在過去長達(dá)一年半的時間里，國際評級機構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國房地產(chǎn)。不過，在近的一份報告中，穆迪改變了態(tài)度。

        穆迪稱，已將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計銷售情況和融資管道的改善趨勢會在2013年持續(xù)。穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示：“穆迪預(yù)計未來12個月房地產(chǎn)銷售增長率將處于個位數(shù)。”他補充稱：“首次購房的按揭貸款政策趨向?qū)捤?，大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)增加，市場需求穩(wěn)定，以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素，均會導(dǎo)致銷售情況改善，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存。”

        穆迪的轉(zhuǎn)變

        2011年4月，穆迪將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，自此以后，穆迪一直看空中國房地產(chǎn)。評級的調(diào)整主要是反映穆迪對中國地產(chǎn)業(yè)未來12至18個月基本信貸狀況的預(yù)期。

        穆迪其時之所以會有這樣的評價，是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商面臨著艱難的營運環(huán)境，將會受到政府加強監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩，使一些企業(yè)的利潤率和流動性承壓。穆迪預(yù)計，中國一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%至30%。因為這些城市在執(zhí)行限購政策。

        緊接著，在2011年7月5日的中國信用風(fēng)險研討會上，穆迪繼續(xù)闡述了對中國房地產(chǎn)未來12至18個月的負(fù)面展望。穆迪還對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了流動壓力測試。結(jié)果顯示，易受到影響的六家房企為寶龍地產(chǎn)（1238.HK）、合生創(chuàng)展(合生·麒麟社 合生·世界村)（0754.HK）、恒盛地產(chǎn)（0845.HK）、上海證大（0755.HK）、上置集團(tuán)（1207.HK）和綠城中國（3900.HK）。上述6家房企在銷售金額下降10%的情況下，企業(yè)流動資金就會陷入困境。

        但一年過去了，被認(rèn)為資金鏈危險的綠城不僅擺脫了困境，2012年銷售額有望突破500億達(dá)到歷史新高，而且近還重返土地市場。“現(xiàn)在再談綠城會不會死，已經(jīng)是一個笑話,”綠城中國首席財務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說，他在接受媒體采訪時表示，“股權(quán)賣了，項目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價升上去了，綠城早已度過困局。”

        中國房地產(chǎn)市場2012年的激烈變化，使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為，自從開發(fā)商開始增加大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需要之后，2012年6月份以來一直出現(xiàn)同比正增長。首次購房者多數(shù)來自低級別城市，政府的限購令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。

        這其中較為典型的企業(yè)是世茂股份。2012年年初，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底，穆迪將世茂的評級修訂為穩(wěn)定。

        世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在接受本報記者采訪時表示，在產(chǎn)品策略上，世茂上半年成功進(jìn)行了調(diào)整，一是及時有效清理了庫存，目前集團(tuán)庫存只有100多億；二是創(chuàng)新和調(diào)整產(chǎn)品，今年30多個在售項目都根據(jù)市場需求及時調(diào)整，對定位、戶型重新規(guī)劃。部分項目減小了戶型面積。

        2012年取得良好銷售業(yè)績的企業(yè)，其共同點是適當(dāng)降價并且采取了快周轉(zhuǎn)的策略。不止世茂一家，還有華潤置地(橡樹灣 潤景公館) （1109.HK）、中國海外（0688.HK）等幾家企業(yè)，僅用了10個月時間就完成了全年的銷售任務(wù)。

        英策咨詢預(yù)計2012年滬深300中12 家房地產(chǎn)上市公司整體收入和凈利潤增長率均明顯超過2011 年，是今年第二大高增長行業(yè)。這12家房企包括萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)（600048.SH）、金地集團(tuán)（6000383.SH）、首開股份（6000376.SH）等。但仍有一部分房企，掙扎在存亡邊緣。

        標(biāo)桿房企業(yè)績大幅上升，說明在調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實力、高品牌知名度、土地儲備充足及銷售能力強的大型房企，趁機進(jìn)一步擴大了市場份額。

        調(diào)整期結(jié)束？

        華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長任志強(微博 )是著名的房價必漲派。10月底他在和訊網(wǎng)舉辦的第三屆金融創(chuàng)新峰會上，再次陳述了房價必漲的理由。

        任志強稱房價暴漲的理由是：首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長，而從1998年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長之后房價都會暴漲；其次，限購令限制了市場上二手房供應(yīng)，從而加大房價上漲幅度。即使2007年、2009年房價暴漲時，市場也有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房價上漲壓力。但這次由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上。

         關(guān)鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建設(shè)的新房終止時，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價暴漲。

         首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光在現(xiàn)場聽完了任志強的演講。不過他近在接受本報記者采訪時表示，并不同意老朋友任志強的觀點。他認(rèn)為，市場將維持穩(wěn)定的態(tài)勢，無論是價格還是交易量都會穩(wěn)中略升，但管理層不會允許房價暴漲的。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌和劉曉光觀點相似。他在接受本報記者采訪時進(jìn)一步指出，中國房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)走出了谷底，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和穩(wěn)增長的大環(huán)境下，從今年年中開始，交易量開始緩慢并且溫和的回升，房價也在溫和回升。他觀察到，年初房地產(chǎn)交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房價也從去年9月份的下跌，到現(xiàn)在的企穩(wěn)或者是緩慢回升。

         顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場指標(biāo)調(diào)整會先于宏觀經(jīng)濟三、四個月。房地產(chǎn)市場的回暖也受宏觀經(jīng)濟形勢的影響。中國社科院報告稱，今年第四季度經(jīng)濟運行顯現(xiàn)了觸底回升的現(xiàn)象，第三季度有可能成為今年四個季度的季度增長率的谷底，第四季度已經(jīng)觸底回升。顧云昌預(yù)測，房價大幅反彈的可能性不大。

         敏感的地產(chǎn)人也希望捕捉下一步政策變動的方向。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，十八大透露出來積極的政策信號，中國經(jīng)濟要逐漸擺脫對地產(chǎn)的依賴，回歸到實體經(jīng)濟層面，這是健康發(fā)展的前提。但他認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場還存在著漫長的調(diào)整期，價格只是短期的微妙平衡。盡管城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了龐大的需求，但地方政府依靠房地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟的模式?jīng)]有改變?，F(xiàn)在，不僅僅是住宅的過剩，還有商業(yè)地產(chǎn)的過剩。高緯環(huán)球曾幾度發(fā)布報告稱部分城市商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象。他認(rèn)為，供應(yīng)量過大，投資過熱的現(xiàn)象將需要一段時間來消化。

         大部分機構(gòu)和專業(yè)人士傾向于認(rèn)為，中國政府不大可能會對樓市實施進(jìn)一步監(jiān)管限制。穆迪指出，目前的限購措施已經(jīng)有效遏止投機和遏制房價。只要平均售價不大幅上升，2013年監(jiān)管環(huán)境就不會出現(xiàn)重大變化。曾啟賢補充稱：“市場進(jìn)一步削減對房地產(chǎn)業(yè)的投資，亦會導(dǎo)致目前已經(jīng)放緩的經(jīng)濟雪上加霜，使政府難以實現(xiàn)其GDP增長率為7.5%的既定目標(biāo)。”同時，平均售價大幅上升的可能性不大。平均售價可能會在至少未來12個月溫和下降。