任志強的判斷是對還是錯？為了弄清房價的走勢，《每日經(jīng)濟新聞》記者對上海、北京、廣州、深圳四個一線城市1月和2月的供應(yīng)和成交情況進行調(diào)查，以尋找房價未來的軌跡。

北京：3月供應(yīng)將大增樓市走向或看“兩會”

北京樓市2012年年底的 “翹尾”行情延續(xù)到2013年。今年開年，北京樓市就呈現(xiàn)出開門紅，成交異?；钴S。

鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，1月，北京商品住宅(含保障房)成交量為1.23萬套，純商品住宅成交1.09萬套，與去年同期相比大幅上漲5.9倍。1月新建商品住宅成交均價為23281元/平方米，環(huán)比上漲9.4%。此外，根據(jù)亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面積為25.73萬平方米，成交均價為21941元/平方米。

但是，隨著接下來大量項目開盤，北京樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。 

偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年2~3月期間，北京將有36個項目計劃開盤，如果上述樓盤均按照計劃推盤，3月新增住房供應(yīng)套數(shù)將超過14000套，可能為近4年同期供應(yīng)量高值。

“增加市場有效供應(yīng)量，包括加快項目推盤進程與加大前期土地供應(yīng)量，可以緩解當(dāng)前房價上漲的趨勢。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

3月或新增14000套住房

截至1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7594萬平方米，同比減少3.5%，環(huán)比減少1.7%。這是2011年3月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙下滑。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，1月份20個城市新建商品住宅存銷比為8.7，即消化完這些庫存需要8.7個月，較2012年12月9.0的存銷比出現(xiàn)回落，表明庫存去化周期正不斷縮短。

截至2月15日，2013年北京僅有12個項目獲得預(yù)售許可證，共計供應(yīng)新房4038套。其中，新增供應(yīng)主要集中在1月份，2月份以來僅有兩個樓盤獲得銷售證，共計僅130套。

但值得注意的是，3月份北京即將迎來一次大的供應(yīng)潮。偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年2~3月期間，北京有36個項目計劃開盤，如果上述樓盤均按照計劃推盤，3月新增住房供應(yīng)套數(shù)將超過14000套，可能成為近4年同期供應(yīng)量高值。

“樓市供應(yīng)在經(jīng)歷了前兩月的傳統(tǒng)低迷期之后，3月份開發(fā)商入市意愿將明顯加強。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

以價換量或告一段落

在回暖行情下，去年各項目普遍采用的“以價換量”策略或在今年將告一段落，漲價已在計劃內(nèi)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京走訪了多個樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然很多項目還未公布開盤售價，但銷售人員的言辭中已透露出“漲”的意味。位于大興區(qū)的一在售樓盤，銷售人員告訴記者，3月份即將入市的價格已經(jīng)調(diào)至30000元/平方米以上。據(jù)了解，該樓盤去年7月首次入市的售價為25800元/平方米，10月份二次開盤時已經(jīng)漲至28000元/平方米。此外，區(qū)域類的多個在售項目，如中國水電(601669)·云立方與金融街(000402)·融匯，漲幅均與此類似。

“中短期的市場失衡所帶來的剛需項目受追捧，使得項目漲價有底。”任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從3月預(yù)計入市項目的分布特征來看，中低端的剛需類產(chǎn)品占據(jù)了市場主導(dǎo)。

“自2012年下半年以來，北京樓市已經(jīng)逐漸由下行轉(zhuǎn)入上行，部分房企在這一年度收獲頗豐，部分項目或區(qū)域的市場價格也已經(jīng)逐漸恢復(fù)至調(diào)控前的水平。”任啟鑫指出，這一改觀大大刺激了市場主體的入市積極性，去年以價換量取得巨大收益的項目期望在2013年取得更大利潤，而錯失上一輪行情的房企則準(zhǔn)備在2013年彌補損失。

