4月25日，建設(shè)銀行(601939)收緊北京地區(qū)個(gè)人商業(yè)用房貸款，將首付比例提升至6成。目前北京地區(qū)存在大量的商住立項(xiàng)房屋，這類住房不受限購(gòu)政策的限制，但是設(shè)計(jì)成住宅出售。
 

　　近日，北京某大型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，目前北京一些銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理，沒(méi)有放貸任務(wù)了，而前幾年，這些業(yè)務(wù)經(jīng)理都有具體的年度放貸任務(wù)，這導(dǎo)致申請(qǐng)貸款變得更為嚴(yán)格、流程更長(zhǎng)。
 

　　收緊
 

　　上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人透露的目前銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理沒(méi)有放貸任務(wù)一事，本報(bào)向北京多家經(jīng)紀(jì)公司求證，發(fā)現(xiàn)并不是沒(méi)有年度放貸額度任務(wù)，而是銀行都按月度去配比放貸量。一旦這個(gè)月的額度用完了，就無(wú)法再放款，而是要等到下個(gè)月才能再放貸。“銀行每個(gè)月都是按一定的放貸量去放款，而以前每個(gè)月是沒(méi)有額度限制的，這就導(dǎo)致銀行的放貸節(jié)奏發(fā)生了很大的變化。”北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司一位負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)。
 

　　以前銀行在住房按揭貸款方面的規(guī)律是，新的一年開始，全年的新增額度計(jì)劃出來(lái)，因?yàn)槭且阅甓葋?lái)衡量，年初因?yàn)轭~度充足，大量放款，這也導(dǎo)致近幾年都出現(xiàn)每年春節(jié)以后，房屋交易量開始大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高;而到了年底，因?yàn)轭~度用完，或所剩不多，放貸也隨之收緊。
 

　　今年以來(lái)，隨著放貸節(jié)奏的變化，導(dǎo)致每個(gè)月的額度都很緊張。“目前銀行對(duì)二手房按揭貸款的審核周期，從以前的5-10個(gè)工作日，變成了現(xiàn)在的10-15個(gè)工作日。”上述偉嘉安捷負(fù)責(zé)人說(shuō)，因此目前一個(gè)客戶從遞交資料開始、到銀行放款，整個(gè)周期在以往的一個(gè)月基礎(chǔ)上，要延長(zhǎng)10-15個(gè)工作日。
 

　　據(jù)了解，目前，北京區(qū)域，首套房貸基本上都難以申請(qǐng)到利率優(yōu)惠，有一部分還會(huì)在基本利率的基礎(chǔ)上上浮。“二套房貸利率，看客戶的資質(zhì)、信用情況，普遍上浮10%-50%不等。”上述負(fù)責(zé)人表示。
 

　　除此之外，銀行系統(tǒng)還開始按利率去挑選客戶，利率上浮更高的客戶，被排在基準(zhǔn)利率客戶前面，從而可能更早獲得貸款。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者4月底從北京農(nóng)業(yè)銀行(601288)海淀區(qū)一支行的業(yè)務(wù)經(jīng)理處了解到，目前該行的首套房貸利率已經(jīng)很難申請(qǐng)到9折，基本上都是基準(zhǔn)利率或上浮，而且該行的系統(tǒng)，還會(huì)對(duì)客戶根據(jù)貸款利率進(jìn)行排隊(duì)，基準(zhǔn)利率的客戶，排隊(duì)可能就排在利率上浮客戶的后面，簡(jiǎn)而言之，就是銀行挑選客戶，誰(shuí)出價(jià)高，貸款給誰(shuí)。
 

　　建設(shè)銀行將個(gè)人商業(yè)用房貸款首付提升至6成，則是在目前個(gè)人住房貸款緊縮的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊。因?yàn)樯虡I(yè)立項(xiàng)房屋不限購(gòu)，這成為北京近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的產(chǎn)品類型，眾多項(xiàng)目將商業(yè)部分計(jì)成住宅格局，賣給個(gè)人購(gòu)買者。包括通州臺(tái)湖的東亞臺(tái)湖印象、泰禾一號(hào)街區(qū)等，房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的項(xiàng)目中，幾乎都有此類產(chǎn)品，如萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、首開熙悅睿府、旭輝E天地等。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，目前北京市市場(chǎng)，除建設(shè)銀行以外，還沒(méi)有別的銀行跟進(jìn)提高個(gè)人商業(yè)用房首付。但是因?yàn)閯e的銀行都是首付五成，這也宣告建設(shè)銀行已經(jīng)暫時(shí)退出了個(gè)人商業(yè)用房貸款市場(chǎng)。
 

