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一個(gè)外地人眼中的赤壁樓市

2013年02月27日 15:41 小編：赤壁房網(wǎng)|0 點(diǎn)擊：3395

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        在我眼中，房地產(chǎn)市場其實(shí)大同小異，不可能說北京、上海、武漢的樓市才是真正的房地產(chǎn)市場，赤壁就不是了，它們之間的區(qū)別僅僅只是發(fā)展階段不同罷了。隨著經(jīng)濟(jì)水平地不斷提高，城市規(guī)模地不斷拓展，城市化進(jìn)程地不斷深入，赤壁房地產(chǎn)市場終會(huì)發(fā)展成熟，步入一線城市的后塵。

        2012年，在中央嚴(yán)格控制打擊樓市投資、投機(jī)行為之時(shí)，各地樓市都在經(jīng)歷煎熬與掙扎的低迷之中，但赤壁樓市卻保持著異常強(qiáng)勢的勁頭，與一二線城市呈現(xiàn)了鮮明對比。那么是什么推動(dòng)了去年赤壁樓市的強(qiáng)勢突起？又是什么原因?qū)е铝撕暧^調(diào)控在赤壁市場失靈，逆市而漲呢？

        我認(rèn)為，供應(yīng)量地激增，是導(dǎo)致去年樓市強(qiáng)勢爆發(fā)的根本因素。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格地變動(dòng)是由商品的供需關(guān)系決定的。2012年赤壁市銷售面積也達(dá)到了47.7萬方（僅市區(qū)），成交量創(chuàng)造市場新高。而導(dǎo)致市場迅猛發(fā)展的關(guān)鍵因素就是供應(yīng)量地激增徹底激發(fā)了市場需求地釋放，特別是潛在市場需求。就好比，以前要買個(gè)東西，找了幾遍都沒有，即使有也都不滿意，那你肯定就不會(huì)將就了（更何況是買房子這種大事），如今，一下冒出三五種供你選擇，而且還是物美價(jià)廉，作為購買者來說能不高興嗎。在你買了之后，你鄰居看到了，過來一打聽，覺得也還不錯(cuò)，回家一合計(jì)很合算，趕緊通知在外工作的子女，一家人籌錢也買下來。需求及潛在需求就這么被帶出來了。

        供應(yīng)量增加不一定就等于銷售量上漲，導(dǎo)致銷售量（也就是需求量）上漲當(dāng)然還需要其他因素的影響，比如收入水平提高，項(xiàng)目品質(zhì)提高，營銷推廣地引導(dǎo)以及為重要的——價(jià)格持續(xù)快速上漲對購買心理的影響。2012年促使赤壁房價(jià)上漲的原因其實(shí)很簡單——那就是供不應(yīng)求。雖然供應(yīng)量在全年增加不少，但仍然無法滿足市場需求，更何況增加的供應(yīng)量并不是一步釋放到位，而是逐步分批推入市場的，這種分批釋放造成的結(jié)果就是，市場在短期內(nèi)永遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而供不應(yīng)求的結(jié)果就是價(jià)格上漲。也許有人會(huì)說，項(xiàng)目成本增加才是價(jià)格上漲的根本原因，雖然有一定的道理，但是，事實(shí)并非如此，有價(jià)無市的結(jié)果終還是會(huì)使價(jià)格回歸理性。

        再來解釋國家宏觀調(diào)控為何會(huì)在赤壁市場失靈吧。國家的樓市調(diào)控政策主要制約的是投資及投機(jī)型需求，而赤壁市場上的購買行為主要是以剛性需求及改善型需求為主。說的專業(yè)點(diǎn)就是，剛需需求對于國家調(diào)控的需求彈性較小，而投資投機(jī)型需求的需求彈性較大。說的普通點(diǎn)就是，不管你國家再怎么調(diào)控，該買房子的人還是得買。

        接下來說說今年赤壁樓市的情況吧。從很早以前，身邊的朋友就不斷問我相同的問題，“什么時(shí)候該出手買房了？”說真的，我不知道，畢竟我也只是一個(gè)普通人，沒有掐指一算的本事，就連我自己也曾失手過。我自己的房子，早開盤的時(shí)候是4980元/㎡，我沒買，而到出手的時(shí)候房價(jià)已經(jīng)到了5300元/㎡多，但當(dāng)然這個(gè)樓盤現(xiàn)在已經(jīng)高于5800元/㎡了，還算沒虧。

