隨著城市中堅(jiān)階層的日益壯大，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士意識(shí)到中高端改善需求的巨大潛力。而如今改善型需求產(chǎn)品也逐步脫離“大戶型中的小戶型，小戶型中的大戶型”的尷尬定位，一批為城市中堅(jiān)的改善需求定制的產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。“金茂悅”作為方興地產(chǎn)打造對(duì)位改善型需求的又一力作，與金茂府(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)系產(chǎn)品同樣秉持著“綠色科技，金茂品質(zhì)”的開(kāi)發(fā)理念，為改善型家庭提供高性價(jià)比的解決方案。隨著悅系產(chǎn)品開(kāi)山之作——位于京北亞奧區(qū)域亞奧·金茂悅的初戰(zhàn)告捷，目前，方興地產(chǎn)又布局京南亦莊，并加快產(chǎn)品提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金茂“南悅”、“北悅”產(chǎn)品打造的各種標(biāo)準(zhǔn)，也為今后的同類產(chǎn)品樹(shù)立了一個(gè)新標(biāo)桿。

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　　地段、品牌缺一不可
 

　　說(shuō)到剛需產(chǎn)品，很多人就會(huì)想到房山長(zhǎng)陽(yáng)、大興天宮院的諸多項(xiàng)目。提起別墅，就會(huì)有人羅列“八大別墅區(qū)”。高端住宅市場(chǎng)，除了以前的星河灣(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、現(xiàn)在的金茂府，實(shí)際上也形成了產(chǎn)品類。
 

　　偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)總裁徐斌認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的要素便是位置，尤其對(duì)于中高端住宅市場(chǎng)來(lái)講，主要面對(duì)的是改善型需求，位置更重要。以亞奧·金茂悅為例，項(xiàng)目臨近北五環(huán)，交通便利。同時(shí)西側(cè)面積達(dá)11.59平方公里的森林公園也為項(xiàng)目營(yíng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。此外，亞奧·金茂悅項(xiàng)目合理的戶型、高性價(jià)比的內(nèi)裝修等也為其加分不少。
 

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，地段是一個(gè)項(xiàng)目的先天素質(zhì)，但開(kāi)發(fā)商的打造水平也很重要，“同樣是10年前建的房子，由于后期維護(hù)與物業(yè)管理水平的差異，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)有很大差別。
 

　　科技理念，健康環(huán)保
 

　　“改善型住房與剛需相比，其消費(fèi)者對(duì)房屋品質(zhì)、科技含量、環(huán)保材料的運(yùn)用等方面更為關(guān)注，因此對(duì)于中高端住宅產(chǎn)品來(lái)講，科技、健康、環(huán)保便成了項(xiàng)目打造中不可或缺的元素。此外，項(xiàng)目的建筑質(zhì)量、整體設(shè)計(jì)能否既滿足客戶現(xiàn)有需求，又能經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)便成了對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商提出的考驗(yàn)。”徐斌說(shuō)。
 

　　某中高端改善型項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，項(xiàng)目產(chǎn)品定位是從城市中堅(jiān)階層出發(fā)的，所以無(wú)論是價(jià)格還是居家生活，都要滿足其基本的需求。要在他們的心理承受價(jià)格之內(nèi)，盡量提供好的品質(zhì)，這樣既保證了生活品質(zhì)，又不會(huì)超越他們心理的價(jià)格上限。“我們的產(chǎn)品嚴(yán)格遵循綠金品質(zhì)的建造標(biāo)準(zhǔn)，在綠色建材的成本上支出很大，但我們認(rèn)為這是很有必要的。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)。
 

　　■觀點(diǎn)
 

　　限購(gòu)政策不影響改善升級(jí)
 