　　變化
 

　　深圳市一大型國(guó)有銀行分行負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前各銀行分行給支行的個(gè)人住房貸款額度，都是按月度給，而這一做法并不是從今年開始，而是從去年第二季度就開始，并一直延續(xù)到了現(xiàn)在。“在此之前，按月度分配額度，在2008年之前曾經(jīng)有過(guò)，2008年以后就再也沒(méi)有這樣執(zhí)行過(guò)。”這位負(fù)責(zé)人表示。
 

　　這位深圳國(guó)有銀行負(fù)責(zé)人表示，在他看來(lái)，導(dǎo)致銀行嚴(yán)格控制放貸額度的主要原因有三個(gè)方面。
 

　　一是銀行的存款結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。整個(gè)銀行業(yè)同業(yè)負(fù)債占比在升高，例如余額寶等互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品，資金大部分都投向了銀行同業(yè)存款，抬高了銀行資金成本，如原來(lái)的活期存款的利率是0.35%，經(jīng)過(guò)余額寶這么一繞后，這部分資金的存款利率就上升到了5-6%，這直接導(dǎo)致銀行獲得資金的成本變高，銀行無(wú)法再像2009年以后那樣，以大幅的利率折扣去發(fā)放住房貸款，而是要尋找更高收益的項(xiàng)目。
 

　　二是監(jiān)管層對(duì)銀行表外業(yè)務(wù)的監(jiān)管加強(qiáng)。表外部分，銀行只是擔(dān)任中間商的角色，把投資者和融資者聯(lián)接起來(lái)，并不是直接由銀行提供資金，這部分業(yè)務(wù)包括委托貸款、銀信合作等貸款類理財(cái)產(chǎn)品，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，這一部分表外業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)入表內(nèi)，銀行需要因此計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，從而導(dǎo)致占用銀行資本金，終導(dǎo)致可放貸資金的緊張。
 

　　三是目前存款準(zhǔn)備金率為20%，從歷史上來(lái)看，是處于比較高的水平。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行個(gè)人住房貸款緊張，與房地產(chǎn)交易量的下降，存在密切的關(guān)聯(lián)性。
 

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環(huán)比下降18.2%。實(shí)際上，北京今年以來(lái)的二手房、新房成交量，都接近近6年以來(lái)的差紀(jì)錄。
 

　　全國(guó)54個(gè)城市，至4月27日，4月合計(jì)住宅簽約17.25萬(wàn)套，環(huán)比3月下降6.1%，同比下降幅度高達(dá)26%。
 

　　一家在北京有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，銀行住房貸款的緊縮，直接導(dǎo)致購(gòu)買力被削減、抑制了需求。
 

　　“現(xiàn)在不是銀行有沒(méi)有錢的問(wèn)題，變化在于，銀行對(duì)購(gòu)房人的資質(zhì)審核更嚴(yán)格，例如一套3000萬(wàn)的房子，以前購(gòu)房人首付1500萬(wàn)，基本就能獲得1500萬(wàn)的銀行貸款，但是現(xiàn)在同樣的情況下，銀行會(huì)嚴(yán)格要求購(gòu)房者提供每月的收入流水賬。”該負(fù)責(zé)人表示。
 

　　目前，銀行要求的購(gòu)房人每月的收入流水，一般是月還款金額的2倍。“這個(gè)流水賬，有一部分購(gòu)房者無(wú)法提供。因?yàn)樗麄兊氖杖雭?lái)源并不能通過(guò)賬單流水體現(xiàn)出來(lái)，還有的人不愿意透露自己的其他收入、資產(chǎn)狀況，這就直接導(dǎo)致這部分借助一定的銀行杠桿就有購(gòu)買力的人，無(wú)法買房了，或者推遲買房時(shí)間。”上述負(fù)責(zé)人表示，這從總體上導(dǎo)致購(gòu)買需求在減少，直接的影響，就是會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量。
 

　　如果銷售持續(xù)受到影響，開發(fā)商銷售回款變少、回款速度變慢，會(huì)進(jìn)一步影響到拿地、開發(fā)供應(yīng)、售價(jià)等方面。

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