融創(chuàng)宣布收購(gòu)綠城30%股權(quán)，浙江大房企易主;因資金鏈危機(jī)，深圳(樓盤(pán))光耀地產(chǎn)面臨被收購(gòu)的命運(yùn)……在樓市調(diào)整期到來(lái)之際，房企間并購(gòu)行為呈增多趨勢(shì)，而且，從單純的“大魚(yú)吃小魚(yú)”演變成“大魚(yú)吃大魚(yú)”，資本層面的合作更普遍。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企資金鏈趨緊或成為并購(gòu)潮的導(dǎo)火索，未來(lái)更多并購(gòu)案例將可能發(fā)生，相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局將進(jìn)一步鞏固，而“小而美”的區(qū)域型房企或難以生存。
 

　　“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代來(lái)臨
 

　　“過(guò)去在2008年和2011年兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化導(dǎo)致不少房企倒下，房企并購(gòu)主要是大企業(yè)并購(gòu)小企業(yè);而現(xiàn)在的趨勢(shì)是大企業(yè)并購(gòu)大企業(yè)。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶指出。
 

　　截至5月20日，融創(chuàng)中國(guó)市值為126億元，而綠城中國(guó)市值達(dá)到184億元。融創(chuàng)中國(guó)2013年年報(bào)顯示，2013年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)508億元，高于其年初制定的450億元銷(xiāo)售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)61%。而綠城中國(guó)2013年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額651億元，同比增長(zhǎng)19.2%。在目前的房企格局中，融創(chuàng)和綠城都屬于第二梯隊(duì)的大型房企。若融創(chuàng)收購(gòu)綠城30%股權(quán)順利，融創(chuàng)將躋身梯隊(duì)的千億房企行列。
 

　　而曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因資金問(wèn)題或被整體性收購(gòu)。近日，光耀地產(chǎn)控制的上市公司*ST新都公告稱(chēng)，公司至少為光耀地產(chǎn)4筆借款提供違規(guī)擔(dān)保，借款本金總額約2.35億元。因上述借款擔(dān)保均未經(jīng)公司決策程序，事后均未披露，且這四筆借款均已進(jìn)入訴訟程序，法院已凍結(jié)公司相關(guān)款項(xiàng)，查封了公司旗下核心資產(chǎn)新都酒店大樓。
 

　　一位深圳地產(chǎn)圈人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，自財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名和他的高管團(tuán)隊(duì)已會(huì)見(jiàn)各路意向接盤(pán)者，包括大型上市地產(chǎn)公司、投資公司、資管管理公司以及其他金融機(jī)構(gòu)等。郭耀名在不久前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，只要能解決光耀的問(wèn)題，愿意接受其他企業(yè)的收購(gòu)。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，光耀終的結(jié)局很可能是被金源控股整體收購(gòu)。光耀與金源的合作早有淵源。2013年，光耀與北京(樓盤(pán))金源控股公司合作成立合資公司，光耀以全資子公司惠州(樓盤(pán))明泰公司共五個(gè)項(xiàng)目入股，而金源控股公司以20億元入股。初期光耀持股光耀金源51%，金源控股公司持股49%。不久之后，合資公司再次買(mǎi)入上海(樓盤(pán))涵璧灣項(xiàng)目，至此打包進(jìn)入光耀金源的項(xiàng)目增加至6個(gè)，而光耀金源的股權(quán)結(jié)構(gòu)也變?yōu)榻鹪纯毓烧?1%，光耀占49%。光耀金源法定代表人也變更為鄔國(guó)邦，其是北京金源控股的董事長(zhǎng)。
 

　　多家券商報(bào)告指出，從光耀和綠城的事件來(lái)看，目前房企并購(gòu)的金額和規(guī)模比以往要大很多，這與房企競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻越來(lái)越高有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)過(guò)十多年的高速發(fā)展已逐漸成熟，行業(yè)集中度也在不斷提高，未來(lái)“大魚(yú)吃大魚(yú)”的并購(gòu)案例會(huì)越來(lái)越多。
 

