無論是房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)部還是翹首以待的社會公眾，每年對中央經(jīng)濟工作會議關(guān)注和敏感的群體，大概非他們莫屬了。以往每年的中央經(jīng)濟工作會議的公報發(fā)表后，社會和媒體解讀多的，就是中央新政對房地產(chǎn)市場的影響。尤其是今年在整個房地產(chǎn)市場膠著、變數(shù)異常的情況下，各方的期待更是不同尋常。處在滯銷及庫存壓力巨大的房產(chǎn)商和地方政府，急切的期待中央經(jīng)濟工作會議能出臺刺激市場的新的救市政策;被市場高房價早已壓得對買房無感的數(shù)億普通市民，也指望新的中央經(jīng)濟工作會議，可以出臺更普惠于中低收入階層的住房保障政策。
 

　　但他們似乎都“失望”了。昨天發(fā)表的中央經(jīng)濟工作會議新聞通稿，不僅和去年一樣沒有再提房地產(chǎn)調(diào)控，而且也在明年經(jīng)濟工作主要任務(wù)的“加強保障和改善民生工作”章節(jié)中，未再見到“住房保障”一詞。甚至通篇新聞公報，都沒有一個“房”字。以至于有的人不禁疑惑，難道中央“忘記”了社會大熱點之一的房地產(chǎn)。

　　但盡管如此，還是有媒體高調(diào)宣傳稱：“中央經(jīng)濟工作會議:房地產(chǎn)業(yè)明年再迎‘政策利好’”。也不知道它從哪方面看出這次的中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)上即將出臺什么樣的“政策利好”。

　　其實，要厘清中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場的影響，不禁要看“字面”上的文章，更要看中央在此次經(jīng)濟工作會議上的新認(rèn)知和新思路。只有了解了中央在經(jīng)濟工作上的新思維，才能跳出“字面”看實質(zhì)。畢竟，房地產(chǎn)作為對經(jīng)濟全局和社會民生影響重大領(lǐng)域，中央不可能不高度關(guān)注。新聞通稿沒有一個“房”字，不等于中央經(jīng)濟工作會議的紅頭文件沒有提及房地產(chǎn)市場;更何況，有些正在摸索中的政策，如醞釀已久的房地產(chǎn)稅的問題，也沒有到已經(jīng)有成熟完整的方案可以向社會公布的地步。敏感政策的“內(nèi)外有別”，也許正是對本來就已面臨經(jīng)濟下行壓力的宏觀經(jīng)濟影響的擔(dān)心結(jié)果。

　　但是，這并不妨礙我們在“新常態(tài)”的大形勢下，通過對此次中央經(jīng)濟工作會議新思路的梳理，來判斷中央新的政策可能對房地產(chǎn)市場的全局性影響。

　　邊際效應(yīng)大大遞減的救市之策，行將逐步退出歷史舞臺?

　　對庫存壓力巨大、有些地方甚至面臨崩盤危險的房地產(chǎn)業(yè)界來說，此次中央經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)救市政策上有沒有什么新的動作和利好政策，是他們?yōu)殛P(guān)心的。非常“不幸”，這次不僅沒有什么利好政策出臺，而且會議通稿新聞中所透露出的中央新思路，也許是他們不想見到的。

　　在會議新聞的報道中，在“科學(xué)認(rèn)識當(dāng)前形勢”一段，有兩點新穎的提法值得高度關(guān)注。一是在談到經(jīng)濟風(fēng)險積累和化解、“各類隱性風(fēng)險逐步顯性化”時，突出強調(diào)“化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險將持續(xù)一段時間，必須標(biāo)本兼治、對癥下藥，建立健全化解各類風(fēng)險的體制機制”;二是談到“資源配置模式和宏觀調(diào)控方式”時，也突出提到“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，“必須全面把握總供求關(guān)系新變化，科學(xué)進行宏觀調(diào)控”。細(xì)細(xì)推敲，這怎么看都像是不提房地產(chǎn)調(diào)控的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　眾所周知，房地產(chǎn)市場不僅是中國經(jīng)濟大的泡沫(包括世界權(quán)威媒體在內(nèi)都稱“房地產(chǎn)泡沫將是中國面臨的‘大危機’”)，而且也是國際上投資者公認(rèn)的“引發(fā)全球擔(dān)憂”的世界兩大泡沫之一，這點在國內(nèi)外經(jīng)濟界都毫無疑義。中國經(jīng)濟要“化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險”，首先也是主要的，就是要化解房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險，這是一個誰也繞不過去的“檻”，的疑問就是時間遲早的問題。

