庫存量過大

　　成解限“開關(guān)”

　　繼6月底呼和浩特正式放開限購后，放松或放開限購大有多米諾骨牌的效應(yīng)。7月10日起，濟南市商品房限購政策正式取消，居民購房不再需要到房管部門開具限購證明。

　　近期我國不少城市開始為限購“松綁”。今年5月份以來，沈陽、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，但政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達，不發(fā)文件”。

　　隨著兩個城市明確表明放開限購后，取消限購從猜測到反復(fù)辟謠至終成為事實，且有席卷之勢。這一態(tài)勢也撥動了武漢地產(chǎn)業(yè)神經(jīng)。

　　經(jīng)過對比多地情況，中國指數(shù)研究院武漢分院研究總監(jiān)李國政分析認為，兩地取消限購有一個共同的原因即庫存量過大。

　　以濟南為例，有數(shù)據(jù)顯示，自2013年3月以來，該市新建住宅存銷比持續(xù)走高。截至今年6月底，其普通商品住宅庫存697萬平方米，存銷比高達16.9個月，且這一數(shù)據(jù)并未包含市場未來供應(yīng)量。

　　除了極大的庫存量，李國政認為，還有一個原因即是信貸造成的壓力。“部分城市上半年銷售情況較好，但后市壓力依然較大，而市場轉(zhuǎn)冷除了受到限購影響，很有一部分原因在于限貸，地方政府難以管控信貸，為了提前緩解下半年壓力，所以選擇解除或放松限購。”

　　部分業(yè)內(nèi)人士認為，“土地財政”大幅下降是導(dǎo)致越來越多城市開始考慮放松限購的重要原因。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年全國300個城市土地成交面積同比減少20%，其中二季度下降29%;土地出讓金二季度下降15%，部分城市降幅超過50%。

　　武漢會跟進嗎?

　　傳言“就在下半年”

　　關(guān)于武漢，業(yè)內(nèi)一度還傳出取消限購的“文件條款細則”，但均被相關(guān)部門否認。

　　6月下旬，淘房圈圈友稱，自己在后湖一樓盤看房時，置業(yè)顧問稱，“武漢下半年將放開限購，到時價格肯定漲，所以還是趕快出手吧。”還有不少淘房圈的圈友也在別的樓盤聽到這一消息。

　　對此，業(yè)內(nèi)多數(shù)人認為，武漢的限購政策之嚴，可進入全國前五強，而上半年新建住宅的銷量超過去年同期，達7.5萬套，可稱逆市上揚。如此大的成交量表明市場需求量依然巨大。此外，武漢目前加快了城市建設(shè)，城市軟硬件在同步提升，人口紅利仍有增加空間。不論是外來者還是本地人，普遍看好城市后期發(fā)展。

　　但庫存過大的問題武漢也存在。從中指院半年報告數(shù)據(jù)看，今年上半年，武漢住宅銷售面積736萬平方米，但獲批上市的新增供應(yīng)量達到921萬平方米。且這一數(shù)據(jù)還未算上此前的存量，庫存壓力明顯。

　　一邊是不錯的半年答卷，一邊是不可忽視的庫存量。武漢下半年出不出政策，業(yè)內(nèi)業(yè)外均在觀望。對此，李國政仍認為，“區(qū)域放松、分區(qū)調(diào)控的可能存在，但全面解限不太可能。”

　　記者通過私人渠道獲知：武漢房企老板摩拳擦掌，已陸續(xù)在微信朋友圈放言：武漢限購解禁不會太遠，請各位同仁提前做好解禁的準備工作。

　　樓市會否大跌?

　　未現(xiàn)大面積“腰斬”

　　談及今年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，多數(shù)人會將之與2008年的調(diào)整進行比較。2008年，不少大房企帶頭降價，低價跑量，甚至腰斬價格，以求迅速回籠資金。而今年樓市出現(xiàn)同樣下行趨勢，市場會否如2008年一樣出現(xiàn)大跌?

