近日，有關(guān)深圳將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的試點(diǎn)城市的消息甚囂塵上，不少專家表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。
 

　　日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，對此發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“今年會有具體動作”。而這些消息都進(jìn)一步確認(rèn)了“房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍”的趨勢，這其中，深圳又是大概率的擴(kuò)圍城市之一。
 

　　近日，有關(guān)深圳將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)城市的消息甚囂塵上，不少專家都表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。而對于這一稅種的征收方式，仍存在諸多不確定性，事關(guān)征收范圍、稅率、征收方式等核心指標(biāo)，深圳房產(chǎn)稅的方案則有待官方后確認(rèn)。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅或仍以增量為征收范圍，而在稅率上前期也不可能太高，但有逐步上調(diào)的趨勢。
 

　　對于效果，不少專家則普遍認(rèn)為，無論是上海和重慶的試點(diǎn)效果，還是過于“溫和”的稅率，都使得房產(chǎn)稅對于抑制房價(jià)的效果不會很明顯。
 

　　“90%可能將會包括深圳”
 

　　“有90%的可能房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會在今年第四季度落地，再者，90%可能的則是試點(diǎn)城市中將會有深圳”，綜合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)中心主任宋丁向記者表示。
 

　　據(jù)了解，對房產(chǎn)稅開征，地方上需要準(zhǔn)備的工作包括房產(chǎn)信息和系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，確定征管機(jī)構(gòu)，配置相關(guān)人員，以及制定工作流程和細(xì)則。而深圳則被認(rèn)為具備房產(chǎn)稅開征的條件，其理由就是深圳已完成全面評估存量房價(jià)格的系統(tǒng)工作，這被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。此外，深圳房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，開征房產(chǎn)稅的條件也被認(rèn)為是全國各城市中好的。
 

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺則認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已成必然趨勢，而深圳目前已經(jīng)具備開征房產(chǎn)稅的條件。鄧志旺表示，2011年上海和重慶相繼開征房產(chǎn)稅之后，深圳專程到兩地考察，并做好本地開征的相關(guān)方案及準(zhǔn)備工作。不僅是深圳，其實(shí)可能開征的城市基本已經(jīng)有開征方案。但是因?yàn)橹醒氩⑽磸?qiáng)制地方征收，因此地方政府僅僅做好開征的準(zhǔn)備，也沒有付諸行動。“具體開征時(shí)間要等有關(guān)部門下發(fā)通知，預(yù)計(jì)今年下半年或者明年就會開征。如果房產(chǎn)稅擴(kuò)容，有可能的就是深圳等房價(jià)比較高的一線城市以及部分房價(jià)上漲較快的二線城市。”鄧志旺表示。
 

　　房產(chǎn)稅征收模式或異于滬渝
 

　　在征收方式上目前有多種猜測，其主要的問題是收增量還是存量，稅率以及免征面積等核心問題。據(jù)此前媒體報(bào)道，有官員透露，本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容采取的模式很可能不同于現(xiàn)有滬渝房產(chǎn)稅版本，決策層需要對多個房產(chǎn)稅版本進(jìn)行評估、選擇。
 

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按照常理，應(yīng)該是增量部分先開征房產(chǎn)稅，原因在于：首先，從已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上海兩地來看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小;其次，從增量房開始征收也并非只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額部分征收房產(chǎn)稅;后，初期從新購的超面積收起，但長遠(yuǎn)來看，肯定會涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海、重慶的房產(chǎn)稅稅收都比較少，所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對二套以上全面收取的可能性非常大。
 

　　宋丁也認(rèn)為深圳可能會參照重慶、上海的政策，但只是一部分，“畢竟深圳對于開征房產(chǎn)稅的考量不同，像重慶、上海土地財(cái)政支持力量大，可以占到30%—40%左右，而深圳大概只占10%，深圳對于土地財(cái)政的依賴性下降，但有房產(chǎn)稅的支持會相對較好”。不過在范圍上，宋丁認(rèn)為，深圳房產(chǎn)稅覆蓋面可能會偏大，步主要針對大戶型或者是多套房來征收，目的在于安撫市場;隨后逐步擴(kuò)大到所有房屋都征稅。
 

