相比去年土地市場(chǎng)的平淡，今年上半年土地的市場(chǎng)在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)為活躍。其中，土地出讓金呈現(xiàn)暴漲以及部分房企瘋狂搶地。不過(guò)，隨著“錢荒”潛移默化的影響，土地市場(chǎng)有望在今年下半年逐步回歸“理性”。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，10大典型的城市土地出讓金收入為3140.1億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)160.3%，較2011年同期增長(zhǎng)17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史高紀(jì)錄基本持平。
 

　　此外，今年以來(lái)，房企拿地的策略發(fā)生細(xì)微轉(zhuǎn)變，與之相對(duì)應(yīng)，土地市場(chǎng)也呈冷熱不均現(xiàn)狀。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年一二線城市土地成交量?jī)r(jià)漲幅顯著，而三四線城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)一些。

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　　部分房企拿地兇悍
 

　　今年上半年，“新國(guó)五條”各地方細(xì)則的落地，但房企拿地意愿依舊強(qiáng)烈。其中，特別表現(xiàn)為，此前并不搶眼的企業(yè)，比如泰禾地產(chǎn)以及拿下上海(樓盤)地王的北京(樓盤)福潤(rùn)天成房企。中國(guó)指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為，這些企業(yè)拿地規(guī)模之所以比龍頭企業(yè)更加“兇猛”，是因?yàn)樗鼈儗?duì)于一線城市的介入或者布局更加強(qiáng)烈。此外還包括陽(yáng)光城(000671,股吧)、佳兆業(yè)也是拿地動(dòng)作很大。
 

　　此外，今年上半年土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)總體看來(lái)依舊熱度不減，延續(xù)了去年下半年上揚(yáng)走勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅類用地成交樓面均價(jià)為1575元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲41%。1~6月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1078元/平方米，同比上漲37%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1469元/平方米，同比上漲31%。
 

　　由于土地市場(chǎng)活躍度上升，溢價(jià)率的方面也出現(xiàn)了爬升，1~6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%，較去年同期增加10個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地平均溢價(jià)率為17%，較去年同期增加13個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　一二線熱
 

　　土地出讓金方面更能體現(xiàn)出市場(chǎng)的走勢(shì)，其中上海上半年已超700億元，北京也超過(guò)了600億元，北京和廣州(樓盤)上半年土地出讓金總量已經(jīng)超過(guò)去年全年水平。從克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市增加比較明顯，開發(fā)商對(duì)于這些城市的熱情不減。
 

　　可以說(shuō)5月以來(lái)，中國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)的升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。土地市場(chǎng)由去年下半年以來(lái)的溢價(jià)率表現(xiàn)較高轉(zhuǎn)為樓面地價(jià)的實(shí)際上漲。5月9日，上海世博會(huì)地區(qū)拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià)“地王”。其中一塊甚至以超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下上海3年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。
 

　　廣州在5月也是一連拍出3個(gè)“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，刷新白云區(qū)當(dāng)月初剛誕生的“新地王”紀(jì)錄。中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控的角度來(lái)講，地王是不利于市場(chǎng)調(diào)控，但同時(shí)地價(jià)高也凸顯了價(jià)值所在，開發(fā)商需要做好后期的項(xiàng)目開發(fā)。”
 

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從2013年上半年的全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，宏觀市場(chǎng)“基本面”轉(zhuǎn)好，房企資金面不太緊張，品牌房企開始積極拿地“換倉(cāng)”布局下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。此外，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱點(diǎn)主要還是一二線城市，尤其是一線城市，品牌房企重返一二線城市，突顯房企布局戰(zhàn)略與一二線城市的投資價(jià)值。
 