　　●王玨林，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員
 

　　現(xiàn)在國(guó)家的政策是打擊投機(jī)和投資需求，對(duì)自住需求還是支持的。首次置業(yè)屬于自住需求，住房的升級(jí)改善也是自住需求。目前的市場(chǎng)上，我覺(jué)得自住需求是不差房票的。本地戶口家庭可擁有2套住房，單身可擁有一套住房。外來(lái)的年輕人到了結(jié)婚買房時(shí)，基本上也可以滿足納稅五年的條件。未來(lái)隨著家庭人口的增多，也可以通過(guò)賣掉原來(lái)的房子，購(gòu)買面積更大、居室更多的一套房源解決問(wèn)題。通過(guò)賣舊買新，還可以盤(pán)活市場(chǎng)上的房源。因此，住房對(duì)于自住需求來(lái)說(shuō)，在目前的限購(gòu)政策下，也是可以滿足需求的。購(gòu)房資格不是問(wèn)題，關(guān)鍵是看有沒(méi)有錢。
 

　　對(duì)于改善型產(chǎn)品，我認(rèn)為改善不是房子面積越大越好，而是要注重空間功能。我非常贊同精裝修房子的推廣，精裝修看似增加負(fù)擔(dān)，實(shí)際上是減輕負(fù)擔(dān)了。很多個(gè)人裝修還會(huì)影響房子的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，費(fèi)錢費(fèi)力費(fèi)心，不一定有太好的效果。希望開(kāi)發(fā)商提供一次到位、專業(yè)的精裝修產(chǎn)品。
 

　　改善需求，心理因素不能忽視
 

　　●徐斌，偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)總裁
 

　　作為中高端改善型客戶，住宅本身的物理需求只是一方面，心理方面的需求同樣重要。在心理方面，不同人的購(gòu)買理由千差萬(wàn)別，但基本上每個(gè)人都會(huì)有一個(gè)核心的購(gòu)買理由。例如，一些購(gòu)買豪宅的客戶，可能是由于各種原因由平民一躍成為富豪，她們購(gòu)買豪宅的理由可能就在于，要用豪宅證明自己的價(jià)值。
 

　　改善型購(gòu)房需求和奢侈消費(fèi)或者豪宅消費(fèi)者不一樣，也與剛需首次置業(yè)者不同，他們會(huì)有其獨(dú)特的心理需求。如今中高端改善需求客戶主要是70后甚至80后，人到中年，事業(yè)上有所成就，具備了一定的資金實(shí)力，同時(shí)也要承擔(dān)起照顧老人和撫養(yǎng)孩子的雙重任務(wù)，他們對(duì)住房改善的心理需求便是讓老人、孩子住得更舒適。同時(shí)，這類客戶所在的圈層也會(huì)更高一些，住房品質(zhì)、生活水平都是其身份的象征，因此他們對(duì)住房的選擇也必須符合其自身定位。對(duì)住宅本身居住功能的需求和對(duì)住宅彰顯其身份、地位、品位的心理需求，是促成中高端改善型客戶終購(gòu)買房屋的兩個(gè)決定性因素。
 

　　配套要為老人、孩子充分考慮
 

　　●張先生，中高端改善型業(yè)主
 

　　我們家上有老下有小，買房是大事，我這次買房主要是為了老人和孩子考慮，希望給老人一個(gè)安逸的社區(qū)環(huán)境，有遛彎場(chǎng)地，社區(qū)附近有個(gè)公園，綠化環(huán)境好，可以享受較好的環(huán)境和精神文化生活，以及離醫(yī)院比較近，有必要的醫(yī)療服務(wù)。希望孩子在社區(qū)有一個(gè)游樂(lè)天地，平時(shí)可與小朋友一起玩耍，孩子能有個(gè)好的上學(xué)環(huán)境，如果離學(xué)校近就更好了，還可以方便上下班。
 

　　我平時(shí)工作在北三環(huán)，不希望浪費(fèi)太多的交通成本，更注重珍惜時(shí)間成本，需要有多一些的時(shí)間陪伴孩子和父母。在北三環(huán)已可以買一套房，但工作生活壓力就會(huì)很大，還希望有更多資金投入到孩子的童年教育當(dāng)中。
 

　　考慮到資金分配，我想買一套舒適、低密度的三居，擁有良好的社區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)配套。如果有學(xué)校配套，如幼兒園、重點(diǎn)學(xué)校，能解決孩子上學(xué)的問(wèn)題，就更好了。