萬科在金融互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型動作迅速。“近期將召開2014年萬科商業(yè)大會，詳解萬科與百度合作落地以及商業(yè)資本化運作。”9月11日，萬科內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員透露。

　　不止是萬科，萬達攜手百度、騰訊攻入O2O、綠地成立金融集團等消息層出不窮，中國房企的轉(zhuǎn)型如火如荼。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員通過統(tǒng)計中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強房企的業(yè)務(wù)情況發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型已成為地產(chǎn)商的普遍選擇，幾無純住宅地產(chǎn)商，多元化已成為主流，且已有20%的地產(chǎn)商明確以轉(zhuǎn)型作為戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的方向，一是向產(chǎn)業(yè)鏈的上游，如金融等方向延伸，二是圍繞地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，進行相關(guān)多元化，甚至跨界步入文化、消費領(lǐng)域。在地域上，地產(chǎn)商則是擴大業(yè)務(wù)的地域范圍，加大海外投資。

　　一個核心的轉(zhuǎn)型模式則是，“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”是所有開發(fā)商努力的方向。萬科淘寶賣房、“小股操盤”與凱雷合作、借鑒鐵獅門模式，以及平安借平安好房平臺殺入地產(chǎn)，都是這一模式的先鋒。

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)加速對傳統(tǒng)行業(yè)滲透，房地產(chǎn)也進入全面互聯(lián)網(wǎng)化時代。其中，花樣年旗下彩生活、萬達電商、金地云服務(wù)走在行業(yè)前列。

　　地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型路徑：金融互聯(lián)網(wǎng)顛覆地產(chǎn)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，看似紛亂，但主要為四條主線，分別是相關(guān)多元化、智能化、涉足新興產(chǎn)業(yè)、跨界運營。

　　其中，相關(guān)多元化中，以地產(chǎn)為載體切入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以及全產(chǎn)業(yè)鏈一體化是常見的策略，商業(yè)模式一般是以自持的方式運營酒店、城市綜合體、商場、寫字樓、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文體場館等，以獲取租金以及增值收入取代開發(fā)并出售物業(yè)。值得一提的是華夏幸福主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城模式，該模式一方面低價獲取大量土地，另一方面收取不菲的招商引資服務(wù)費用。

　　地產(chǎn)商更為熱衷的相關(guān)多元化是進入金融業(yè)。從統(tǒng)計看，地產(chǎn)商已全面進入金融業(yè)，所涉業(yè)務(wù)涵蓋了幾乎所有金融業(yè)態(tài)。其中，花樣年的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是“成為金融控股集團”，而新湖中寶、上海正大、北京城建、新華聯(lián)等均持有的巨量金融資產(chǎn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的顛覆則首先發(fā)生在銷售環(huán)節(jié)。地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的融合催生了房地產(chǎn)電商。其中，垂直房地產(chǎn)媒體網(wǎng)站搜房網(wǎng)、新浪樂居等都已推出電商業(yè)務(wù)，并與全國多數(shù)地產(chǎn)商合作。互聯(lián)網(wǎng)的介入，讓傳統(tǒng)的房屋銷售逐步“去中介化”，從而有望進一步提升地產(chǎn)業(yè)的運營效率。

　　在互聯(lián)網(wǎng)化的進程中，金融資本也找到了切入地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的機會，例如平安好房網(wǎng)。作為后進的房地產(chǎn)電商，依傍平安集團強大的金融實力，平安好房主打“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的全新電商模式，利用電商作為切入口，以金融為支點，企圖撬動房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　通過金融服務(wù)，平安好房還可以放大購房者杠桿，突破信貸政策的限制。8月底，平安好房推出新的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“好房貸”，宣稱“給地產(chǎn)商們的金九銀十鍍金”。該產(chǎn)品的服務(wù)包括首付分期貸款、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。

　　解決信貸瓶頸無疑抓住了市場的“痛點”，這對地產(chǎn)商有如福音。21世紀(jì)經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員從平安好房了解到，多數(shù)開發(fā)商對該產(chǎn)品感興趣。目前，綠地集團、世茂集團、越秀集團等已成為平安好房的戰(zhàn)略合作伙伴。

　　而且，通過互聯(lián)網(wǎng)金融不僅可以有效放大購房者杠桿，還隱含了開發(fā)商讓利促銷。以好房寶為例，其超高的收益率隱含了開發(fā)商對投資者讓利促銷。

　　目前，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的融合仍在探索階段，但已滲透到地產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈。其中，花樣年旗下的彩生活打造的智慧社區(qū)、萬達集團探索的商業(yè)消費O2O、華夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直門戶推動的房地產(chǎn)電商已初具雛形。

　　通過與互聯(lián)網(wǎng)、金融的深度融合，地產(chǎn)商在效率提升、商業(yè)價值挖掘以及突破政策限制、激活市場等方面仍有眾多機會。隨著地產(chǎn)業(yè)進入下半場，萬科、萬達等龍頭地產(chǎn)商加速轉(zhuǎn)型的步伐，平安集團、騰訊、百度等金融、IT巨頭的介入，如何借力互聯(lián)網(wǎng)、金融的力量成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的重要考量。

