5月5日，高盛高華證券發(fā)布的報告稱，110家A股房地產(chǎn)財務(wù)狀況惡化，并將影響二季度房價。
 

　　高盛高華對110家A股房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)的季度監(jiān)測分析顯示，2014年一季度開發(fā)商負(fù)經(jīng)營性現(xiàn)金流占總資產(chǎn)的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是當(dāng)年度房價“走軟”的開始。
 

　　中信證券近日發(fā)布的報告也稱：預(yù)計開發(fā)企業(yè)中悲觀情緒開始占據(jù)上風(fēng)。報告指出， 2014年一季度地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企業(yè)的有息負(fù)債率達到33.7%的歷史新高。企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流季度凈額出現(xiàn)了歷史以來大的負(fù)值。
 

　　與此伴隨的是基金的撤出。據(jù)Wind統(tǒng)計，今年一季度公募基金從51家上市房企清倉。
 

　　一葉知秋
 

　　對于房企來說，每年的一季度并不是銷售旺季，雖然有季節(jié)因素的影響。但高盛高華發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商凈負(fù)債權(quán)益比由2012年四季度62%的低點持續(xù)上升。
 

　　到2014年一季度末，這一數(shù)值上升到平均 86%，為2007年以來的高水平。這表明開發(fā)商面臨的財務(wù)壓力加大。另一數(shù)據(jù)現(xiàn)金余額/短期債務(wù)之比顯示為 0.95 倍，重返 2008 年下半年和2011 年四季度的水平，這兩個時期都是2008 年以來兩輪房地產(chǎn)周期的收縮階段。
 

　　高盛高華進一步指出，開發(fā)商一季度來自房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金流入季環(huán)比下滑了35%，資本開支占房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流的比例卻從去年四季度的88%上升至 117%，創(chuàng)下 2010 年一季度以來的四年高水平，2010年一季度這一數(shù)值達到130%。
 

　　開發(fā)商的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流顯著惡化。一季度僅28%的開發(fā)商經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。對比發(fā)現(xiàn)，這與2008年一季度的情況相當(dāng)，當(dāng)時 27%的開發(fā)商公布了正經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，為歷史低水平。
 

　　興業(yè)證券的報告也顯示，上市房地產(chǎn)企業(yè)一季度末有息負(fù)債率為33.2%，接近歷史高位。行業(yè)凈負(fù)債率由上季度末的78%大幅上升到93%，達到歷史峰值。
 

　　從貨幣現(xiàn)金比例上看，2014年1季度末貨幣現(xiàn)金比例為10.9%，接近歷史低位。2014年1季度負(fù)債率的大幅上升，疊加了銷售回款的減弱和建安、土地款支出。
 

　　一些房企出現(xiàn)了季度性的虧損。其中榮豐控股(000668.SZ)由于2014年一季度銷售收入大幅減少，業(yè)績下滑幅度高達1259.63%， 虧損額在1000萬元至1400萬元之間。包括宜華地產(chǎn)(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、萬方發(fā)展(000638.SZ)在內(nèi)的3 家公司，業(yè)績降幅也超過500%。而京投銀泰(600683.SH)預(yù)計的虧損額達6600萬元。嘉凱城(000918.SZ)，一季度凈利潤虧損 15732.94萬元，凈利潤增長率為-247.47%。
 

　　一些公司的虧損是由于一季度達到結(jié)算條件的項目較少所導(dǎo)致。其中固然有個體經(jīng)營的原因，也從另外一個層面反映出市場的低迷。
 

　　基金公司的撤退
 

　　基金已經(jīng)開始“用腳投票”。
 

　　2013年三季度，廣發(fā)聚富開發(fā)基金新進入保利地產(chǎn)[微博]前十大流通股東名單，至2013年年底共持股4500萬股。而到2014年一季度，廣發(fā)聚富清倉保利地產(chǎn)(600048.SH)，保利地產(chǎn)前十大流通股東無一基金身影。
 

　　另據(jù)Wind統(tǒng)計，今年一季度公募基金將51家上市房企清倉，包括中糧地產(chǎn)(000031.SZ)、陽光股份
(000608.SH)、浦東金橋(600639.SH)、陸家嘴(600663.SH)等，均為百億規(guī)模以下的中小型房企。
 

　　從今年一季度凈利潤來看，這51家上市房企中有12家出現(xiàn)虧損，過半凈利潤同比出現(xiàn)下滑。2013年年末公募基金共持股2億股，今年一季度已全部清空。
 

　　中糧地產(chǎn)是其中一家營收過百億的房企，2013年其營收為101.8億元，今年一季度實現(xiàn)凈利潤6703萬元，與去年同期持平。但中糧地產(chǎn) 今年一季度遭到32只基金產(chǎn)品拋棄，其中建信優(yōu)選、諾安中小盤和大成價值成長基金，為2013年年末前十大流通股東，分別減持680萬股、577萬股和 538萬股。陽光股份則遭到22只基金產(chǎn)品減持，其中進入2013年年末前十大流通股東的華夏紅利，共減持1157萬股。
 

　　開發(fā)商或普遍降價
 

　　廣發(fā)證券統(tǒng)計的全國15個重點城市庫存指數(shù)，繼續(xù)創(chuàng)下新高。這反映了近期成交依舊疲弱的事實。
 

　　廣發(fā)證券近期在海西地區(qū)、長三角地區(qū)以及京津冀地區(qū)的草根調(diào)研反饋顯示，銀行對于購房信貸的支持力度在不斷減小，首套房按揭貸款利率普遍上浮5%-10%，部分銀行部分樓盤甚至有上浮15%的情況。市場的整體觀望情緒依然較濃。
 

　　開發(fā)商為迎接5月的旺銷季推盤有所增多，但去化速度仍延續(xù)了前期的緩步下降趨勢。高盛高華對相關(guān)上市企業(yè)的應(yīng)收賬款趨勢進行分析后發(fā)現(xiàn)，這些相關(guān)企業(yè)的應(yīng)收賬款天數(shù)有所增加。高盛高華判斷，開發(fā)商可能會在二季度普遍大幅下調(diào)房價。
 

　　但開發(fā)商和資本市場對樓市的判斷始終存在距離。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，還沒有任何一家房企執(zhí)行全面降價策略。分化不僅僅出現(xiàn)在不同城市之 間，甚至存在同一城市的不同樓盤。一些全國性公司已經(jīng)開始讓區(qū)域公司做匯報，一事一議，對不同的樓盤采取不同策略。還有一些樓盤仍準(zhǔn)備漲價入市。北京一些 銷售乏力的高端樓盤也不準(zhǔn)備降價，操盤手認(rèn)為越降價越難以銷售，干脆放緩?fù)票P。
 

　　蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，需求還沒有“散場”，但受信貸的影響很大。二套房首付比例7成的限制，抑制了很多人的購房需求。在開發(fā)貸一端，開發(fā)商也受到了影響。
 

　　另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，一些公司已經(jīng)打算減少拿地量，降低開復(fù)工面積。
 

　　宋延慶認(rèn)為，當(dāng)下市場出現(xiàn)的調(diào)整既是受信貸影響，也是房價上漲到一定程度的自然回調(diào)。而高盛高華則判斷，行業(yè)的收縮期已經(jīng)開始。


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