克而瑞的新研究報告稱，多個城市今年1月份交易量均創(chuàng)下了2008年以來的同期新高，而各地的新增供應(yīng)卻在縮水，其中北京供應(yīng)量較2012年12月下滑74%，上海下滑幅度達到68%，另外深圳和廣州也分別減少43%和56%。

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，房屋新開工面積為177334萬平方米，同比下降7.3%，降幅比1~11月份擴大0.1個百分點。其中，住宅新開工面積130695萬平方米，同比下降11.2%。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天介紹，部分地區(qū)的供求矛盾已經(jīng)出現(xiàn)，不過這種供不應(yīng)求仍然是局部性的，仍屬可控范疇。他表示，目前熱銷的房源主要是120平方米以下的中小戶型，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品銷售依然非常困難。

薛建雄表示，目前整個上海市場的供求基本平衡，需求略大于供應(yīng)，而且需求旺盛的是120平方米以下的小戶型，120平方米以上的大戶型依然滯銷。由于剛性需求仍然是市場的主力，價格承受能力有限，因此開發(fā)商漲價沒有市場基礎(chǔ)。

在這樣的背景下，雖然剛性需求釋放有可能推動房價整體上漲，但價格上漲幅度將非常有限。

房企資金面仍不寬松

宋會雍告訴記者，雖然市場成交回暖，但開發(fā)商要想上調(diào)售價還需要一個前提，就是整體資金鏈的寬松。但眼下，大部分企業(yè)資金面仍比較緊張。

克而瑞的研究報告顯示，目前過得 “滋潤”的主要是大型龍頭企業(yè)，中小企業(yè)的資金警報尚未解除。根據(jù)報告，中小房企2012年三季度現(xiàn)金短期債務(wù)比達到0.95。

《每日經(jīng)濟新聞》記者向中原地產(chǎn)、克而瑞和21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家機構(gòu)咨詢了解到，目前地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸和按揭貸款均較之前沒有放松。在這樣的背景下，中小地產(chǎn)商的資金情況并沒有真正得到改善，部分房企尚沒有漲價的底氣。

薛建雄透露，截至目前，他接到的漲價咨詢數(shù)量非常少。多數(shù)開發(fā)商還是要求先滿足成交量，然后再考慮是否上調(diào)售價。

和薛建雄透露的情況相似，宋會雍也告訴記者，目前開發(fā)企業(yè)上調(diào)售價時依然顯得猶豫不決，擔(dān)心漲價會造成滯銷。因此，多數(shù)地產(chǎn)公司目前只是取消或減少價格優(yōu)惠，沒有大幅上調(diào)報價。

此外，制約房企漲價還有一個重要因素，即房企擔(dān)憂中央出臺新的調(diào)控政策的可能性。

程嘯天表示，如果上海的房價超過2009年的高水平，那么更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施恐接踵而至。他認為，如果沒有政策出臺，今年房價有可能會突破2009年的高點，但是這個時間點也絕不會是今年3月份。

深圳：樓市庫存處高位 業(yè)界預(yù)計房價平穩(wěn)增長

2013年初，深圳樓市延續(xù)去年火爆行情，繼續(xù)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。

1月，深圳樓市新房成交套數(shù)創(chuàng)下3年來的新高，成交面積達56.85萬平方米，環(huán)比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均價為19694元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲15.1%。

但是，由于去年底新盤供應(yīng)集中入市，深圳庫存量仍在高位運行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套數(shù)為31469套，可售面積為290.97萬平方米，仍處于2010年4月份以來的高位，按照近兩個月的去化速度，預(yù)計需要8至9個月時間消化存量。

今年，深圳市將迎來新房供應(yīng)高峰。對此，世聯(lián)地產(chǎn)(002285)研究報告分析指出，目前市場整體供應(yīng)量處于高位，開發(fā)商仍需以跑量為主。

后市仍靠“兩會”定調(diào)

“市場預(yù)計2013年將會有新的政策微調(diào)出現(xiàn)，因此房企無法作出長期決策，只能根據(jù)近期市場的走向出臺銷售策略，如遇政策變動再行調(diào)整。”任啟鑫對此表示。

