“小產(chǎn)權(quán)房”目前尚無規(guī)范的定義，通常是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑的向社會(huì)公眾銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，因而小產(chǎn)權(quán)房的購買者不能得到法律的有效保護(hù)，反而構(gòu)成違法。

　　《士地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房。禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售;禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。
 

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)〔2007〕71號(hào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
 

　　依照法律規(guī)定，銷售商品房應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售許可證。小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的涉嫌違法用地;小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè);小產(chǎn)權(quán)房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《中華人民共和國房屋所有權(quán)證書》。
 

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，無論是國土資源部還是國務(wù)院，態(tài)度向來強(qiáng)硬。建設(shè)部提醒消費(fèi)者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會(huì)給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
 

　　此外，建設(shè)部還提醒廣大消費(fèi)者，在購買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，不輕信口頭宣傳和承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，好要求開發(fā)商以書面合同形式予以確定，否則很難受到法律保護(hù)。更重要的是，買房前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格，購買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》。還要查驗(yàn)商品房建設(shè)手續(xù)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
 

　　小產(chǎn)權(quán)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：
 

　　1、屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。
 

　　2、小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進(jìn)行二手房交易。
 

　　3、如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。
 

　　4、小產(chǎn)權(quán)房購房合同屬于違法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。如果遇有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛則缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護(hù)。
 

　　5、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。
 

　　6、小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施，如供水、供電、供氣等，因不在國家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。
 

　　銀行能給小產(chǎn)權(quán)房辦理按揭貸款嗎?對(duì)此，記者咨詢了省城幾家銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員，對(duì)方均表示不可以。
 

　　中國工商銀行的一位工作人員說，銀行一般不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房辦理貸款。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屬于集體土地，上面建的住房也沒有土地證。而想到銀行貸款，必須有土地出讓證才行。“嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，如果銀行給其貸款，今后有什么問題，銀行也會(huì)有很大的損失。”
 

　　為什么房產(chǎn)中介說可以辦下來呢?這名工作人員說，可能是中介聯(lián)系的信貸公司給辦理貸款。“如果是一手房，通過房地產(chǎn)公司就能辦貸款，不同房地產(chǎn)公司有不同的合作銀行，利潤也比較優(yōu)惠。如果是二手房，可以聯(lián)系評(píng)估公司，他們會(huì)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估是否能貸款，能貸多少。”
 

　　需辦理個(gè)人住房貸款的，首先要去銀行填寫“個(gè)人住房借款申請(qǐng)表”，并提供以下證明文件：
 

　　1、身份證(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)。
 

　　2、有關(guān)借款人家庭成員經(jīng)濟(jì)收入證明。
 

　　3、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件、首期付款的發(fā)票或收據(jù)的復(fù)印件。
 

　　4、有權(quán)部門出具的所購住房的股價(jià)證明。
 

　　5、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明，有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明，有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人資信證明及其同意提供擔(dān)保的書面文件。
 

　　采訪中，有關(guān)人士告訴記者，辦貸款一定要到正規(guī)銀行，現(xiàn)在市場(chǎng)上的小中介，一般是從私人信貸公司里貸的款，利息高，也可能存在一些的風(fēng)險(xiǎn)。曾經(jīng)就有人著急買房，先交了首付，但房子還沒到手，中介就因違規(guī)操作被查，數(shù)十萬元的首付拿不回來了。這位工作人員提醒王女士要慎重考慮，無論是買房還是貸款，都要清楚其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后再做選擇。

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