導(dǎo)讀央行降息后廣州深圳周末重現(xiàn)搶房熱潮，廣州底價(jià)拍出今年新地王。經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：樓市“全面回暖論”言之尚早。
 

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，央行兩年多來(lái)首次降息，受到降息直接影響的樓市自然成為街頭巷尾熱議的焦點(diǎn)。在9月央行推出首套房?jī)?yōu)惠政策后，降息又在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一陣熱潮。

　　就在昨天，也就是央行宣布降息后的工作日，廣州就以底價(jià)產(chǎn)生“地王”—規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)平方米的白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠地塊，以64.5億元的總價(jià)成交，折合樓面地價(jià)每平方米1.4萬(wàn)元。在成功地把這塊巨無(wú)霸地塊賣出后，廣州市今年的土地出讓金賬面收入已經(jīng)達(dá)到826億元，超額完成全年800億元的土地出讓金收入任務(wù)。

　　央行降息，市場(chǎng)做出的反應(yīng)已經(jīng)不僅僅是暗流涌動(dòng)，一些購(gòu)房者已經(jīng)利用房貸“打折”的機(jī)會(huì)積極入場(chǎng)。上周六，深圳三個(gè)新開盤項(xiàng)目總計(jì)1500套新房入市，看房者超過5000人，銷量過千套。廣州也有9個(gè)項(xiàng)目加推，吸引5000名購(gòu)房者到場(chǎng)。

　　在降息的背景之下，樓市會(huì)借機(jī)出走“冰封期”嗎?有市場(chǎng)人士做出了樂觀的判斷，認(rèn)為降息會(huì)對(duì)樓市形成重大刺激，是利好。不過，考慮到樓市目前正焦灼于如何去庫(kù)存，開發(fā)商即使大力推盤，賣個(gè)紅紅火火，也未見得必定賺個(gè)盆滿缽滿，回籠資金才是眼下的著意點(diǎn)。而降息對(duì)樓市的刺激作用能否持續(xù)，還有待觀察。從這個(gè)角度來(lái)分析，說樓市就要全面回暖，恐怕言之尚早。

　　今年以來(lái)，許多地方樓市成交萎縮、庫(kù)存高企，多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)環(huán)比下行。不過，隨著取消限購(gòu)、放松限貸等一系列提振樓市的政策執(zhí)行，10月以來(lái)樓市跌勢(shì)已經(jīng)有所放緩。降息算得上“錦上添花”的一筆嗎?資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，這次降息更多的意義在于促進(jìn)成交。

　　韓世同：降息的確對(duì)市場(chǎng)的成交帶來(lái)非?；鸨那樾?，現(xiàn)在輿論把2009年還有2012年降息之后房?jī)r(jià)大幅上升作為一個(gè)依據(jù)，但是實(shí)際上2008年我們有4萬(wàn)億大規(guī)模的投資，再加上10萬(wàn)億新增貸款的規(guī)模，大規(guī)模放貸，穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期地方政府也有大規(guī)模投資，降息只是一個(gè)輔助手段。目前經(jīng)濟(jì)形式和金融環(huán)境跟當(dāng)年的情形不可同日而語(yǔ)，采取的措施，應(yīng)對(duì)的策略也不太一樣?，F(xiàn)在降息當(dāng)然被市場(chǎng)廣泛接受，包括股市很多地產(chǎn)股的下行，這種表現(xiàn)的確對(duì)促進(jìn)成交有很大的幫助。但如果要開發(fā)企業(yè)借機(jī)抬升價(jià)格，反而會(huì)錯(cuò)過降息所帶來(lái)促進(jìn)成交的機(jī)會(huì)。

　　成交量上去了，開發(fā)商拿地的積極性可能水漲船高。眼下正值冬季，樓市的春天會(huì)比以往時(shí)候來(lái)得更早一些嗎?韓世同認(rèn)為，眼下不應(yīng)該夸大降息對(duì)樓市的影響。

　　韓世同：在目前這種勢(shì)頭的鼓舞下，開發(fā)企業(yè)在拿地的這個(gè)勢(shì)頭上可能會(huì)更加好一點(diǎn)。事實(shí)上，央行的降息來(lái)的比較突然，它表明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的壓力還是很大，金融環(huán)境并不是這么平穩(wěn)。在這種情況下，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)一枝獨(dú)秀?就因?yàn)榻迪⒑托抡陀|底反彈?需要進(jìn)一步觀察，如果這些狀況能夠得以持續(xù)，顯然是可以達(dá)到一定的目的。但是據(jù)我的判斷，如果沒有伴隨大規(guī)模的放貸和投資，單靠降息，效果不一定能夠持續(xù)當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在放松“限貸”、降低住房公積金門檻、取消限購(gòu)等一系列提振樓市的政策之后，央行宣布降息，又給樓市打了一針催化劑。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，貨幣手段是刺激樓市需求有效的工具之一，這次降息可能會(huì)加速樓市去庫(kù)存。那么能不能判斷，主要城市房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此作出解讀。