        雖然沒法給買房人具體意見，但是對今年樓市走勢還是說說自己的一些看法吧。先從大環(huán)境說起，預(yù)計(jì)2013年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與過去一年不會(huì)有太大變化，而且2012年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不會(huì)放松。這基本決定了房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不可能出現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)，更不可能出現(xiàn)09-10年的瘋狂局面。但反過來看，要樓市大規(guī)模降價(jià)的理由也不存在，樓市很可能會(huì)出現(xiàn)膠著狀態(tài)（對于一二線城市而言，則是一種延續(xù)膠著的狀態(tài)），這一點(diǎn)我會(huì)在后面講到。

        然而，在這樣一個(gè)大背景下仍然存在很大的不確定性，特別貨幣政策地微調(diào)。從2010年第二季度起，國家GDP已經(jīng)連續(xù)10個(gè)季度同比下滑，截止2012年第三季度，GDP增長率已經(jīng)降至7.7%（第四季度為7.8%，略有回升）。同時(shí)CPI、PPI在2012年12月份同比增長分別降至2.5%、-1.9%（因?yàn)槁N尾因素，都略有上升），一系列數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)已經(jīng)由“防過熱”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)增長”。這也給貨幣調(diào)控手段提供更大空間，比如央行已經(jīng)在去年連續(xù)兩次分別下調(diào)存準(zhǔn)率及存貸款利率。但需要保持清醒的是，貨幣政策地放寬，并不意味著市場環(huán)境將全面復(fù)蘇，特別是對房地產(chǎn)行業(yè)而言更是如此，只要政府不放松針對房地產(chǎn)行業(yè)的限購限貸政策，即使市場上的流動(dòng)性增加，對樓市也不會(huì)有太多利好。

        再說到赤壁樓市吧，從供應(yīng)方面來說，一邊是大量開工項(xiàng)目將在今年入市，另外受到去年火爆樓市地影響，各個(gè)開發(fā)商都加快了開放節(jié)奏，搶在今年入市，所以說，今年赤壁的供應(yīng)量只增不減。從需求方面來說，經(jīng)過了一年的非理性購房，客戶也在慢慢成熟，變得更加理性，客戶在關(guān)心產(chǎn)品及價(jià)格的同時(shí)，也會(huì)開始著重關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、居住環(huán)境及物業(yè)服務(wù)等等。這種變化將對市場產(chǎn)生重要影響，首先對項(xiàng)目提出更高的要求，需要各個(gè)開發(fā)商精心打造自己的項(xiàng)目，提高項(xiàng)目品質(zhì)；其次客戶的這種理性表現(xiàn)在購買行為上就是一種“觀望”，會(huì)充分比較，充分等待，只到完全滿意為止。另外由于赤壁樓市仍然以剛需需求及改善型需求為主，因此受到調(diào)控影響的可能性不大。綜合供需兩方面因素，2013年赤壁房地產(chǎn)市場供應(yīng)量仍將繼續(xù)增加，而需求方面由于客戶理性加強(qiáng)而造成的“觀望”情緒，終將導(dǎo)致市場無法延續(xù)去年的火爆，轉(zhuǎn)而進(jìn)入僵持階段，甚至有出現(xiàn)暗降的可能。

        另外單純從價(jià)格因素考慮，價(jià)格進(jìn)入僵持階段，上下浮動(dòng)的可能性非常高。一方面是項(xiàng)目成本不斷高漲，決定了房價(jià)不可能出現(xiàn)大幅下滑；另一方面是購房者對房價(jià)的承受范圍，特別是去年一年來快速上漲的房價(jià)也在大限度地挑戰(zhàn)購房者的承受底線，也使得價(jià)格上漲的空間愈加狹小。

        可能會(huì)有人說我的論調(diào)有點(diǎn)悲觀，其實(shí)從長遠(yuǎn)來說，我是非常樂觀的。中國經(jīng)濟(jì)假如不能找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來替代房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位（至少到現(xiàn)在還沒有看到任何希望，唯有寄托于“李總理”新型城鎮(zhèn)化政府執(zhí)政理念，可是從過去改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，一旦涉及城市化進(jìn)程，總都離不開房地產(chǎn)行業(yè)），那么房地產(chǎn)行業(yè)必將會(huì)迎來下一波暴漲?；蛘邠Q一句話說，在中國你買房還真不會(huì)虧的。