值得注意的是，進入2月，北京樓市的成交形勢比較樂觀。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面積24.48萬平方米，成交均價21995元/平方米。成交面積較去年同期的16.3萬平方米大幅上漲50%，成交套數(shù)同比上漲15%，成交均價也實現(xiàn)了13%的上漲幅度。

“北京房地產(chǎn)市場淡季不淡、供需兩旺，背后的根本原因在于龐大購買力的支撐。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，北京的外來人口連年增加成為支撐樓市成交上行的大動力，再加上近兩年貨幣政策逐漸趨于寬松，促成近期樓市銷量向好。”

對于樓市是否會出現(xiàn)任志強所言的“暴漲”，多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩會將成為重要的風(fēng)向標(biāo)。

“影響2013年房地產(chǎn)市場走向大的因素在于調(diào)控政策。”郭毅指出，當(dāng)前樓市雖有所回暖，但仍風(fēng)聲鶴唳，一旦決策層進一步出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)整政策，如強化“限購令”，提高多套購房標(biāo)準(zhǔn)，以及出臺差別化的稅收政策等，都將對購房者信心形成打擊，從而制約樓市銷量。

在郭毅看來，在當(dāng)前限購的大背景下，購房者仍以剛需及改善型客群為主，如果開發(fā)商過度上調(diào)房價，超越這部分客群的購買力，樓市或再度陷入觀望。

“兩會以后，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向更趨明朗，將決定著2013年樓市的終走向。”郭毅表示。

上海：成交量變帶來價變資金面和產(chǎn)品或制約房價大幅上揚

自去年四季度以來，上海樓市成交持續(xù)攀升的量變已經(jīng)帶來了價變。

據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，今年1月，上海商品住宅的成交量為100.1萬平方米，在去年12月高達118.5萬平方米高位上有所回落，但均價攀升到23149元/平方米，較2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上漲。

2月，由于春節(jié)長假影響，前17天的成交量為22.4萬平方米，預(yù)期全月成交量在30萬平方米左右。這個數(shù)字仍將好于去年1月份21.2萬平方米的成交量。

《每日經(jīng)濟新聞》通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海房價已經(jīng)出現(xiàn)向上波動的跡象，不過在資金面和產(chǎn)品供求限制等因素影響下，未來房價走勢仍難大幅上揚。

房價現(xiàn)向上波動跡象

此前，上海已經(jīng)出現(xiàn)了房價上調(diào)的跡象。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴記者，中原地產(chǎn)曾調(diào)查該公司在上海的眾多門店，發(fā)現(xiàn)目前二手房跳價現(xiàn)象出現(xiàn)的概率已經(jīng)達到了五成。

上海21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，至少有八成區(qū)域的二手房出現(xiàn)向上波動，幅度大約在5%~10%。

與此同時，上?！兜禺a(chǎn)品》雜志1月份對前期熱銷樓盤進行抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分都有上調(diào)售價的打算。

上述報告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面積為290.97萬平方米，可售套數(shù)為31469套，為2010年以來的高點。若按近8周深圳全市新房周平均939套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為34周。

雖然1月深圳樓市成交放量使得新房庫存量從300多萬平方米下降至290萬平方米左右，但受春節(jié)長假影響，2月新房成交量大幅減少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市場共成交6套，但成交均價為20394元/平方米，環(huán)比上漲7.86%。

但目前開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)速度，積極推貨，新增供應(yīng)量持續(xù)爆發(fā)。1月，深圳有11個項目入市，新增供應(yīng)面積達34萬平方米，其中光龍崗地區(qū)新增供應(yīng)量就達30.84萬平方米，預(yù)計2013年深圳新盤供應(yīng)量將迎來高峰。

目前，市場對后市房價普遍看漲。2012年四季度，世聯(lián)購房者信心指數(shù)為57.0，較上季度提升0.4，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度持續(xù)提高。