　　此外，宋丁還提醒，房產(chǎn)稅增量部分依舊要征，而存量在未來是主要的節(jié)點(diǎn)。特別對深圳而言，“目前太多的違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房的大肆興建，對于存量征收房產(chǎn)稅這一點(diǎn)來說，會讓更多的購房者跑去購買違法的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房如何解決，是深圳想要對存量開征房產(chǎn)稅的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。
 

　　房產(chǎn)稅對抑制房價(jià)效果存疑
 

　　對于房產(chǎn)稅抑制房價(jià)上漲的效果，多名專家都不樂觀。宋丁很肯定地表示，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會有一定的影響，但時(shí)間長了影響就會逐漸變小，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅始終只是一種稅制，在長期的調(diào)控過程中會慢慢減弱。
 

　　鄧志旺也認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征的實(shí)際作用并不大：上海和重慶都開征兩年了，但房價(jià)該漲還是在漲，并未受到影響。首先，因?yàn)殚_征的范圍不大，而且稅率很低，上海是0.6%，重慶是0.5%—1.2%，一套100萬的房子才交幾千元，而對于地方財(cái)政收入來說，如此低的稅款跟動輒上億的地價(jià)來說，不值一提;對于“劫富濟(jì)貧”促進(jìn)社會公平，影響也是微乎其微。
 

　　“房產(chǎn)稅對樓市短期房價(jià)有影響，長期對房價(jià)無任何實(shí)質(zhì)性扼制力”，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征目的不是降房價(jià)，是調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅不能抑制地價(jià)上漲。相反，房產(chǎn)稅開征還會導(dǎo)致稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)移給買房者，導(dǎo)致房價(jià)上漲。
 

　　對此張大偉并不同意，他認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收可以增加地方政府的穩(wěn)定收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣地的沖動，減少地王出現(xiàn)的概率，也可能會擠壓出部分庫存空置房源，增加租賃房源進(jìn)而平抑房租上漲，另外，如果從新購房產(chǎn)疊加計(jì)算之前存量房產(chǎn)合并征收房產(chǎn)持有稅，對有多套房產(chǎn)買家的投資沖動也有抑制作用。
 

　　但同時(shí)，張大偉也表示，在不改變供需結(jié)構(gòu)的前提下，新增稅費(fèi)后結(jié)果僅僅是加稅，樓市調(diào)控很難依賴房產(chǎn)稅。而針對我國目前現(xiàn)狀，大城市實(shí)際空置的房產(chǎn)比例并不高，大城市的產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費(fèi)被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。
 

　　宋丁建議，深圳如果開征房產(chǎn)稅，應(yīng)有具體的時(shí)間表或者初步的安排，讓大家看到具體的政策方向，而這才更符合深圳樓市目前的形勢。
 

　　房產(chǎn)稅落地猜想
 

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已得到證實(shí)，誰將成為第二批試點(diǎn)城市?房價(jià)居高不下的深圳無疑迅速被推到風(fēng)口浪尖。那么，倘若深圳真的開征房產(chǎn)稅，是該征增量房的稅還是存量房的稅?免征面積有多少?稅率又該如何確定?是逐年征收還是一次性征收?圍繞這些問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，全面預(yù)測房產(chǎn)稅在深圳該如何落地。
 

　　問題征增量還是存量?
 

