進入8月以來，以一線城市高端樓盤熱銷為代表，全國樓市似乎嗅到了回暖的味道。北京市場上包括龍湖、合生、首開在內(nèi)的大型開發(fā)商集中推出主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目，高定價未能阻擋買家的購房熱情，幾個項目甚至出現(xiàn)了“日光盤”，這讓仍處于下降周期的樓市出現(xiàn)了一絲暖意，甚至地產(chǎn)大佬們又開始提出未來樓價仍將上漲的論調(diào)，那么全國樓市是否出現(xiàn)了真正意義的回暖呢?

　　要弄清該問題首先要從年初至今全國樓市下降的原因說起，此輪樓市下降的直接原因有三：一是金融市場資金緊張帶動利率上行，房貸從之前商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為“賠錢的買賣”，致使銀行收緊個人房貸，表現(xiàn)在首套購房貸款利率的提高，批貸周期明顯加長，首次購房需求與投資需求均被有效抑制，房企財務(wù)成本也因利率提高而迅速增加;二是全國樓市供給量總體過剩，年初全國多個二三線城市的去庫存周期超過20個月，一些泡沫較大城市甚至超過30個月，去庫存壓力十分巨大;三是宏觀經(jīng)濟下行導(dǎo)致各行業(yè)盈利能力明顯下降，引致居民購買力的提升跟不上房價上漲的速度。

　　為房價下行而煩惱的除了廣大開發(fā)商，還有各級地方政府，原因在于土地出讓金在地方財政所占比重連年提高，據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，一季度我國國有土地使用權(quán)出讓收入達到1.08萬億元，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，賣地收入與地方公共財政收入的比例達1:1.7。在房價下行期地方政府如坐針氈，紛紛加入救市行列，因而就有了越來越多的城市對限購政策進行放松，目前全國已有超過30個城市不同程度地放松了限購。

　　當(dāng)然光放松限購還是不夠的，必須要有金融政策的支持，具體來說就是貨幣政策的放松，否則樓市回暖是無源之水。央行今年以來運用了差別化的貨幣政策，對“三農(nóng)”、小微企業(yè)采取了定向降準(zhǔn)、定向降息的優(yōu)惠政策。今年二季度，央行又開始通過信貸支持再貸款或PSL定向?qū)捤韶泿耪?，一些商業(yè)銀行因此獲得了一定的廉價資金，流向小微企業(yè)的一些資金也變相流向了房企與個人住房貸款。市場利率近期出現(xiàn)明顯下行，部分商業(yè)銀行95折、9折個人貸款重現(xiàn)江湖。另外，年初至今房價下行也使部分購房需求重新進入市場。相關(guān)資料顯示，8月新建住宅網(wǎng)簽量達10163套，今年以來首次突破萬套，成交量也環(huán)比大漲54.8%，二手住宅成交量連續(xù)第二個月超過8000套，回暖跡象明顯。

　　決定城市房價漲跌的短期因素是市場利率、信貸水平、限購政策松動與否，近期的房地產(chǎn)回暖就說明了這一點。但長期來看決定城市房價的主要因素則是人口是否會持續(xù)地由農(nóng)村向城市流入。2013年我國的城鎮(zhèn)化率達到53.7%，雖與發(fā)達國家仍有差距，但近年來隨著農(nóng)村生產(chǎn)效率的提升與我國整體人口結(jié)構(gòu)的變化，二三線城市人口流入速度已明顯放緩，某些城市甚至出現(xiàn)了人口持續(xù)流出現(xiàn)象，人口流入速度的減緩與新建住房數(shù)量的增加形成鮮明對比，即使某些城市使出將學(xué)校、醫(yī)院等資源遷至新城的“殺手锏”也無法刺激疲軟的樓市。因此，分析中長期房價還需從人口流動趨勢上下功夫。

　　北上廣深等一線城市憑借其教育、就業(yè)、醫(yī)療等方面的資源優(yōu)勢，即使出臺嚴(yán)厲的控制人口政策也無法阻擋外來人口流入。資料顯示，北京、上海十年間常住人口年均增長70萬人左右,近兩年一線城市盡管人口流入放緩，但仍保持人口凈流入。持續(xù)的人口流入是對房價的強支撐，但也并不意味著一線城市房價未來還將大幅上漲，因為一線城市正在改變之前錯誤的住房政策，讓不同收入階層都有房可住，低收入階層通過廉租房或公租房解決，中等收入階層通過自住商品房或共有產(chǎn)權(quán)房解決，高收入階層在市場上自由選擇商品房。

　　另一方面，大量二三線城市人口流入速度明顯放緩，而新建住宅數(shù)量卻還在增長，在新一屆政府戒掉全面刺激政策的背景下，放松限購在短期內(nèi)雖能對這些城市樓市起到刺激作用，卻無法扭轉(zhuǎn)下行的總體趨勢，房價大幅上漲局面難再現(xiàn)，住建部同意這些城市放松限購也有此方面考慮。

　　因此，對大部分商品房供給過大、人口流入放緩的二三線城市來說，放松限購只是權(quán)宜之計，減少經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴癥，準(zhǔn)確給城市定位，提高政府部門的服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展適合當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)，促進自身經(jīng)濟與社會發(fā)展水平才是正道。比如鄭州就較好地利用了其人口與地緣優(yōu)勢，大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等，幾年前還曾被稱為鬼城的鄭東新區(qū)目前發(fā)展已初具規(guī)模，反面例子則是鄂爾多斯，煤價下跌使當(dāng)?shù)厝丝诖蠓鞒?，地產(chǎn)崩盤。


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