　　這次的中央經(jīng)濟工作會議，對以房地產(chǎn)泡沫為代表的各類風(fēng)險的“化解”舉措，主要有這么幾點：一是提出“化解”是一個長期的任務(wù)，“將持續(xù)一段時間”，二是“必須標(biāo)本兼治、對癥下藥”，三是要“建立健全化解各類風(fēng)險的體制機制”。這就表明，沒有“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼的新一屆中央的“科學(xué)調(diào)控”，一不會像過去那樣“一陣風(fēng)”，而是要打“持久戰(zhàn)”，二是“調(diào)控”要對癥下藥的“標(biāo)本兼治”，再也不是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，三也是主要的，對泡沫的“化解”將有一套完整的體制機制。這幾點究竟對房地產(chǎn)市場意味著什么，相信任何地產(chǎn)界圈內(nèi)人士都會“心知肚明”。

　　如果說上面的說法對房地產(chǎn)市場的“糾偏效應(yīng)”，有些人還認(rèn)為“模糊”的話，那么，中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于宏觀調(diào)控“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”、必須“科學(xué)進行宏觀調(diào)控”的提法，對現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場來說，就差“點破一層紙”了。誰都知道，現(xiàn)在的大的“刺激政策”，就是上上下下各種房地產(chǎn)的救市政策;邊際效應(yīng)遞減大、效果差，也非房地產(chǎn)救市莫屬。所以，從此次中央經(jīng)濟工作會議透露的“科學(xué)調(diào)控”思路來說，對房地產(chǎn)市場泡沫和政策救市的“糾偏”勢在必然。如此看來，目前“既不叫好、更不叫座”的一些房地產(chǎn)市場救市政策，尤其是那些政府“行政之手”的干預(yù)，有可能“漸進式”的逐步退出歷史的舞臺。

　　正確的消費政策，還能容得下讓普通百姓買不起房?

　　在今年的中央經(jīng)濟工作會議中，還有一種可能看上去并不新穎、但包含內(nèi)容卻非常實在和切中時弊，這就是“必須采取正確的消費政策，釋放消費潛力，使消費繼續(xù)在推動經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)作用”。

　　把正確的消費政策和當(dāng)前的房市“緊密結(jié)合”，是因為現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場和住房消費，怎么看都既不健康，更不正確。它之所以被稱為中國經(jīng)濟面臨的大危機和世界大的經(jīng)濟泡沫，就在于它自2003年“二次房改”以來，走了一條和公有制優(yōu)越性相左的“邪路”。

　　古今中外，住房人們生存的基本之需，也是大的民生消費。過去很長一段時間，尤其是九八房改之時，住房政策重要也是核心的一點，就是讓老百姓買得起房、住得好房?，F(xiàn)在再也沒有人敢提出這個口號了。因為現(xiàn)在城市房地產(chǎn)市場，尤其是在一些大中城市，七八成的普通市民買不起房，似乎已經(jīng)成為再正常不過的“新常態(tài)”。尤其是在這些年數(shù)以億計的新市民中，絕大多數(shù)都是買不起房的無房戶。此外，原來居住在老房改房的中低收入者，也只能蝸居在老舊狹小的住房之中，和住房小康越走越遠。作為基本的人權(quán)，體面居住所依的普普通通商品住房，竟然還被“地產(chǎn)總理”稱為“魚翅”一般的“奢侈品”。如此滑天下之大稽事，竟然還成為房地產(chǎn)市場的一種“正常狀態(tài)”。

　　在大部分普通百姓買不起和改善不了住房的同時，房地產(chǎn)市場充斥著投資投機和炒房，很大一部分市場被當(dāng)作“理財工具”。這幾年被揭發(fā)出來的擁有幾十套甚至上百套的住房的房姐、房叔屢見不鮮。而更多的則是那些擁有幾套住房的普通中產(chǎn)階層，紛紛把炒房作為佳的理財和保值增值產(chǎn)品。為了維系這塊市場，銀行可以動用普通儲戶的保命錢，借錢給投機者炒房;甚至有些地方政府，還拿出納稅人公共財政的真金白銀，補貼和鼓勵炒房客。

　　正是這種畸形的“住房消費”(更應(yīng)該稱為房地產(chǎn)投資)，在不斷吹大中國房地產(chǎn)泡沫的同時，也使房地產(chǎn)市場和住房消費本身，走進了死胡同之中。據(jù)國家統(tǒng)計局8月份公布的數(shù)據(jù)，到7月底，全國商品房待售面積(庫存)比6月末又增加802萬平方米，達到創(chuàng)歷史新高的55230萬平方米，四年時間，全國商品房待售面積上漲近3倍。而到了10月底，國家統(tǒng)計局公布的全國商品房待售面積又暴漲到5.8億平方米(今年1-10月全國商品房銷售面積也就是8.8億平方米，同比下降7.8%。去年全年商品房銷售面積為13億平方米)。

　　一邊是開發(fā)商的商品房大量積壓，一邊是普通百姓買不起房。這種中國特色的的房地產(chǎn)市場的尖銳矛盾，使中國普通市民的住房消費受到了極大的遏制。根據(jù)住建部和國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)測算，現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)的人均住房面積僅僅達到20平方米左右(如果扣除空置房則分?jǐn)偟母?。而早在上個世紀(jì)的九十年代，執(zhí)政黨提出的全面小康社會的目標(biāo)中，城鎮(zhèn)居民到2010年的人均住房面積就應(yīng)該達到30平方米，到2020年的目標(biāo)是人均35平方米。

