紐約時(shí)報(bào)消息，2014年，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，各項(xiàng)指標(biāo)高位回落，全國主要城市房價(jià)出現(xiàn)集體下跌。政策面適時(shí)作出調(diào)整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容，可見樓市調(diào)控“去行政化”方向確立。但同時(shí)我們也應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場上投資需求日益減少，且被理財(cái)產(chǎn)品、海外置業(yè)等分流，使得整體需求回落。

　　長期來看，一線城市的人口持續(xù)流入，帶來穩(wěn)定的市場需求，因此吸引了諸多房企開始積極購地。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，成為市場長期發(fā)展的重要支撐;而大規(guī)模的“棚改”則能平衡商品房建設(shè)放緩對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長帶來的負(fù)面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大于求情況嚴(yán)重。
 

　　從行業(yè)層面來看，房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場調(diào)整及電商沖擊的雙重壓力之下，今年不得不面臨變革調(diào)整;此外，萬達(dá)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的者，經(jīng)過九年的醞釀，幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終于在今年年底實(shí)現(xiàn)。
 

　　一、全國主要城市房價(jià)集體下跌
 

　　從今年2月18日至20日的三天之內(nèi)，杭州共有八個(gè)樓盤加入到降價(jià)大軍當(dāng)中，降價(jià)幅度大高達(dá)5000元/平方米。緊隨其后，2月21日常州豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價(jià)風(fēng)，并逐漸擴(kuò)散到全國其他大中城市。
 

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，從5月起連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月環(huán)比跌幅達(dá)到1.2%，創(chuàng)2011年以來新高;至于發(fā)生環(huán)比下跌的城市數(shù)，9月、10月均達(dá)到了69個(gè)，同樣創(chuàng)下2011年以來之。就具體城市而言，在11月數(shù)據(jù)中，除廈門和鄭州，其他68個(gè)城市的房價(jià)均發(fā)生同比下跌，杭州更成為同比跌幅大的城市。
 

　　二、限購?fù)宋唬瑯鞘姓{(diào)控去行政化
 

　　2014年，全國房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均高位回落，同時(shí)市場逐步顯現(xiàn)出趨勢性變化。正是在此契機(jī)下，各類肩負(fù)特定歷史訴求的行政干預(yù)手段適時(shí)退出。
 

　　整體來看，中央已從過往的以“控房價(jià)、抑需求”為政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費(fèi)”的樓市調(diào)控目標(biāo)。于是“限購”、“限貸”、“限價(jià)”等各項(xiàng)行政干預(yù)手段在持續(xù)退出——限購方面，據(jù)中原研究院監(jiān)測，全國約有47個(gè)城市曾執(zhí)行過住房限購措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國其余城市均基本取消了針對(duì)購房的種種限制;限貸方面，今年9月30日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(俗稱央行“930新政”)對(duì)擁有多套住房家庭、及非本地居民的住房貸款禁令一并取消，由各商業(yè)銀行具體確定。
 

　　三、信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，促進(jìn)市場復(fù)蘇
 

　　2014年樓市銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時(shí)，個(gè)別小房企因資金壓力倒閉、房地產(chǎn)信托違約等負(fù)面消息集中在年初爆發(fā)，也影響了市場信心。2月底興業(yè)銀行[1.48%資金 研報(bào)]宣布，停辦房地產(chǎn)夾層融資這種利于開發(fā)商在項(xiàng)目獲批銷售前籌集資金的金融服務(wù)。以此為標(biāo)志，其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資。不僅開發(fā)商融資受限，個(gè)人按揭貸款也受到很大影響。
 

　　對(duì)此，央行與銀監(jiān)會(huì)9月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，將政策重點(diǎn)從以往的鼓勵(lì)首次購房需求，擴(kuò)大到支持改善型購房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，隨之而來的信貸環(huán)境變化，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重。在基準(zhǔn)利率下調(diào)的前提下，房貸實(shí)際利率也有望從階段性高位逐步回落。
 

　　四、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度未提房地產(chǎn)調(diào)控
 

　　12月9日至11日，2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行，明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)市場——包括住房問題，則未作出任何直接表態(tài)。
 

　　對(duì)比過往兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2012年提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖”;2013年雖未提市場調(diào)控，但從民生工作的角度出發(fā)，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例。
 

　　而2014年的會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容只字未提，進(jìn)一步體現(xiàn)出中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場統(tǒng)一調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)過去。2015年，中央將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控思路，地方政策則會(huì)取決于各地市場變化，具有更多靈活性。
 