多位深圳房地產(chǎn)界人士在展望2013年房價變化情況時，都表示房價不會暴漲，將表現(xiàn)為整體平穩(wěn)。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部分析員曹取分析認為，由于新盤項目去年底集中入市，深圳新房庫存回升至高位。2013年，較受關(guān)注的龍華片區(qū)預(yù)計將有超過100萬平方米的新盤入市，供應(yīng)增加將使得房價走勢表現(xiàn)平穩(wěn)。

上周，深圳新房成交均價從1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米，環(huán)比上漲7.86%。

廣州：3月成交量將回升房價難大幅反彈

與去年12月以及今年1月連續(xù)兩個月的“瘋狂”相比，廣州樓市度過了一個稍顯冷清的春節(jié)。

對于3月份的市場走勢，相關(guān)研究機構(gòu)認為，開發(fā)商推貨的熱情會高漲，同時剛需買家和改善型客戶也會積極出手，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)回升。但由于供應(yīng)量依舊處于高位，而剛需買家仍舊占據(jù)了市場主流，如果定價過高，會影響開發(fā)商去化速度，從這個角度來看，房價并不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

成交量將環(huán)比回升

春節(jié)假期期間(2月9日至15日)，廣州10區(qū)兩市7天總成交量僅為82套，同時成交均價也回落到萬元以內(nèi)，此前兩個月成交量連續(xù)破萬套的紀(jì)錄就此戛然而止。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)前一周，廣州全市共派出8張住宅預(yù)售證，7個項目合計新增供應(yīng)2420套。

由此不難預(yù)測，由于春節(jié)期間成交不理想，這些貨量將到節(jié)后才能得以消化。

“春節(jié)假期是傳統(tǒng)的淡季，受長假影響，這些數(shù)據(jù)并不能反映真實的市場情況。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

她同時指出，相比2月份，3月份在成交量上的增幅將會十分明顯。

經(jīng)緯行研究中心曾在一篇對2013年的展望報告中指出，從3月開始，發(fā)展商或逐步加快推貨節(jié)奏。目前來看，由于買家懼漲心理的存在，若政策無加碼的話，無論是剛需客戶還是改善型客戶，入市的積極性仍會比較高，且隨著樓市的向好，部分投資型客戶也有可能通過其他途徑曲線進入樓市，客戶構(gòu)成有望得到進一步豐富。

同時，與2012年相比，今年的成交量中有很大一部分是之前積累一年多的需求的集中釋放，而明年更多的將是新增需求，再加上客戶結(jié)構(gòu)的擴大化，從這個角度看，成交量也會處于相對高位。

房價無暴漲基礎(chǔ)

對于3月份房價將出現(xiàn)大幅反彈的說法，朱欣苑并不認同：“今年整個廣州市場的供應(yīng)相對來說是十分充足的，但由于市區(qū)價格相對較高的樓盤不會太多，所以市場將維持基本的穩(wěn)定。”

目前尚無機構(gòu)披露3月份廣州市場供應(yīng)量的預(yù)測數(shù)據(jù)，由于全年供應(yīng)量將保持在高位，開發(fā)商去庫存的壓力也并不小。

據(jù)經(jīng)緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調(diào)研統(tǒng)計，預(yù)計2013年廣州10區(qū)新推貨量將近7.07萬套，合計面積約792萬平方米，加上截至2012年底的余貨3.73萬套，2013年10區(qū)合計貨量將達10.8萬套，合計面積約1209萬㎡。若保持今年的消化速度，預(yù)計一年半左右才能消化完畢。

該機構(gòu)分析認為，進入2013年，多數(shù)發(fā)展商資金回籠理想，降價讓利動力普遍不足，而個別功能板塊和區(qū)域因有規(guī)劃利好支撐，房價也將不斷攀升，在此背景下，房價總體或?qū)⒏呶晃q，但大幅反彈的基礎(chǔ)并不具備。究其原因在于，一方面，今年的新增供應(yīng)量處于高位，只有合理的定價才能保證較快的消化率；另一方面，市場買家依然主要是對價格敏感的剛需客戶，投資、投機型客戶仍被政策明顯打壓。