中國內地房價和樓市對于以限購為核心的行政干預式調控逐漸顯現(xiàn)“免疫效用”之時，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)已經開始就房地產調控長效機制進行會商和協(xié)調。

　　目前，住建部已經將“配合有關部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產市場調控長效機制進行研究”作為該部門2013年將要開展的重點工作之一，而在2012年布置的八項重點工作中，并不包含此項工作。

　　長效機制提速

　　“姜偉新部長已經將這項工作確定為2013年的主要工作之一，相關司室已經進行相關的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官員向《中國經營報》記者證實，“配合有關部門，抓緊研究房地產調控長效機制”已被列為住建部2013年工作重點之一。

　　2012年12月底，每年一次的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議在京召開，住建部黨組書記、部長姜偉新主持會議。參加此次會議的山東省、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關人士亦向記者證實了上述消息，并稱，姜偉新在大會講話中也特別對此進行了強調。

　　所謂“房地產調控長效機制”，是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預”式樓市調控手段而言。記者了解到，目前由發(fā)改委、住建部以及其他相關部門參與聯(lián)合研究制定的“房地產調控長效機制”包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面。

　　或更重視市場手段

　　實際上，“建立房地產調控的長效機制”早由國家發(fā)改委提出，涉及建立“增加中低價位、中小套型普通商品房供給”的相關配套制度、住房保障制度與普通商品住房制度的銜接等方面的制度建設。由于涉及基本住房制度和房地產市場監(jiān)管思路，住建部隨后加入。

　　目前，住建部方面提出，要繼續(xù)擴大房地產稅征收試點的范圍，通過增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，間接達到住房市場“去投資化”的效果。同時，設定基本 住房免征稅面積，根據地方居住情況，由所在地人民政府劃定免征面積，保護支持自住型購房需求。此外，對于首次置業(yè)人群執(zhí)行優(yōu)惠利率和首付政策也有望通過該項機制完成“制度化”。

　　　行政干預漸生“抗藥”性

　　對于“限購”、“限貸”為核心的行政干預房地產市場的手段，即便是房地產調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門住建部，也一直左右為難。在接受全國人大專題詢問時，住建部部長姜偉新就曾表示，“限購是不得已而為之，在替代性政策出臺之前，限購政策不能退出”。

　　然而，當前包括住建部在內的中央部委不得不面對的一個現(xiàn)實是，限購、限貸為核心的行政手段干預的效果，正在衰減，包括北京、上海、廣州、深圳等在內的特大型城市房地產市場對這種干預手段，在一定程度上已經顯現(xiàn)出免疫效用。

　　北京中原地產研究機構的市場監(jiān)測顯示，2012年12月10~16日，京新建住宅網簽成交面積共計46.35萬平方米，網簽成交5131套，環(huán) 比上漲118.53%，比2012年11月同期漲7.57%，創(chuàng)下北京市2010年實施“嚴厲限購政策”以來的成交量高紀錄。

　　該機構認為，購房需求入市的積極性高是成交創(chuàng)下限購以來高紀錄的主要原因之一。此后，北京市社會保障局、住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合下發(fā)通知，要求從即日起，補繳社會保障記錄不再作為有效購房資格認定。

　　在此之前，北京市“嚴厲限購政策”規(guī)定，在京納稅或社保繳存記錄不滿5年的非北京戶籍人口，不得購買商品住房。此后，對于“斷繳”社保的人群，北京一度承認其補繳后形成的5年社保記錄購房資格。

　　“2012年3月的時候，我就說房價會上漲，結果你們不信。”日前，在接受記者采訪時，華遠地產(600743)董事長任志強表示，他判斷，由于房地產固定資產投資規(guī)模和開復工面積不斷下滑，導致未來的房地產供給預期會出現(xiàn)一定的短缺，房地產價格終還是面臨著上漲的壓力。

　　任志強表示，這是政府調控政策要面臨的一個難題，“我說的暴漲，不是漲多少，而是超過人均收入增幅的房價漲幅，就都是暴漲。”任志強說。而這是否是“房地產調控長效機制”能夠解決的問題，在其正式成型之前，恐怕難有定論。