從2007年在《物權(quán)法》中的首次亮相，到去年初被寫進(jìn)《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，再到今年6月底的爽約，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在歷經(jīng)一路坎坷后終露真容。伴隨《條例(征求意見稿)》的發(fā)布，異地持有多套房產(chǎn)成本勢必會(huì)增加，從而加速各地房產(chǎn)稅落地，而在反腐、平抑房價(jià)等方面能夠真正實(shí)現(xiàn)政策效應(yīng)的有效釋放仍面臨的不小的問題。

　　反腐新工具?

　　自“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”的概念提出以來，這項(xiàng)制度的設(shè)立就被社會(huì)猜想成我國的又一有力反腐手段。“不可否認(rèn)，以往不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機(jī)制存留較大的漏洞，在我國屢被曝光的各種腐敗案件中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了腐敗官員獲取和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示。因此，不少民眾認(rèn)為，在“房叔”、“房姐”現(xiàn)象屢禁不止的當(dāng)下，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息，勢必使得一些群體或個(gè)人長期違規(guī)占有、或違反有關(guān)政策占有的不動(dòng)產(chǎn)資源浮出水面。

　　根據(jù)本次征求意見的《條例(征求意見稿)》，我國擬規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。而對于“利害關(guān)系人”的界定，參與起草《條例(征求意見稿)》的中國社科院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠解釋稱，這包括國家機(jī)構(gòu)中履行法定職責(zé)的人，例如公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)或法院可以依法要求公開公職人員的不動(dòng)產(chǎn)信息。

　　“可見，真正實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，即使無法做到任一普通公民都能查詢官員名下房產(chǎn)，但‘以人查房’依然能夠?qū)崿F(xiàn)，勢必會(huì)對各級官員產(chǎn)生一定的震懾作用。”中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家李恩平解釋稱，目前雖然分散在各部門中登記的信息也可供相關(guān)部門查詢，但匯總起來還是相當(dāng)麻煩的，這就給了被調(diào)查官員“緩沖”的時(shí)間，將不動(dòng)產(chǎn)信息整合在一個(gè)部門之后，官員們的財(cái)務(wù)狀況將很容易被查詢出來了。

　　不過，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)廉政研究院院長喬新生認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)條例登記情況并不是完全公開，而是“權(quán)利”公開，對于反腐意義不大。

　　首先，如果對公眾人物和政府官員的房產(chǎn)信息感興趣，普通公民都可向房屋登記部門申請公開有關(guān)信息，公眾人物的住房信息任何人可查，這是毫無疑問的。其次，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以向房屋登記機(jī)關(guān)申請公開相關(guān)信息。后，如果涉及到社會(huì)公共利益，任何人都可申請公開相關(guān)房屋信息。孫憲忠認(rèn)為如果貪腐官員將不動(dòng)產(chǎn)登記在親屬、朋友名下，反腐部門查詢起來難度較大。

　　樓市新變數(shù)

　　實(shí)際上，各界對于《條例(征求意見稿)》的強(qiáng)烈關(guān)注，還源于該政策長時(shí)間以來被業(yè)內(nèi)看做成平抑過高房價(jià)的新措施。SOHO中國董事長潘石屹甚至還曾公開表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記如果今年實(shí)施，房價(jià)馬上就會(huì)下跌。

　　具體而言，《條例(征求意見稿)》擬提出，各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。而這一規(guī)定也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家解讀為房產(chǎn)稅的征收掃清產(chǎn)權(quán)混亂的障礙之舉。

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記對于房價(jià)走勢的影響主要還是通過對消費(fèi)者心理預(yù)期的影響表現(xiàn)出來。”李恩平表示，房地產(chǎn)市場的成交情況因買賣雙方心理預(yù)期變化而出現(xiàn)波動(dòng)是非常明顯的，不動(dòng)產(chǎn)登記推動(dòng)房產(chǎn)稅加速落地，將會(huì)令房主加強(qiáng)對異地持有多套住房產(chǎn)生稅收成本增加的預(yù)期，從而觸發(fā)市場形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象，對存量房整體形成較強(qiáng)釋放效應(yīng)。

　　而北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的開啟，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，特別是近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時(shí)間點(diǎn)發(fā)出這一信號(hào)，全國二手房市場價(jià)格降溫時(shí)期或被進(jìn)一步延長。

　　不過，李恩平也坦言，根據(jù)以往的規(guī)律來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度落地后，因?yàn)樵鰪?qiáng)對房產(chǎn)稅開征預(yù)期而對市場造成的沖擊可能只是短期的，主要就是心理預(yù)期不穩(wěn)定，容易受影響的房產(chǎn)持有人過段時(shí)間后沖擊效應(yīng)將會(huì)逐漸減淡。

　　一線城市如何落地將成新考驗(yàn)

　　隨著《條例(征求意見稿)》的公布，政策正式出臺(tái)也將指日可待。但與此同時(shí)，一線城市阻礙多、落地難也成為了統(tǒng)一登記過程中不可被忽視的一大考驗(yàn)。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存坦言，以房屋和土地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一為例，二線城市住宅中，商品房占比較高，雖然城市內(nèi)也存在各種產(chǎn)權(quán)類型，但基本上這些產(chǎn)權(quán)房屋都是本地政府就可以管理的，產(chǎn)權(quán)種類劃分得相對較單純，相對來說，北京等一線城市就復(fù)雜得多，“北京僅歷史遺留的非一般商品房的房產(chǎn)就有多達(dá)十余種，而且不少央企機(jī)關(guān)等單位所屬財(cái)產(chǎn)也位于北京市內(nèi)，但并不在市政府管理范圍內(nèi)”。陳寶存表示。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)還指出，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一背后涉及多個(gè)政府部門，因此真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一將受到多方面因素的掣肘。“二線城市管理不動(dòng)產(chǎn)的政府部門相對一線城市更為簡單，在進(jìn)行部門整合時(shí)，要權(quán)衡的各方面因素相對較少，因此在著手開始進(jìn)行各種產(chǎn)權(quán)的登記時(shí)當(dāng)?shù)貒敛块T受到的阻力相對較小。”陳寶存表示。

　　因此，陳寶存建議，對于制度需要長期建立的一線城市來說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以先從商品房入手，逐漸納入保障房;先從糾紛、爭議少的產(chǎn)權(quán)房入手，逐漸過渡到產(chǎn)權(quán)形式有分歧的房屋種類。

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