　　資金鏈趨緊或致并購(gòu)加速
 

　　房企被并購(gòu)的主要原因是資金鏈緊張引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。今年以來(lái)，信貸緊縮導(dǎo)致市場(chǎng)成交量下降，購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重，從而影響房企銷(xiāo)售回款和資金鏈安全。
 

　　3月份，浙江寧波(樓盤(pán))奉化大本土房產(chǎn)企業(yè)——興潤(rùn)置業(yè)因高達(dá)35億元的債務(wù)違約而倒閉;4月初，南京(樓盤(pán))盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂，所開(kāi)發(fā)的合家春天項(xiàng)目停止施工;4月中旬，南京福地房地產(chǎn)公司老板張從華跑路;4月18日，浙江立德房產(chǎn)因拖欠多筆民間借貸，被債主逼上法庭;5月10日，青島(樓盤(pán))女地產(chǎn)商君利豪集團(tuán)公司董事長(zhǎng)王莉欠債12億元而跑路被曝光。
 

　　作為泛金融及資金密集型行業(yè)，資金當(dāng)屬房企要素。蘭德咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)上市房企2013年年報(bào)中房企資金來(lái)源數(shù)據(jù)顯示，綜合各類(lèi)資金來(lái)源，去掉房企自籌資金外，外部資金來(lái)源中，2013年，銷(xiāo)售定金及預(yù)收款占46.2%;來(lái)自銀行貸款的比例占45.1%;其他渠道，包括基金、信托、外債、外資、典當(dāng)行等，僅占8.7%。
 

　　“也就是說(shuō)，銷(xiāo)售回款和銀行開(kāi)發(fā)貸款占比超過(guò)了90%，而這兩項(xiàng)都與信貸政策密切相關(guān)。而今年銀行恰恰收縮了個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，這等于直接掐住了房企咽喉，稍有不慎就會(huì)斷氣。”宋延慶告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在銷(xiāo)售形勢(shì)不樂(lè)觀(guān)和信貸政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)性放松的情況下，今年會(huì)有更多的企業(yè)出現(xiàn)資金緊張或財(cái)務(wù)危機(jī)，這也加速了房企并購(gòu)的步伐。
 

　　在這波房企并購(gòu)中，市場(chǎng)規(guī)模和占有率越大的企業(yè)受益或越大。“萬(wàn)科、保利、中海這些企業(yè)，銀行信貸和海外融資渠道是暢通的，在市場(chǎng)不好的時(shí)候收購(gòu)中小房企甚至是大房企，可以低價(jià)獲得股權(quán)或項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)地位。”復(fù)星地產(chǎn)旗下一位房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。
 

　　“小而美”房企或難生存
 

　　在狂飆突進(jìn)十多年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。目前，房地產(chǎn)門(mén)檻越來(lái)越高，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”已是行業(yè)趨勢(shì)。
 

　　“可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入規(guī)模為王的大象時(shí)代。換句話(huà)說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)，"先做強(qiáng)還是先做大"的答案已經(jīng)揭曉，"小而美"模式越來(lái)越?jīng)]有空間，中小企業(yè)要么努力變成大象，要么被洗牌出局。”宋延慶認(rèn)為。
 

　　事實(shí)上，自2008年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量在不斷減少，一些主業(yè)不是房地產(chǎn)的公司紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。不過(guò)，發(fā)展比較穩(wěn)健的區(qū)域型房企也得到了較快的增長(zhǎng)，在一個(gè)省份或幾個(gè)城市站穩(wěn)了腳跟。
 

　　但未來(lái)5年，這種模式或?qū)㈦y以為繼。“首先，房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了輕松賺錢(qián)的時(shí)代，區(qū)域型房企走出去會(huì)更困難，異地?cái)U(kuò)張的拿地成本和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大;其次，未來(lái)城鎮(zhèn)化的發(fā)展也會(huì)主要圍繞一二線(xiàn)城市發(fā)展城市群，三四線(xiàn)城市機(jī)會(huì)不大，但一二線(xiàn)城市的進(jìn)入門(mén)檻非常大。因此，不能做大，就只能被邊緣化。”上述地產(chǎn)基金人士表示。
 

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