　　除了進入熟悉的相關(guān)產(chǎn)業(yè)外，地產(chǎn)商還熱衷于進入新興產(chǎn)業(yè)。其中，文化娛樂、體育產(chǎn)業(yè)為熱衷。從數(shù)據(jù)看，跨界運營的地產(chǎn)商達到36%，且如恒大、萬達等以打造支柱產(chǎn)業(yè)的方式大規(guī)?？缃绲牡禺a(chǎn)商仍有18%，可見地產(chǎn)商的財大氣粗。

　　凈利12年來首跌：地產(chǎn)商的現(xiàn)實壓力

　　“轉(zhuǎn)型總是被逼的，原來的業(yè)務(wù)盈利空間正在縮小，”廣州一家大型地產(chǎn)商內(nèi)部人士說，公司也在思考多種轉(zhuǎn)型的路徑，去往海外的考察小分隊也進行了多時。

　　銷售困難是開發(fā)商面臨的現(xiàn)實壓力。與過往“金九銀十”量價齊升不同的是，數(shù)據(jù)顯示，今年“金九銀十”并未出現(xiàn)房價的上漲，相反成交量的上升更多是房企以價換量的結(jié)果。

　　對于大部分資金緊張而銷售回款是其關(guān)鍵資金來源的中小房企來說，降價跑量是其的選擇。世聯(lián)行監(jiān)測的24個重點城市的降價樓盤數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，降價幅度在15%以上的樓盤占比增加明顯，說明在8月份隨著推盤數(shù)據(jù)的顯著上升，部分樓盤采取更加激進的措施。

　　從長期趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰是城市化的結(jié)果，以城市化率來衡量，2011年我國城市化率已突破50%，達到50.57%，2013年達到53.37%，在多年快速增長之后，城市化率增速放緩。

　　曾被視為“暴利”的地產(chǎn)業(yè)盈利正在縮小。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，A股148家上市房企2014上半年凈利潤合計367億元，同比下降7.1%，出現(xiàn)了自2002年以來的首次下跌，說明行業(yè)的利潤空間正在被壓縮。

　　此外，2014上半年，148家A股上市房企的加權(quán)毛利率為33.8%，同比下降3.3個百分點，呈逐步萎縮趨勢。

　　影響房地產(chǎn)的為關(guān)鍵的還有信貸因素。而自2014年以來，地產(chǎn)界人士均感受到“錢緊”，隨著信貸回歸偏緊的“新常態(tài)”，地產(chǎn)業(yè)景氣度也大幅下降。今年上半年，國房景氣指數(shù)已經(jīng)降到歷史底部區(qū)間。

　　世聯(lián)行指出，市場能否走出底部，房價能否企穩(wěn)依然取決于流動性的形勢，其核心是利率水平能否出現(xiàn)顯著下降。而當(dāng)前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整時間可能要長于預(yù)期。

　　從行業(yè)集中度角度看，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)開始，行業(yè)集中度正在快速提升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，地產(chǎn)業(yè)前10、20、50的市場份額都在迅速提升，無疑中小房企正在加速退出房地產(chǎn)市場。以TOP50企業(yè)為例，從2013年末到2014年上半年，集中度提升了4.29個百分點，遠大于此前年度的增幅。

　　從開發(fā)到運營：盈利模式的變革

　　“房地產(chǎn)不再是短期生意，更是全生命周期的、以開發(fā)為基礎(chǔ)以運營為核心的長期事業(yè)。” 深圳萊蒙國際執(zhí)行總裁陳風(fēng)楊認為。

　　“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的轉(zhuǎn)型，要求開發(fā)商徹底改變原來賣房子賺錢的業(yè)務(wù)和盈利模式。

　　在運營模式的改變上，萬科和宋衛(wèi)平的藍城走得更遠，在業(yè)內(nèi)率先轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。萬科的小股操盤、藍城的代建，都是通過輸出管理、盤活無形資產(chǎn)，實現(xiàn)借助別人的資源發(fā)揮自己的優(yōu)勢。

　　這種輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型直指房地產(chǎn)的盈利模式的根本變革：從單一賣房子賺錢到賺取更多的傭金、服務(wù)費、管理費等。

　　提出小股操盤概念的萬科，屢屢以其2012年入股的云南昆明的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目作為推介樣本。

　　在該項目中，萬科投資0.23億，所占權(quán)益比例為23%。終獲得的收益中，項目收益分配占0.84億元，除此之外，還包括1.26億元的管理費和0.17億的融資渠道及手續(xù)費。綜合算下來，萬科的投資回報率高達987%。

　　上半年萬科的投資收益率出現(xiàn)了一個亮點，同比上漲幅度達到237.8%。萬科董秘譚華杰解釋，在未來也將有這一項長期經(jīng)常性收入來源，這也正是得益于萬科正在推的輕資產(chǎn)模式。未來萬科還將不斷擴大小股操盤的項目比例，甚至原來占大股的項目都可能轉(zhuǎn)讓股權(quán)，變成小股。

　　值得注意的是，包括萬科、保利等公司人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員表示，房企的轉(zhuǎn)型目前都是在試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。

　　從萬科的中期報可以獲知，上半年投資收益為13億，僅占其409億營業(yè)總收入微不足道的比例。

　　即使是轉(zhuǎn)型步伐邁得大的恒大，房地產(chǎn)開發(fā)收入仍然占據(jù)了總收入的比重。

　　恒大中報顯示，在上半年633億的營業(yè)收入中，有620億來源于主營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)投資6100萬，物業(yè)管理服務(wù)4.7億，其他業(yè)務(wù)也僅貢獻了7.8億。

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