　　五、一線城市土地市場一枝獨(dú)秀
 

　　2014年全國土地市場整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴(yán)重，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)逐漸回歸一線城市，中原監(jiān)測的十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比，為2009年以來歷史第二高位。
 

　　從地價(jià)表現(xiàn)來看，根據(jù)中原監(jiān)測的40個(gè)城市前11月所有用地的平均樓面地價(jià)看，一線城市得益于熱點(diǎn)地塊的持續(xù)入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。
 

　　與此同時(shí)，一線城市熱點(diǎn)地塊雖受追捧，高溢價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，但成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價(jià)成交的現(xiàn)象不再;且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對(duì)比來看，一線城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善。”因此，房企后續(xù)拿地必須結(jié)合區(qū)域存量及未來前景綜合判斷。
 

　　六、京滬流動(dòng)人口聚集態(tài)勢加強(qiáng)
 

　　11月18日，《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》發(fā)布，顯示流動(dòng)人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強(qiáng)。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變化，上海、北京作為全國兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢進(jìn)一步增強(qiáng)，兩地的全國流入人口數(shù)量皆有所上升;而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產(chǎn)需求有限，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市穩(wěn)定的人口增長帶來穩(wěn)定的住房需求，依然發(fā)展前景看好。
 

　　七、城鎮(zhèn)化推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶
 

　　3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，成為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右(目前為53.7%)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右(目前為36%左右)。
 

　　為此，戶籍制度改革成為關(guān)鍵所在，尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問題。國家相關(guān)部門表示，要優(yōu)先解決好進(jìn)城時(shí)間長、就業(yè)能力強(qiáng)的人口落戶;農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)傆烧?、企業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)，其中公共成本主要由政府承擔(dān)。而對(duì)于不同規(guī)模的城市，將進(jìn)一步實(shí)施差別化落戶政策，同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度。對(duì)于城區(qū)常住人口在500萬以上的城市，人口規(guī)模將嚴(yán)格控制，并完善積分落戶制度。而對(duì)于中小城市，則將全面放開或有序放開落戶政策。
 

　　城鎮(zhèn)戶籍所帶來的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源，是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實(shí)的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長，將帶動(dòng)全國住房需求穩(wěn)定增長。
 

　　八、“棚改”計(jì)劃，平衡了商品房建設(shè)放緩
 

　　今年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作“兩會(huì)”政府工作報(bào)告，提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這對(duì)未來房地產(chǎn)市場，尤其是重點(diǎn)城市將產(chǎn)生顯著影響。
 

　　與之前的保障房建設(shè)計(jì)劃不同，棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價(jià)值高的區(qū)域，可進(jìn)行商業(yè)化“棚改”操作，地方政府和開發(fā)商均能取得收益。同時(shí)，被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民，不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償，均將在住宅市場產(chǎn)生新增需求。而且，被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值。因此，棚戶區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程，也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。
 

　　九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革
 

　　6月13日中央發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)政府自行決定。未來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)有望逐步走向市場化，服務(wù)費(fèi)用將和中介公司的服務(wù)質(zhì)量掛鉤，由市場決定。
 

　　事實(shí)上，2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場銷售下行帶來的業(yè)績下滑壓力，另一方面不得不面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革，于是開始探索新的經(jīng)營模式。終何種模式能夠成為終贏家，還有待市場檢驗(yàn)。
 

　　十、萬達(dá)九年上市路終成真
 

　　作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過九年醞釀，幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終將在今年實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國內(nèi)大量有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，萬達(dá)上市提供了一個(gè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張和獲得穩(wěn)定投資回報(bào)的成功樣本。
 

　　集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。此次萬達(dá)商業(yè)發(fā)售H股為6億股，指定發(fā)行價(jià)在41.8至49.6港元之間。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，終以接近招股價(jià)區(qū)間高端的48港元定價(jià)，籌得約37億美元，成為亞洲市場今年大的IPO。此外，11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過了萬達(dá)院線的A股申請(qǐng)。
 

　　如此，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)及電影院線兩塊核心資產(chǎn)，將雙雙登陸資本市場，在H股與A股市場齊頭并進(jìn)。隨之而來的，萬達(dá)正在向“全球大的線上線下生活消費(fèi)和文化娛樂平臺(tái)提供商”(據(jù)新華房產(chǎn)報(bào)道，在12月初的一次香港媒體發(fā)布會(huì)上，萬達(dá)商業(yè)非執(zhí)行董事王貴亞曾作此表示)這一目標(biāo)邁進(jìn)。

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