　　對于征收新購商品房的稅還是征收市民持有商品房的稅，這將很大程度上影響房產(chǎn)稅征收的效果。宋丁認(rèn)為，目前深圳的財(cái)政狀況比較弱，如果征收存量房的話，會有益于政府的財(cái)政收入，但會引起市民較大的抗拒性;如果征收增量房的話，則帶有調(diào)控房價(jià)的意義。理論上應(yīng)該是偏向于收存量，但從市場的實(shí)際情況看是偏向于收增量的。針對目前深圳房地產(chǎn)市場逐步從增量房市場過渡到存量房市場，宋丁認(rèn)為應(yīng)該采取過渡的方式，起步的時(shí)候收增量，然后逐步過渡到收存量。
 

　　而從操作性、接受度和新增住房結(jié)構(gòu)方面來看，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為征收增量房的可能性偏大。“目前深圳房地產(chǎn)市場存在開發(fā)大戶型產(chǎn)品的趨勢，開征增量房稅的話，會使中高檔物業(yè)的銷售放緩，從而影響開發(fā)的預(yù)期。”但她認(rèn)為，在開征增量房稅時(shí)可能會設(shè)定很多條件，因此或許只有部分增量房需要被征稅。
 

　　鄧志旺也認(rèn)為房產(chǎn)稅對增量部分開征的可能性更大，而對存量開征的可能性相對較小。鄧志旺表示，“增量房”對應(yīng)的是交易環(huán)節(jié)，你要買房就要交稅，不交稅就不讓你買，就這么簡單，但“存量房”對應(yīng)的是持有環(huán)節(jié)，如果業(yè)主不愿意交稅，就很難強(qiáng)迫他交，因?yàn)榉孔右呀?jīng)是他的。“可想而知，如果對存量房征稅，勢必需要大量的人力物力支持，造成資源浪費(fèi)。”鄧志旺表示。
 

　　多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征存量房的程序比較復(fù)雜，影響面比較大，因此不會一下子就征收存量房稅。
 

　　問題免征面積是多少?
 

　　按照上海和重慶房產(chǎn)稅的征收模式，都有一定面積可獲免征，深圳是否也可設(shè)定免征面積，可有依據(jù)?多名受訪人士均認(rèn)為，目前還不能預(yù)測，也暫時(shí)沒有政策上的標(biāo)準(zhǔn)可以依照。宋丁認(rèn)為，每個城市的情況不同制定的標(biāo)準(zhǔn)就不同，但政策的制定還是應(yīng)該在可控范圍之內(nèi)，“在深圳，90平方米以下，或者中小戶型免征都有可能。”
 

　　地產(chǎn)評論員林曉華則認(rèn)為不能完全按照面積大小來確定免征范圍。“各個地區(qū)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，南北建筑戶型也有差異，北方房子的兩房有100多平方米，而南方的只有60平方米，這會存在一定問題。”
 

　　按照上海模式，人均居住面積在60平方米以下的可免征。徐楓也提出同樣的操作方法，“假如深圳的人均居住面積是40平方米的話，那么市民新購商品房人均面積超過這個數(shù)值才征收。”林曉華卻認(rèn)為，上有政策下有對策，有可能會出現(xiàn)“假離婚”、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)等鉆政策空子的行為。他認(rèn)為，以交易金額的多少來劃分免征范圍比較合適。“比如交易金額在200萬以上才征收。”
 

　　中原地產(chǎn)二級市場策略中心總經(jīng)理周曜則認(rèn)為，可以設(shè)定第幾套起征的標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以緩解房產(chǎn)投資行為的盛行，但前提是要建立完善的全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。
 

　　問題稅率是多少?
 

　　上海房產(chǎn)稅開征兩年多以來，稅率曾多次變動，并針對不同的層面采用不同的稅率。宋丁也認(rèn)為，采用累進(jìn)的稅率比較合適，而不是單一的、不變的一個稅率，但應(yīng)該控制在0.3%—0.8%之間，其間隨著戶型加大、面積加大、套數(shù)增多逐步上調(diào)，這樣才能起到調(diào)控的效果。
 

　　徐楓認(rèn)為稅率的制定是一個“溫水煮青蛙”的過程，政策不會一下子就制定一個很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)該在大家能接受的范圍內(nèi)，然后再逐步往上調(diào)，這也符合我國一貫的做法。
 