　　另外，今年上半年，包括泰禾在內(nèi)的中小房企頻頻上演逆襲好戲。半年以來(lái)，泰禾已花費(fèi)約64億元在北京“搶地”。
 

　　對(duì)此，機(jī)構(gòu)報(bào)告強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)回暖期，一線的城市土地價(jià)值尤為凸顯，該類城市在上半年土地成交金額同比提升181%，樓面地價(jià)提升73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他城市。二線城市土地成交量?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)充足，企業(yè)關(guān)注度較高。由于企業(yè)前幾年在三四線城市的投入較大，而這類城市內(nèi)需不足、經(jīng)濟(jì)水平較低，整體利潤(rùn)空間不高，因而今年房企在這類城市拿地量增幅低。
 

　　三四線冷暖不均
 

　　記者了解到，2012年遭遇土地的市場(chǎng)滑鐵盧的溫州(樓盤)，也在今年上半年有所回暖。來(lái)自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年上半年溫州市區(qū)成功出讓了各類用地31宗、1725畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年整年1000多畝的出讓規(guī)模，環(huán)比增長(zhǎng)84.34%，同比增長(zhǎng)454.46%，其中住宅用地489.61畝，半年出讓規(guī)模已接近此前多年來(lái)年均約500畝的出讓水平。
 

　　同樣的情況也出現(xiàn)在寧波，“像寧波溫州這種三線城市，外來(lái)人口不多，需求結(jié)構(gòu)比較完整，此前對(duì)溫州的報(bào)道中，有樓價(jià)大跌的現(xiàn)象只是針對(duì)個(gè)別價(jià)格虛高的樓盤而言。整體大環(huán)境回暖后，樓市回暖跡象明顯?，F(xiàn)在土地市場(chǎng)呈現(xiàn)的特征是樓面地價(jià)下降很多，土地的供應(yīng)量比去年增多。”中原地產(chǎn)寧波分公司市場(chǎng)部經(jīng)理鐘永金表示，2010年寧波樓面地價(jià)能達(dá)到1.3萬(wàn)/平方米以上，在今年同等地段的地塊則是1萬(wàn)元多一點(diǎn)，樓面地價(jià)下降很多，大型房企拿地?zé)崆檫€是比較高，預(yù)計(jì)這種態(tài)勢(shì)在下半年仍會(huì)持續(xù)。
 

　　“央企、全國(guó)性的品牌企業(yè)以及一些依托其他產(chǎn)業(yè)資金雄厚的房企拿地?zé)崆檫€是比較高漲的。”香港聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬分析認(rèn)為，現(xiàn)在兩極分化的情況比較嚴(yán)重，以沈陽(yáng)為例，上半年很少見當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)房企拿地。而由于2013年全運(yùn)會(huì)影響，前兩年城市建設(shè)土地放量較多，到今年土地放量有所減少。今年上半年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，并不激進(jìn)。目前沈陽(yáng)正在消化去年商品房庫(kù)存，預(yù)計(jì)下半年進(jìn)入年底拿地?zé)崆闀?huì)逐步提高。
 

　　下半年將降溫
 

　　機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，上半年土地市場(chǎng)的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國(guó)，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此預(yù)計(jì)下半年的土地市場(chǎng)將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價(jià)地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。
 

　　不過(guò)，從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解的情況看，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊看好，一線城市土地市場(chǎng)更是關(guān)注度極高，一家上市房企人士甚至表示，“如果缺錢，那也應(yīng)該是有融資壓力的企業(yè)”。
 

　　此外，對(duì)于高價(jià)地的爭(zhēng)奪，在錢荒的背景下，風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)伴隨。張宏偉就提示，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來(lái)講，瘋狂拿地進(jìn)行逆勢(shì)擴(kuò)張或激進(jìn)拿“地王”還需謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，應(yīng)該謹(jǐn)慎處理，否則在今后極有可能會(huì)因?yàn)槟玫剡^(guò)多、地價(jià)過(guò)高等因素導(dǎo)致退地或經(jīng)營(yíng)層面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　當(dāng)然，錢荒也是一把“雙刃劍”，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企以及高周轉(zhuǎn)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來(lái)講，受制于國(guó)內(nèi)錢荒因素就較少，在土地市場(chǎng)“不差錢”的故事有望延續(xù)。