近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)新開工的增速創(chuàng)1997年以來的低值，2014年12月的開發(fā)投資更是出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的次負增長。這不僅引起了市場對于2015年樓市運行不樂觀的解讀，而且部分業(yè)內(nèi)機構(gòu)提出了“投資失速”將沖擊2015年“穩(wěn)增長”的論調(diào)。筆者從我國存量住房供應(yīng)情況、住房需求的總量和結(jié)構(gòu)性變化等角度，分析未來我國房地產(chǎn)市場的演進，總體結(jié)論是，盡管增量房地產(chǎn)在長周期內(nèi)將緩慢下行，但未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，行業(yè)保持在高位水平上將是一個階段性的中期均衡。

　　從2003年確立支柱地位開始，我國商品房銷售面積從當(dāng)年的3.2億平方米上升到2013年的13.1億平方米，10年的時間翻了4倍。隨著人口紅利，特別是適齡購房人口紅利(24-45歲)趨勢性下降，居民基本住房需求也基本解決，城鎮(zhèn)化從過去年均1.4個百分點的高速增長轉(zhuǎn)換到中速增長(年均約0.6個百分點)，再加上待售(6億平方米)及在建未售(45億平方米)可以解決超過1.5億人口的住房需求，未來難以維持過去動輒10億平方米以上的銷售規(guī)模。

　　目前，我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房達到1.02套，如果把小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房、集體宿舍等沒有被完全納入的存量住房算在內(nèi)，戶均擁有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我國已經(jīng)告別住房大規(guī)模建設(shè)階段，增量商品房市場長周期下行趨勢已經(jīng)開啟。但是，長周期(20年以上)下行只是一個長期內(nèi)、趨勢性、不太成型的判斷，在中期內(nèi)，到底是呈現(xiàn)倒“V”型還是倒“U”型，或者是倒“L”型，還存在很大不確定性。

　　綜合發(fā)達國家經(jīng)驗、我國存量住房供應(yīng)現(xiàn)狀、住房需求的潛力，以及國家對于房地產(chǎn)的政策等，筆者認為，未來在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)將在高位的頂部徘徊，這可能將是至少保持20年的均衡。上世紀60年代至金融危機前的2007年，美國每年新建私人住宅套數(shù)大多數(shù)年份保持在160萬套上下，相當(dāng)于人均每年1平方米的新開工規(guī)模;上世紀90年代日本資產(chǎn)泡沫破滅后到2007年，住宅年均新開工面積為1.2億平方米，按照其目前1.26億左右的總?cè)丝谟嬎?，同樣相?dāng)于人均每年1平方米的新開工量。

　　發(fā)達國家城鎮(zhèn)化水平達到70%-80%，之所以新房開工依舊能夠保持一定的量，主要在于新增家庭、遷居和改善帶來的新增需求。與發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)存量房屋供應(yīng)的效率和質(zhì)量較低。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，存量住房中有30%的部分是上世紀80年代及更早之前“短缺經(jīng)濟”時代建造的、1/5的房屋缺少一項或多項必需的配套，存量住房確實存在改善的必要。

　　另外，人口結(jié)構(gòu)也在向有利于改善性需求釋放的方向變化。2015-2020年，中國25-34歲的人口(首次購房者集中的人群)將保持在2.4億左右，占總?cè)丝诘谋壤秊?7%，隨后該年齡段人口數(shù)量和占比快速下滑。但2015-2035年，我國34-49歲的人口(改善型購房者集中的人群)在期間均達到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位。這意味著，在未來20年，中國房地產(chǎn)改善性需求將會爆發(fā)性增長。

　　當(dāng)基本住房需求解決以后，改善型需求會接棒“首次購房需求”，這與基本生活需求解決后，老百姓在醫(yī)療保健、休閑度假等方面的需求爆發(fā)性增長是一個道理，這也是國家近期不斷強調(diào)要促進住房消費升級的原因。因此，在我國人均GDP達到7000美元，各領(lǐng)域消費升級時代到來，改善性住房需求將會明顯增長。而且，結(jié)合我國存量住房供應(yīng)的現(xiàn)狀，相比發(fā)達國家，未來改善住房需求在我國更加迫切。


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