限購(gòu)是一把“雙刃劍”，它叫停了快速上漲的樓價(jià)的同時(shí)，也堆積起巨量待售的庫(kù)存。限購(gòu)之下，無(wú)論是依仗美麗海景攬客的三亞、青島，還是憑借“人間天堂”西湖誘人的杭州，對(duì)當(dāng)?shù)胤科蠖?，再美的景觀也難敵一紙限購(gòu)令“趕客”。即使在限購(gòu)解除以后，高庫(kù)存依然是這些擁有天然資源優(yōu)勢(shì)的城市所面臨的大難題。

　　本版述評(píng)：上一周，我國(guó)東北黑龍江等地都出現(xiàn)了大雪天氣，寒冷來(lái)襲對(duì)三亞樓市帶來(lái)的利好就是大批前往三亞度假的人群開始陸續(xù)進(jìn)島。“候鳥”南飛，三亞低迷的樓市似乎再次迎來(lái)了春天，10月三亞商品房共簽約1143套，環(huán)比9月上漲32.29%，同比去年10月上漲12.61%。不過(guò)，就是這個(gè)依仗“沒有冬天”為樓市賣點(diǎn)的城市，即使現(xiàn)階段成交有所升溫，但樓價(jià)依然處在“地板”上。因?yàn)樵谙拶?gòu)期間，三亞的樓價(jià)掉頭一路下行，典型的案例是海南高端項(xiàng)目鳳凰島從13萬(wàn)元/m2跌到了5萬(wàn)元/m2才終于“喘定”。

　　事實(shí)上，在全國(guó)典型的以天然環(huán)境資源為賣點(diǎn)的城市中，曾經(jīng)一路高歌猛進(jìn)的樓價(jià)隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道的遠(yuǎn)不止三亞一城。從2010年限購(gòu)開始這四年來(lái)，以“人間天堂”著稱的杭州市區(qū)商品房的成交均價(jià)不斷朝下走。到了今年上半年，杭州住宅的成交均價(jià)跌到了15000元左右/m2，“樓價(jià)重回4年前”。

　　至于有著蜿蜒曲折的海岸線且被譽(yù)為“山東名片”的青島，雖然沒有出現(xiàn)三亞那種樓價(jià)大跌的走勢(shì)，整體均價(jià)從2011年的1月限購(gòu)令執(zhí)行開始，到今年9月取消限購(gòu)，都只是一直在“9字頭”徘徊。

　　上述三個(gè)具有環(huán)境資源的城市雖然房?jī)r(jià)走勢(shì)不一，不過(guò)，對(duì)房企而言，面臨的困境卻并無(wú)區(qū)別，全部苦于去庫(kù)存的速度慢。在青島，截至今年7月，存量房面積已達(dá)2293萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化周期高達(dá)24個(gè)月，去化壓力及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯。三亞的存量同樣不樂觀，截至今年上半年，三亞擁有的存量房達(dá)130萬(wàn)平方米，中小戶型產(chǎn)品需要2年左右的去化周期。而杭州，即使在8月限購(gòu)松了綁，9月庫(kù)存仍高達(dá)14萬(wàn)套，遠(yuǎn)超2008年8萬(wàn)套的歷史高水平。

　　業(yè)界人士認(rèn)為，限購(gòu)是一把“雙刃劍”，它叫停了快速上漲的樓價(jià)，同時(shí)也堆積起巨量待售的庫(kù)存。限購(gòu)之下，無(wú)論是依仗一線海景攬客的三亞、青島，還是憑借“人間天堂”誘人的杭州，這三大以天然資源優(yōu)勢(shì)吸引買家的城市，如今都面臨著怎樣去庫(kù)存的難題，而這又是當(dāng)下亟須解決的問(wèn)題。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即使同樣都是具有天然資源的城市，但具體到每個(gè)城市也都還有自身的特點(diǎn)，因此，所吸引的買家群也不盡相同，在限購(gòu)形勢(shì)下其走向也就大相徑庭。

　　三亞大的特色是我國(guó)沒有冬天的地方，適合寒冷地區(qū)的居民過(guò)冬和養(yǎng)老居住。所以，到三亞買樓度假和過(guò)冬一直是東北與華北人的理想選擇。

　　三亞購(gòu)房者中85%來(lái)自島外，這部分購(gòu)房者大都非“剛需”，在內(nèi)地部分城市出現(xiàn)降價(jià)苗頭之際，這部分人在三亞購(gòu)房開始變得謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。三亞的成交也因這部分買家的承接力不足而一度狂瀉不已。

　　三亞樓市成交的回落也在于其本地消費(fèi)力的不足。一方面是樓市成交下滑導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的放緩，另一方面則是高昂的房?jī)r(jià)所帶來(lái)的降價(jià)壓力，這才是三亞樓市的短板所在。

　　四年的限購(gòu)政策不僅是行政手段干預(yù)了市場(chǎng)，打擊了樓市的投機(jī)者，同時(shí)也“一刀切”阻擋了大批“剛需”買家入市。同時(shí)，限購(gòu)之下，杭州的改善型買家因受打擊而停止了入市的步伐，消費(fèi)者減少了購(gòu)房需求。再加上個(gè)人首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)的1.05倍，也加大了客戶的購(gòu)房成本。累加效應(yīng)的顯現(xiàn)，導(dǎo)致更多有改善型需求的杭州本地人和“剛性”需求的外地人口無(wú)法入市，在很大程度上造成了杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌。

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