　　林曉華則認(rèn)為，目前深圳數(shù)據(jù)計(jì)算的硬件已經(jīng)做好了，但軟件(即計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))還沒有出來，所以難以估計(jì)。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅不應(yīng)該是一個新增的稅種，而應(yīng)該是可以取代房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅，變成每年房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個稅種。盡管現(xiàn)在無法計(jì)算稅率是多少，但既然是每年都要征收的，就需要一個大家能接受的稅率。
 

　　周曜則認(rèn)為應(yīng)該在0.6%—0.8%之間，“房產(chǎn)稅是一個長效機(jī)制，不是一下子就要把市場搞垮的，政府應(yīng)該建立一個長效穩(wěn)定的稅基，這樣就持續(xù)增加政府收入，不用過分依靠賣地。”
 

　　問題一次性征收還是每年征收?
 

　　房產(chǎn)稅按年來征收還是在交易時(shí)一次性征收比較合適?徐楓認(rèn)為按年征收比較合理，因?yàn)榉慨a(chǎn)的具體價(jià)值每一年都不一樣。林曉華告訴記者，目前深圳相關(guān)部門已經(jīng)建立了房產(chǎn)市值估價(jià)的軟件，可以很快捷地計(jì)算出當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值。因此，應(yīng)該采用每年征收的方式。至于這樣是否會產(chǎn)生征管方面的困難?徐楓表示，政府會有專門的一個部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅的征收，關(guān)鍵在于是否能落實(shí)狠抓。“如果相關(guān)部門像征收增值稅、營業(yè)稅那樣去抓房產(chǎn)稅，我相信一個都逃不掉的。”畢竟房產(chǎn)稅是一個很小的稅種，占政府財(cái)政收入并不大，因此是要看執(zhí)行力度。
 

　　對于征管方面的問題，周曜認(rèn)為中國從來都是間接納稅而不是直接納稅的，因此要促進(jìn)房產(chǎn)稅的逐年繳納，政府還需要建立相關(guān)的配套機(jī)制。而林曉華認(rèn)為，或許征收金額是大家能夠承受的，可以通過一些機(jī)制來鼓勵主動繳納，但要配合抽查等行政手段。
 

　　案例
 

　　上海：房價(jià)漲勢沒有停止
 

　　自2011年1月28日起，上海對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。按照《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》?。上海市居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
 

　　有研究機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2012年3月至8月，上海二手房均價(jià)從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)16%。而新房市場上，上海市新房成交價(jià)格從年初的均價(jià)2萬元，持續(xù)上漲至4月的21918元。之后慣性上漲至7月高點(diǎn)24348元，漲幅達(dá)18%，房價(jià)的漲勢仍然沒有停止。
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，目前仍處于房地產(chǎn)市場調(diào)控期，更加嚴(yán)厲的限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場影響更直接，個人住房房產(chǎn)稅的稅率較低、征收范圍有限。從2013年起，上海房產(chǎn)稅適用稅率分界線因與新建商品住宅平均銷售價(jià)格聯(lián)動有所提高，如果房屋單價(jià)超過27740元/平方米，則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于27740元/平方米，則按0.4%的稅率征收。
 

　　根據(jù)新的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%。
 

　　重慶：房價(jià)抑制效果不如預(yù)期
 

　　2011年1月28日起，重慶市對重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%—1.2%。具體征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅推出兩年來，抑制房價(jià)的效果不如預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年至2011年期間，重慶主城區(qū)商品房的建筑面積價(jià)格漲了628元/平方米，而2012年1月至12月，重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)也從6400元/平方米穩(wěn)步提升至7000元/平方米左右。
 

　　近日，重慶市國土部門發(fā)布消息稱，2013年1月1日起，重慶高檔住房應(yīng)稅價(jià)格開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，房產(chǎn)稅起征點(diǎn)較去年提高了627元。對此，市場分析人士認(rèn)為，這可能會對房價(jià)上漲形成一定推力。
 

　　根據(jù)新的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月重慶新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲1.1%和5.6%。