2014年已過半，盡管在上半年降價、低首付等促銷手段不斷在市場中出現(xiàn)，但成交的低迷以及持續(xù)的觀望使得樓市的氛圍難除陰霾。被認為是上半年市場低迷關鍵因素的信貸從5月央行發(fā)話開始，6月已經(jīng)有積極的反應出現(xiàn)。有分析認為，在下半年，限購和信貸都會出現(xiàn)局部的松動，在廣州，首套房貸方面將有可能有松動，但不可能放開限購。而信貸的松動對于市場的刺激作用也不會太大。

　　信貸成市場低迷關鍵
 

　　“信貸是市場低迷很重要的原因。”克而耐信息集團廣州片區(qū)首席分析師梁永光在接受本報記者采訪時分析認為。
 

　　今年上半年，銀行收緊房貸已然是不爭的事實。表現(xiàn)得為明顯的就是貸款利率的持續(xù)上揚。記者發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始至今年的5月，銀行對于房貸業(yè)務，不管是一手還是二手，首次置業(yè)還是二次置業(yè)，在利率上都不斷地上調(diào)，現(xiàn)時利率優(yōu)惠已然絕跡，利率上浮已經(jīng)變得普遍。像工行、建行、農(nóng)行這些國有商業(yè)銀行，首套房貸利率現(xiàn)時低都已經(jīng)是在基準利率基礎上上浮5%，而二套房貸利率上浮空間更大，低也是基準利率上浮10%。有的國有商業(yè)銀行由于信貸額度收緊，在房貸利率上收縮非常明顯，如中國銀行，首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率在基準利率上上浮20%。
 

　　在房貸收緊大潮當中，一些股份制銀行利率上浮空間更大，甚至有銀行更是一度將房貸業(yè)務暫停。據(jù)了解，民生銀行和平安銀行兩家銀行，就在今年上半年曾暫停審核新增房貸業(yè)務。而招商銀行、華夏銀行的首套房貸利率上浮至基準利率的1.1倍，二套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍;興業(yè)銀行首套上浮至基準利率的1.1倍，二套房貸上浮至基準利率的1.3倍;廣發(fā)銀行和中信銀行首套和二套房貸均上浮至基準利率的1.2倍。
 

　　在信貸收緊的環(huán)境下，在今年，僅在季度，廣州的一手住宅成交量就下滑了40%。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。而據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”，2014年1-3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個百分點;住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3個百分點。
 

　　房貸大環(huán)境有起色
 

　　住宅成交的大幅下滑使得央行也坐不住了。5月中旬，央行召開了住房金融服務專題座談會，要求商業(yè)銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初，銀監(jiān)會官員也就房貸政策表態(tài)，要求銀行大力支持首套住房需求，同時，抑制投資和投機性的住房需求，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產(chǎn)生了積極的影響。
 

　　6月16日，為響應和實施國家定向調(diào)控及微刺激政策，央行年內(nèi)第二次實施“定向降準”措施。業(yè)內(nèi)專家分析，4月和6月兩次“定向降準”對房產(chǎn)市場產(chǎn)生了微刺激作用，銀行業(yè)機構(gòu)的房貸業(yè)務有改善跡象。
 

　　融360發(fā)布房貸市場6月份分析報告，據(jù)對全國23個熱點城市進行的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)6月首套房房貸利率較5月開始松動，表現(xiàn)在折扣利率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環(huán)比下降;而對于二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。據(jù)融360發(fā)布的6月報告顯示，一線城市利率率先松動。調(diào)查顯示，6月全國23個熱點城市中，目前有9個城市還存在利率優(yōu)惠，利率優(yōu)惠城市繼續(xù)減少，而優(yōu)惠幅度有小幅增加。
 

　　其中，北京農(nóng)商銀行、民生銀行上海分行重現(xiàn)八五折利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現(xiàn)九折利率優(yōu)惠。此外，5城優(yōu)惠利率為九五折，其余城市的房貸利率低為基準或者更高。而在5月前曾暫停房貸業(yè)務的民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟了房貸業(yè)務。
 

　　廣州信貸仍緊張下半年難放松
 

　　全國的房貸環(huán)境有所起色，在廣州，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，房貸狀況仍然沒有改變。雖然北京上海8.5折首套房貸重現(xiàn)，但廣州地區(qū)依然保持低9折的利率優(yōu)惠，但相比年初，放款速度有所加快。
 

　　記者了解到，工農(nóng)中建四大國有銀行由于沒有得到定向降準的實惠，目前廣州的首套房貸仍然是三成首付，利率上浮5%。但據(jù)四大行的信貸人士稱，現(xiàn)時的房貸額度已經(jīng)有所增加，而且貸款審批的時間也加快。目前廣州首套房貸利率低的是匯豐銀行，利率為基準利率的9折。而花旗、恒生、渣打等銀行也有首套基準利率。
 

　　“信貸的走勢對于樓市的走向是比較關鍵的。”梁永光向記者表示，但在他看來，盡管6月全國的房貸環(huán)境有起色，但在廣州信貸不會很快出現(xiàn)向好的信號。“可能在下半年在首套方面會有一點松動，但大的變化是比較難的。”
 

　　而廣州信貸難寬松的另一個表現(xiàn)就是住房公積金貸款政策的變化。日前，根據(jù)廣州市住房公積金管理委員會第三屆二次會議決定，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法(征求意見稿)》和《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知(征求意見稿)》兩份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公眾意見。在這兩份意見稿中，保留了此前制定的關于已使用過住房公積金貸款的不予二次貸款的相關條款。文件指出，截至2014年5月，全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總?cè)藬?shù)396.5萬人的9.2%。這部分貸款職工不但提取了本人賬戶的資金余額，同時使用了結(jié)余資金843億元，占總結(jié)余資金的82%。這也表明，在公積貸二次貸款的口子將被封死，即便是賣一買一的剛需換房群體，購房貸款成本也會更高。

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