有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,此次“信貸新政”是國家能給房地產(chǎn)的大利好,如果仍然不能奏效,中央政府已經(jīng)“無牌可出”,“無子彈可打”。

真的是這樣嗎?當(dāng)然不是!政府手里還有更重型的武器,只不過屬于大規(guī)模殺傷性武器,屬于“殺敵一千、自損九百”的東西,不想用也不能輕易用。但話說回來,如果真到了危險(xiǎn)時(shí)刻,是肯定會用的。

張牌:全面降準(zhǔn)

廣義貨幣M2跟存款準(zhǔn)備金率高低有著密切關(guān)系,中國目前大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率是20%,理論上貨幣乘數(shù)就是5,但由于各個(gè)銀行有“超額存款準(zhǔn)備金”(為應(yīng)付儲戶日常支取存放的現(xiàn)金),加上民眾(還有貪官)手里的現(xiàn)金,貨幣乘數(shù)實(shí)際為4.2倍。如果存款準(zhǔn)備金率降低到10%,就足以讓M2翻倍,讓全國樓市價(jià)格翻倍,一線城市房價(jià)上漲3倍以上(人民幣計(jì)價(jià))。但這樣玩,顯然是災(zāi)難,因?yàn)橥洉尩褪杖胝邿o法生活。而人民幣匯率,也將因此崩潰,無法維持目前跟美元6.15左右的比值,出口加工業(yè)將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

但中國外貿(mào)存在大量逆差的時(shí)代已經(jīng)過去,人民幣發(fā)行方式正在由外匯占款轉(zhuǎn)向自主發(fā)行。PSL和SLF是央行今年熱衷的新玩具,一可以增加貨幣供應(yīng)量,二可以掩人耳目不給大家留下“全面寬松”的印象。但PSL和SLF大的問題,是事實(shí)上抬高了銀行資金成本,讓全社會資金成本上升。因?yàn)樯虡I(yè)銀行向央行繳納存款總額20%左右的存款準(zhǔn)備金,央行給商業(yè)銀行計(jì)算利息,但這個(gè)利息明顯低于SLF和PSL的利息。換句話說,央行“小斗出、大斗進(jìn)”,低息拿走了商業(yè)銀行20%的錢,然后偶爾以較高利息借給他們一些錢應(yīng)急!

所以到明年,當(dāng)美元加息的時(shí)候,央行肯定要全面降低存款準(zhǔn)備金來對沖,因?yàn)閲H熱錢會加速離開中國。如果樓市需要,全面降準(zhǔn)的力度就可以加大。當(dāng)然,如果那樣M2增速肯定會超過13%(這是近兩三年的目標(biāo)),達(dá)到15%以上。到了那個(gè)時(shí)候,其實(shí)就用通脹救樓市,救經(jīng)濟(jì)。或者說,是飲鴆止渴。事實(shí)上,2008年來,我們一直在這樣做。所以,中國的負(fù)債率和投資率才這么高,這么危險(xiǎn)。但這種做法的空間,已經(jīng)非常小了,而且后遺癥越來越大。

第二張牌:降息

降息對樓市和股市來說,都是重大利好,如果需要,政府可以作出這個(gè)選擇。但副作用同樣明顯:金融風(fēng)暴以來,全世界都在降低企業(yè)、政府、個(gè)人的負(fù)債率,也就是所謂的“去杠桿”,因?yàn)檫@是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的前提。美國之所以有今天的復(fù)蘇,就是先成功“去杠桿”(這個(gè)非常痛苦),然后開啟了人類新一輪工業(yè)革命(以頁巖氣為代表的新能源革命,以3D打印為代表的制造業(yè)革命,以移動互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)革命)。

