近日，“地產(chǎn)三巨頭”萬科董事長王石、華遠地產(chǎn)董事長任志強及SOHO中國董事長潘石屹，罕見地在同一時間段表達了對中國樓市泡沫的看法。 

其中，王石再度警示“中國房地產(chǎn)存在泡沫”，潘石屹雖然不否認樓市有泡沫，卻認為“泡沫可能在三五年內(nèi)會被消化”，任志強則一如既往堅持“中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫，市場要是有泡沫早就出現(xiàn)了”。

三人觀點迥異的背后，凸顯了業(yè)內(nèi)對中國經(jīng)濟及樓市走勢的巨大分歧。

泡沫之爭

4月5日，王石在美國哥倫比亞大學出席會議時，重申了他早前接受美國CBS新聞欄目《60分鐘》中的觀點：“中國樓市存在泡沫，非常危險。如果破裂，將是一場災難。”

而潘石屹在參加博鰲亞洲論壇時公開表示，盡管中國房地產(chǎn)存在泡沫，但隨著城市化的發(fā)展，泡沫很有可能在三五年內(nèi)會被消化。

潘石屹之所以作出這樣的判斷，是基于未來數(shù)年中國經(jīng)濟保持較高速度增長。他認為，目前中國經(jīng)濟發(fā)展健康，所以房地產(chǎn)市場也會健康發(fā)展；如經(jīng)濟衰退，GDP增速放緩至5%－6%，那么房地產(chǎn)一定發(fā)展不起來。

對于老潘的觀點，任志強“堅決”予以反擊：“（能消化的泡沫）不是泡沫，泡沫破了才叫泡沫，沒有破就不叫泡沫。”

任志強認為，樓市調(diào)控就像攪動啤酒，會攪出一些沫來，這大概就是有人說的泡沫，但它顯然是啤酒的合理成分。

“地方政府壟斷土地，要不然就不賣地，要不然就賣高價。如果政府不改變土地供應制度，樓市就不會出現(xiàn)泡沫。”他進而反問：“如果買的人多，供應的東西少，怎么會出現(xiàn)泡沫呢？”

但任志強又稱，中國的房地產(chǎn)市場屬于半市場化，這種半市場化就有可能在部分地區(qū)出現(xiàn)泡沫。

隨著“國五條”地方細則落地，“限購、限價”為主的行政化調(diào)控手段不斷升級。業(yè)內(nèi)普遍對這些行政手段的執(zhí)行效果表示懷疑。有分析稱，行政化調(diào)控的副作用將會加速房地產(chǎn)市場周期的惡性循環(huán)，并不能真正解決房價過快上漲的難題，風險延后并擴大的可能性將會增加。
 

關鍵指標存疑

實際上，關于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論，已持續(xù)了十年之久。

早在2002年7月，時任中國社科院金融所發(fā)展研究室主任的易憲容就曾挑起泡沫之爭。兩年后，知名經(jīng)濟學家謝國忠加入爭論，使得論戰(zhàn)掀起了更大的波瀾。

2007年，王石曾公開表示房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫。王石認為，當房地產(chǎn)的價格上升速度長期快過居民收入的增長速度之時，泡沫便會產(chǎn)生。他曾判斷當時的房價已上漲過快，并預言中國樓市泡沫會有破滅的一天。

樓市是否存在泡沫，實際上并沒有一個統(tǒng)一的衡量標準，但業(yè)內(nèi)人士認為，有幾個基礎指標非常關鍵，即房價收入比、租金回報率、房地產(chǎn)投資與房價增長速度、房屋空置率等。但是圍繞這幾個指標，業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了很大分歧。

對于關鍵的指標房價收入比，國際慣例是在3至6倍。有報告稱，北京、上海等大城市的房價收入比早已超過12倍以上。

王石近日對“中國樓市存在泡沫”的表態(tài)，與他認為中國目前房價收入比過高的判斷不無關系。他舉例稱，上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其收入的45倍以上。

但商務部研究院對外貿(mào)易研究部副主任金柏松分析，中國人擁有相當多的“灰色收入”，在計算房價收入比時，如果不計算這一部分，就不實事求是。“這些年房地產(chǎn)市場價格的走高是由非?，F(xiàn)實的購買力決定的。”

至于另一衡量樓市泡沫的指標房屋空置率，盡管存在數(shù)黑燈、查電表等統(tǒng)計方法，但由于缺乏權威數(shù)據(jù)，至今是一筆“糊涂賬”。

多年來，官方一直回避公布房屋空置情況的相關數(shù)據(jù)，有報告稱，一線城市存量房空置率在2010年已超過20%，多個二三線城市近幾年的房屋空置率也在持續(xù)攀升。

此外，鏈家地產(chǎn)、滿堂紅等機構數(shù)據(jù)顯示，2012年北京、上海、廣州的二手住宅的租金回報率分別約在2.3%、2.5%和3.1%，處于較低水平。

“樓市泡沫是否存在，大家已經(jīng)心中有數(shù)。目前應關注泡沫在新一輪調(diào)控下將如何變化，是越吹越大，還是會消化。”一家華南房企市場調(diào)研部負責人告訴記者，這是他所接觸的開發(fā)商的普遍心態(tài)。