　　如何釋放大的住房消費，實現(xiàn)全面小康中含金量高的住房小康，當(dāng)仁不讓的成為新的經(jīng)濟工作必須考慮的重中之重。只有如此，才能釋放中國大的消費潛力，真正做到“使消費繼續(xù)在推動經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)作用”。

　　創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，應(yīng)該引領(lǐng)房地產(chǎn)市場新常態(tài)

　　在這次的中央經(jīng)濟工作會議中，頻率高、也是強調(diào)多的，就是“經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)”。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場，是因循守舊，繼續(xù)沿襲過去政府救市的那一套，還是重新“認(rèn)識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)”，同樣也是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展和住房政策創(chuàng)新的大邏輯。

　　正如前面所述，當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場基本的“新常態(tài)”，就是在數(shù)億城鎮(zhèn)普通居民買不起或改善不了住房的同時，高價的商品房市場出現(xiàn)了空前的創(chuàng)紀(jì)錄積壓。受高房價的擠壓，城鎮(zhèn)居民的住房水平要比全面小康目標(biāo)要少了三分之一，正常的住房消費被大大遏制。要破解這個“死節(jié)”，就必須創(chuàng)新我們的住房供應(yīng)模式，重新把讓普通百姓買得起房作為住房政策和房地產(chǎn)市場的出發(fā)點和立足點。

　　在現(xiàn)有以高價和暴利為特征的開發(fā)商模式難以為繼的情況下，要“引領(lǐng)新常態(tài)”，通過探索未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來化解產(chǎn)能過剩，更好的滿足人民群眾需要，就必須創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，以制度創(chuàng)新來激活中國大的住房需求和消費。

　　現(xiàn)在的住房供應(yīng)，都是由開發(fā)商包辦，似乎出來開發(fā)商其他任何開發(fā)模式都是違法違規(guī)。其實，這些都是利益集團左右的結(jié)果。30多年前鄧小平在提出住房商品化的時候就指出;“城鎮(zhèn)居民個人可以購房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。”如果以這種思路來看，不僅單位合作建房，就是個人集資建房等等，都應(yīng)該是在正常允許范圍之內(nèi)的。

　　在此，筆者再次建議，我們應(yīng)該向新加坡學(xué)習(xí)，大力構(gòu)建老百姓買得起的“國民住宅”，并以此作為住房供應(yīng)新模式主體，通過釋放住房消費來培育新的消費增長極。

　　這里所提出的 “國民住宅”就是在商品房和保障房這“一高一低”兩種住房供應(yīng)層面之間，增加一個全新的“國民住宅”供給層面，大量建設(shè)購房負(fù)擔(dān)系數(shù)控制在6(房價收入比)以內(nèi)的住房，滿足廣大城鎮(zhèn)中等收入居民的購房需求。也就是說，按照我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有中等收入水平，讓三口之家用6年的家庭總收入就能買到一套90平方米左右的住房。國民住宅發(fā)展的責(zé)任主體，應(yīng)該是各級政府。尤其是地方政府要像抓市政設(shè)施等基建項目建設(shè)那樣，借鑒新加坡組屋發(fā)展模式，組建項目建設(shè)公司，面向建筑市場招標(biāo)、發(fā)包“國民住宅”建設(shè)項目，同時鼓勵合作建房、集資建房和房地產(chǎn)企業(yè)競標(biāo)參建、或獨立承建“國民住宅”項目。

　　而要實現(xiàn)讓普通百姓買得起房的目標(biāo)，就必須對“國民住宅”的成本、售價實行全流程價格管制。以每套面積約90平方米的“國民住宅”總售價，不得高于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶均年收入的6倍為終控制線，倒逼土地出讓、建設(shè)安裝、契稅征收等各環(huán)節(jié)成本，以及承建企業(yè)的利潤率。

　　國民住宅的大量建設(shè)，不僅將使廣大城鎮(zhèn)中等收入居民的戶均購房負(fù)擔(dān)系數(shù)從目前高出國際慣例數(shù)倍的水平降到6，還將有效釋放廣大的中間階層的購房消費需求，激活和實現(xiàn)住房消費倍增。不僅每年可增加銷售數(shù)萬億元國民住宅，同時還可以新增就業(yè)崗位三四千萬人以上。而且用國民消費的錢拉動起的國家經(jīng)濟發(fā)展，比靠低效和過度使用納稅人的錢盲目進行新的基建投入刺激起的“增長”要更加健康可續(xù)。

　　總之，房地產(chǎn)市場要引領(lǐng)新常態(tài)，必須有各種各樣的的住房供應(yīng)模式的創(chuàng)新，同時更需要政策的解放。正像中央經(jīng)濟工作會議中所講的那樣，“要尊重和發(fā)揮地方、基層、群眾首創(chuàng)精神，從實踐中尋找佳方案”，讓群眾來評價改革成效。

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