下半年以來(lái)，各二三線城市樓市放松限購(gòu)有開(kāi)閘之勢(shì)。其中呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的特征，即將中高端住宅列為首批放開(kāi)限購(gòu)房源。但對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，豪宅若要走出單邊行情，尚需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　7月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通過(guò)微博 發(fā)布：“從7月29日零時(shí)起，購(gòu)買(mǎi)本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄;購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。”限購(gòu)放松再次從高端住宅入手。

　　高端住宅限購(gòu)放松城市增加

　　其實(shí)，從近期限購(gòu)變化特征來(lái)看，很多城市選擇先放開(kāi)高端樓市。從7月份，蘇州全市已取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策，與蘇州政策較為相似的還有武漢限購(gòu)政策的調(diào)整。同月，武漢140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購(gòu)范圍。

　　7月26日起無(wú)錫取消90平方米以上住房的限購(gòu)政策;5月29日，海南本省人?？谫?gòu)房120平方米以上可落戶?？?，側(cè)面突破了中高端住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策。

　　總體來(lái)看，近期各地限購(gòu)政策開(kāi)始出現(xiàn)定向?qū)捤傻木置妫渲?，一些城市中高端住宅首先取消限?gòu)成為這些城市限購(gòu)政策調(diào)整的一個(gè)較重要的特征。

　　放開(kāi)中高端是否將成為二三線城市放松限購(gòu)一個(gè)方向，那么，目前二三線放松高端住宅限購(gòu)是否可行?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中高端市場(chǎng)放開(kāi)限購(gòu)不是不可以，因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，中高端住宅市場(chǎng)和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)可以歸結(jié)為不同的市場(chǎng)需求，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，豪宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)變化情況基本上對(duì)于普通商品住宅沒(méi)有太多影響。

　　從當(dāng)前限購(gòu)政策變化特征來(lái)說(shuō)，張宏偉認(rèn)為，中高端住宅市場(chǎng)放開(kāi)限購(gòu)可行。從限購(gòu)政策發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，其他高端大戶型庫(kù)存偏大的城市勢(shì)必也會(huì)效仿上述政策調(diào)整的內(nèi)容，以此適度刺激中高端市場(chǎng)需求，有效去化高端大戶型房源庫(kù)存。對(duì)于中高端市場(chǎng)可以從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購(gòu)。限購(gòu)政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開(kāi)限購(gòu)，改的以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　張宏偉還認(rèn)為，從未來(lái)預(yù)期出臺(tái)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來(lái)看，勢(shì)必會(huì)通過(guò)稅費(fèi)、市場(chǎng)手段形成“去投資化”機(jī)制，這樣的調(diào)控機(jī)制一旦形成，大量的投資客、投機(jī)客會(huì)被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從這個(gè)角度來(lái)看，即使所有城市限購(gòu)政策全部取消，中高端豪宅市場(chǎng)也難以再對(duì)樓市造成比較大的影響。

　　但亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“根據(jù)27個(gè)已取消限購(gòu)政策的城市看，只有5個(gè)城市采取放開(kāi)中高端樓市的方式，說(shuō)明是非主流。屬于供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性局部的現(xiàn)象，體現(xiàn)限購(gòu)政策差別化執(zhí)行，也是分類(lèi)調(diào)控的表現(xiàn)。”

　　一線城市放松時(shí)機(jī)未到

　　7月27日，有消息稱，北京市住建委決定將適度放開(kāi)高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并適時(shí)合理調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完善價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。

　　去年下半年，北京對(duì)價(jià)格較高的高端商品房的入市實(shí)行價(jià)格管控，4萬(wàn)元以上新盤(pán)預(yù)售審批幾乎停滯。不過(guò)今年上半年以來(lái)，對(duì)于高端項(xiàng)目的控制已經(jīng)有所松動(dòng)，一些價(jià)格較高的樓盤(pán)開(kāi)始陸續(xù)入市。

　　從近幾個(gè)月的入市項(xiàng)目即可以看出，均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目達(dá)數(shù)十個(gè)，其中不乏接近10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。7月入市的亞奧悅家園均價(jià)每平方米超過(guò)5萬(wàn)元。海淀區(qū)清河區(qū)域的學(xué)府樹(shù)家園均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右。6月份拿到預(yù)售許可的位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的薊門(mén)名居，高價(jià)格9.7萬(wàn)元/平方米左右。

　　偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)北京公司高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部部長(zhǎng)佟易對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年以來(lái)，均價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目并不少，應(yīng)該明年推出的也會(huì)很多。因?yàn)槿ツ暌荒昴玫牡貎r(jià)都比較高，在這一年中需要消化，這樣必然導(dǎo)致明年放入市場(chǎng)中的產(chǎn)品都得在10萬(wàn)元/平方米左右。

　　而此次北京市住建委則表示將適度放開(kāi)高端商品房項(xiàng)目。對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。隨著高端市場(chǎng)的放量供應(yīng)，市場(chǎng)庫(kù)存量消化壓力也在加大。在此背景下，似乎放松高端樓市的限購(gòu)有了合理的理由。

　　同時(shí)，二三線城市陸續(xù)放開(kāi)中高端住宅限購(gòu)，甚至一些城市全面放開(kāi)限購(gòu)。那么以北京為代表的一線城市是否也具備了放松高端住宅限購(gòu)的條件呢?

　　張宏偉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“一線城市今年很難說(shuō)會(huì)取消限購(gòu)，包括高端市場(chǎng)，目前看一線城市高端住宅限購(gòu)暫時(shí)還不到時(shí)機(jī)。”

　　“按照庫(kù)存量與遏制投資性投機(jī)性需求及房?jī)r(jià)反彈性三項(xiàng)指標(biāo)看，目前一線城市不太具備全面放開(kāi)高端限購(gòu)的條件。”謝逸楓表示，一線城市的高端市場(chǎng)限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消，但不排除區(qū)域調(diào)整。特別是一線城市郊區(qū)與新區(qū)庫(kù)存過(guò)高，去化周期超過(guò)合理期及房?jī)r(jià)下行嚴(yán)重的區(qū)域，具有放松限購(gòu)的理由與條件。譬如廣州的南沙等。

　　佟易還向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，從一線城市來(lái)講，其實(shí)現(xiàn)在放開(kāi)也沒(méi)有太大意義，對(duì)于高端市場(chǎng)市場(chǎng)而言，是不是放松限購(gòu)，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)影響并不大。他們可以通過(guò)自已的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，比如以公司名義購(gòu)買(mǎi)等等。高端放開(kāi)與否看的是政府的態(tài)度，只是一種表態(tài)，沒(méi)什么實(shí)際意義。在現(xiàn)階段，各方面輿論壓力都比較大，所以對(duì)于一線城市不會(huì)選擇在現(xiàn)在放開(kāi)高端限購(gòu)。但從趨勢(shì)來(lái)看，高、中、低端肯定是要分類(lèi)調(diào)控的。按現(xiàn)在的政策趨勢(shì)，要放開(kāi)限購(gòu)也是要先放開(kāi)高端市場(chǎng)。

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