　　對此，中指院武漢分院研究總監(jiān)李國政認為，2008年的市場與2014年市場不論是下行原因，還是狀態(tài)都不太一樣。“2008年市場下行，主要是金融緊縮，資金鏈斷裂導(dǎo)致危機。而今年關(guān)鍵還在于市場供應(yīng)過大，供需關(guān)系已由原來的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求。供需關(guān)系失衡，加之信貸緊縮，至市場下行。

　　但同樣是調(diào)整期，與2008年相比，今年房企在應(yīng)對上已不同。據(jù)他介紹，今年雖然信貸緊縮，經(jīng)過2008年調(diào)整后，大房企融資渠道增加，資金不再是銀行單渠道來源，不少房企在國外發(fā)放債券、信托;另外，現(xiàn)今房企規(guī)模更大，抗風(fēng)險能力更強，相比2008年，500億以上企業(yè)不少，同時還出現(xiàn)千億企業(yè)。“所以今年大房企未出現(xiàn)像2008年一樣帶頭降價，而是以優(yōu)惠活動平價跑量。”

　　目前，市場還未出現(xiàn)大面積價格腰斬情況。李國政分析，這與現(xiàn)時的地價也相關(guān)?，F(xiàn)今開發(fā)商拿地價格貴了，整體地價上行，因此價格下降空間有限。以四新、光谷為例，樓面地價普遍超3000元/平米，加上建設(shè)，成本在5000、6000元/平米以上，大降的空間不大。

　　房企如何應(yīng)對?

　　秒殺團購渡困

　　新政未見，7月首周卻逢市場供求雙雙遇冷。據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月2日至8日，武漢中心區(qū)新建商品住宅成交1404套，遠城區(qū)新建商品住宅成交473套。成交量跌至今年春節(jié)以來的低點。比去年同期下滑近三成。

　　億房研究人員分析，七月份為樓市傳統(tǒng)淡季，加之前期積壓下來大量的新增房源，在淡季期間，去庫存壓力顯得更大。

　　從房企應(yīng)對來看，活動和優(yōu)惠現(xiàn)增大趨勢。除了少量“特價房”、“五折房”外，六月底七月初，一家房企在漢又首推“秒殺”活動，該房企在漢旗下四大盤共拿出30余套特價房，總優(yōu)惠達數(shù)百萬元。據(jù)本地一房產(chǎn)網(wǎng)站介紹，四大盤單筆優(yōu)惠從1萬元至15萬元不等;每日均有秒殺活動，單日總優(yōu)惠可以達到十幾萬元。

　　除了加大優(yōu)惠，近期，武漢房源推盤量也明顯減少，7月首周，武漢僅兩盤推盤，而本周，也僅三四盤入市。光谷片一樓盤工作人員介紹，六月推盤量和成交有走高之勢，主要是半年沖量的壓力。到七月，市場形勢不好，房子也不好賣，房企選擇延后開盤。

　　此外，也有樓盤因擔心大規(guī)模開盤未必能獲得好的去化，因此區(qū)域內(nèi)個別新盤甚至“偷著”賣，“證都具備，開盤卻不似以前大肆張揚，只做團購、老帶新，已經(jīng)在賣了。估計是擔心開盤了賣不好，不僅影響樓盤聲譽，也影響既定客戶。”

　　想購房怎么辦?

　　盛夏淡季比價撿漏

　　伴隨著各種猜測及樓盤優(yōu)惠，武漢各個看房團人氣有所增加。“我們前期專門推了特價看房線，看房的人明顯多了，心動的人也不少，有點趁機抄底的意思。”一家房產(chǎn)網(wǎng)站負責看房團的人員說。

　　而晨報淘房圈內(nèi)關(guān)于現(xiàn)時買不買房的討論也不絕于耳。圈友蕓有些糾結(jié)，“哪位大俠分析下，現(xiàn)在買還是不買，買了不會跌吧，不買又怕漲了。”圈內(nèi)“大俠”不少，大家紛紛出來支招。

　　記者觀察，圈內(nèi)認為現(xiàn)時出手較合適的占多數(shù)，一位圈友說道：“碰到合適的買可以，如果有較大優(yōu)惠，或者運氣好上合適的特價房，那就更不要猶豫了，雖然目前武漢沒有政策，但不表示沒有調(diào)整啊，要是真等到調(diào)整時，價格肯定應(yīng)聲就漲了。”

　　一位外地戶籍的圈友說，她的社保時間剛過一年兩年未滿，7月新的落戶政策出來后，她早早準備資料進行申報，希望能盡早落戶。因為，她已看中武昌片一套特價房源，地段、面積均合適，關(guān)鍵是價格有著極大優(yōu)惠，因此，她想趕緊落實資格“撿漏”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，七八月或是房企較難熬的時段，有購房需求的人此時有看中價格合適的房子，不失為出手良機。

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