　　楊紅旭：我的觀點(diǎn)很明確，樓市冷的時(shí)候已經(jīng)過了。接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)復(fù)蘇和回暖，但是復(fù)蘇和回暖有區(qū)域差異和結(jié)構(gòu)差異。區(qū)域差異就是一線城市先回暖，部分二線城市后回暖，然后是三線、四線城市全國(guó)性出現(xiàn)復(fù)蘇。按照時(shí)間和成交量而言，9月以來(lái)一線城市已經(jīng)回暖了，二線、三線四季度到明年上半年成交量都會(huì)慢慢趨于回暖。所以就成交量的觀點(diǎn)而言，一線三季度是低迷的時(shí)候，四季度成交量會(huì)上一個(gè)臺(tái)階，全國(guó)的成交量在未來(lái)半年之內(nèi)就會(huì)見到底部。關(guān)于房?jī)r(jià)的話，現(xiàn)在看全國(guó)的房?jī)r(jià)還在跌，尤其全國(guó)70個(gè)城市的房屋價(jià)格指數(shù)，環(huán)比下跌。我預(yù)計(jì)明年二季度，全國(guó)平均房?jī)r(jià)會(huì)由跌轉(zhuǎn)漲，出現(xiàn)拐點(diǎn)，區(qū)域分化。第二就是節(jié)奏，我認(rèn)為目前全國(guó)各個(gè)城市庫(kù)存比較大，一些二線城市壓力比較大，庫(kù)存壓力大就意味著供求關(guān)系關(guān)系不太容易發(fā)生由供大于求，到供不應(yīng)求的逆轉(zhuǎn)。這需要一個(gè)比較慢的節(jié)奏，因此這輪市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖，將比2012年還要慢一點(diǎn)，比2009年更慢，它的復(fù)蘇反彈是一個(gè)慢節(jié)奏的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這一次降息很明顯加速樓市去庫(kù)存，成交量會(huì)放出來(lái)。另外您也談到房?jī)r(jià)會(huì)止跌企穩(wěn)，應(yīng)該會(huì)告別下跌，這是對(duì)于房地產(chǎn)整體影響。您看之前市場(chǎng)比較冷，大家說這也是一個(gè)擠泡沫的過程，是一個(gè)必須要經(jīng)歷的過程，經(jīng)過這一翻擠泡沫，您覺得現(xiàn)在這個(gè)樓市健康嗎?

　　楊紅旭：我和很多人的觀點(diǎn)不太一樣，我一直認(rèn)為全國(guó)基本上沒泡沫，少數(shù)地區(qū)和個(gè)別地區(qū)有，像鄂爾多斯、溫州，包括有些資源性的城市，房?jī)r(jià)曾經(jīng)大跌過，炒作投機(jī)比較熱的城市是有泡沫的。但是全國(guó)整體和絕大部分城市基本上沒有明顯泡沫，經(jīng)過2014年樓市降溫之后，大部分的城市樓市溫度，房?jī)r(jià)水平有了一個(gè)下滑，所以更加沒有什么泡沫了。所以我認(rèn)為中國(guó)樓市既然沒有大泡沫，就沒有所謂的崩盤，這是我跟很多人不一樣的觀點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺得樓市一直是比較健康的，是嗎?

　　楊紅旭：不能說一直是比較健康的，只能說目前全國(guó)房?jī)r(jià)水平并沒有脫離全國(guó)收入的基本面。但是個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)過熱，投資、投機(jī)需求過于旺盛，而全國(guó)這幾年都是以自住需求為主，無(wú)論是手續(xù)置業(yè)還是二次改善，買房子導(dǎo)致需求旺盛、導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這是一個(gè)合理的需求釋放，并沒有使供求關(guān)系發(fā)生惡化，并沒有使房?jī)r(jià)大幅脫離中國(guó)樓市的基本面，包括人們收入的基本面。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：基于您的判斷，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)在是否是介入比較好的時(shí)期呢?

　　楊紅旭：從短周期波動(dòng)規(guī)律來(lái)看，現(xiàn)在就是一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)期。我9月份就已經(jīng)喊出了，至少一些大城市可以關(guān)注一下。今年的購(gòu)房季正在來(lái)臨，因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)熱，今年降溫了，降溫之后目前政策是在救市、脫市，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇的苗頭。目前房?jī)r(jià)還在下跌，部分樓盤還在打折促銷。但是后面幾個(gè)月，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，明年會(huì)趨于上漲，所以目前就是一個(gè)比較好的構(gòu)房時(shí)機(jī)，尤其針對(duì)很多資助客，主要是一線城市和大城市。至于中小城市，到明年再入手也不晚，中小城市主要面臨高庫(kù)存，需要把庫(kù)存撬到一定程度之后，房?jī)r(jià)才會(huì)由跌轉(zhuǎn)穩(wěn)，然后才會(huì)由穩(wěn)轉(zhuǎn)漲。

　　其他觀點(diǎn)：

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率對(duì)大部分開發(fā)商來(lái)說是利好消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企困難的時(shí)間已經(jīng)過去。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，從宏觀來(lái)看，在9月底出臺(tái)房貸新政之后，央行時(shí)隔52天的降息將與此前政策形成疊加效應(yīng)。對(duì)已經(jīng)還清購(gòu)房貸款的改善性需求來(lái)說，將大幅降低按揭貸款成本，形成雙重的利好影響，促使這部分需求的持續(xù)入市，形成對(duì)樓市進(jìn)一步的“托舉效應(yīng)”。從目前起到2015年春節(jié)前，改善性需求的持續(xù)入市將可以預(yù)期。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林說，降息會(huì)使開發(fā)商資金鏈緩和，使部分剛需入市，會(huì)穩(wěn)住房?jī)r(jià)，但考慮到北京等一線城市還沒有退出限購(gòu)政策，加上樓市低迷態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)時(shí)間，預(yù)計(jì)本輪降息并不會(huì)像以往刺激房?jī)r(jià)大漲。

　　還有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)一手與二手房的價(jià)格可能要“區(qū)別對(duì)待”。由于二手住宅價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)及預(yù)期較為敏感，不排除未來(lái)這類房?jī)r(jià)伴隨著成交回暖可能緩慢上漲，但在新房市場(chǎng)，因?yàn)檎w庫(kù)存壓力依然較大，短期內(nèi)還不具備漲價(jià)動(dòng)力。

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