中國在金融風(fēng)暴后,一直用“加杠桿”(提高企業(yè)、政府、個(gè)人負(fù)債率)的方式來度過難關(guān)。此次房地產(chǎn)救市,其實(shí)就是鼓勵(lì)個(gè)人買房,鼓勵(lì)個(gè)人“加杠桿”,鼓勵(lì)個(gè)人將錢投入房地產(chǎn),而不是創(chuàng)業(yè)。中國普通家庭目前資產(chǎn)80%是房子,房地產(chǎn)不僅綁架了中國經(jīng)濟(jì)、中國政府,還綁架了貪婪的中國人。所以,救市必須是權(quán)宜之計(jì),是為改革贏得時(shí)間的權(quán)宜之計(jì),否則真是沒有未來。

第三張牌:全面減稅

政府還可以給房地產(chǎn)行業(yè)全面減稅,包括二手房交易、新房交易中個(gè)人承擔(dān)的稅費(fèi)。也許有人會說,房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi),是政府收入主要來源,現(xiàn)在財(cái)政增長乏力,可能減稅嗎?

當(dāng)然可能。房地產(chǎn)是支柱行業(yè)、先導(dǎo)行業(yè),它的興衰關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥、玻璃、建材、裝飾、裝修、家電、汽車等多個(gè)行業(yè)的興衰。政府能算好這筆賬,減稅肯定更劃算。如果需要,他們一定會繼續(xù)這樣做。

第四張牌:給開發(fā)商更大信貸支持

此次樓市“信貸新政”超出大家預(yù)期的,就是給開發(fā)商的“限貸”也適當(dāng)松綁了。原話是這樣說的:“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,合理配置信貸資源,支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。”

曾經(jīng)預(yù)測國家將出臺這些政策,只不過當(dāng)時(shí)預(yù)測是明年一季度出臺。其實(shí),國家還可以開閘房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市(已經(jīng)暫停多年),并放寬房地產(chǎn)企業(yè)再融資。當(dāng)然,有針對性地發(fā)放貸款,拯救一些大而不能倒的房企,也是會做的。

第五張牌:放開一線城市限購

一線城市如果完全放開限購,即便M2增速不變,北上廣深房價(jià)都有翻倍可能。這主要是投資需求的推動,因?yàn)槿珖嗣褓彿客顿Y需求以前是2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的,現(xiàn)在集中到了主要的十多個(gè)城市,尤其是四個(gè)一線城市。所以,如果放開限購,一線城市房價(jià)必然井噴。北京目前聚集的資金總量已經(jīng)超過香港,上海接近香港,北京上海的世界500強(qiáng)總部數(shù)遠(yuǎn)超香港。所以,北京上海的房價(jià)超過香港是可能的,我們不能用當(dāng)?shù)厝耸杖雭硗扑惚本┥虾５姆績r(jià),這兩個(gè)城市事實(shí)上已經(jīng)是世界大都會。

但全面放開一線城市限購,風(fēng)險(xiǎn)極大。在急速上漲之后,一線城市樓市會見頂,到那時(shí)會帶領(lǐng)全國樓市來一次總崩潰。所以,北上廣深樓市好比是四頭充滿野性的千里馬,需要套好籠頭,控制好節(jié)奏,用它們的力量為中國經(jīng)濟(jì)拉一段車,而不是撒開讓它們狂奔,那樣毫無意義。

可不要忽視北上廣深四城樓市的影響力,一是心理影響,二是實(shí)際影響。這四個(gè)樓市在建面積、銷售面積大約是全國十分之一,成交金額占比更高,而且這些投資、銷售都是真實(shí)的、有效的。

雖然中央政府不會輕易取消一線城市限購,但如果需要,可以放松限購,降低門檻、逐步松綁,從而影響全國樓市。

第六張牌:全面放開生二胎

計(jì)劃生育政策調(diào)整,其實(shí)已經(jīng)水到渠成。單獨(dú)二胎已經(jīng)放開,全面二胎也可以期待。中國在過去5年中“小學(xué)生人數(shù)”下降了9.4%,過去3年中下降了5.8%,這就是計(jì)劃生育政策的影響。這種生育率持續(xù)的下滑,讓中國過早進(jìn)入老齡社會,根本無法維持。所以,全面開放二胎只是時(shí)間問題。全面開放二胎,對樓市是重大利好。需要說明的是,放開二胎跟前面5張牌不同,基本上沒有副作用。

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