克而瑞研究中心分析師楊科偉：2015年全國GDP增速預(yù)期較2014年增速小幅下調(diào)，但要達(dá)成這一目標(biāo)，各項(xiàng)“穩(wěn)增長”舉措必將陸續(xù)出臺(tái)。2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別相當(dāng)于或達(dá)到GDP總量的12%、15%和6%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度來看房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在規(guī)模傳導(dǎo)效應(yīng)下，通過“穩(wěn)增長”帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)上行，支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益。

　　作為資本密集型行業(yè)，M2的寬松預(yù)期，無疑有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，改善房企經(jīng)營環(huán)境、緩解利潤壓力，刺激房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。但需要注意的是，整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”，重蹈“四萬億”覆轍的可能性較低。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：“寬貨幣、緊信貸”將是2015年房地產(chǎn)行業(yè)貨幣政策特征。從寬貨幣的角度來說，在深化經(jīng)濟(jì)改革階段，經(jīng)濟(jì)增速降低，通縮壓力加大，此時(shí)，房地產(chǎn)市場也沒有明顯好轉(zhuǎn)，大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力，這一定程度上加大了經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力。
 

　　從緊信貸的角度來說，在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主旋律的市場背景下，對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來講，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于樓市的“風(fēng)險(xiǎn)控制”是必要的。2015年，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。而這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)數(shù)量多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。
 

　　DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏：我估計(jì)今年可能到年底前，還會(huì)有兩次降準(zhǔn)，穩(wěn)健的貨幣政策將有進(jìn)一步寬松的余地。
 

　　摘要：穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
 

　　伍惠敏：穩(wěn)定住房消費(fèi)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的支柱。從分類指導(dǎo)方面看，可從分區(qū)域、分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行分析。
 

　　分區(qū)域方面，三、四線城市將出臺(tái)傾斜性政策盡快去庫存;一、二線城市，由于庫存壓力相對(duì)較小，政策放松的口徑相對(duì)小于三四線城市。在分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，對(duì)于中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至可以用到上海十年前使用過的政策——退稅，來刺激住宅消費(fèi);對(duì)于高端改善性為主的產(chǎn)品，本身在市場上的供應(yīng)占量少。我認(rèn)為，在未來可以借鑒臺(tái)灣的做法，即手上持有高端住宅的購房者，當(dāng)他們再次出手購房時(shí)，交易環(huán)節(jié)上對(duì)其采取收稅，根據(jù)實(shí)際賣出收入收取15%的豪宅稅，來取代限購行政調(diào)控。
 

　　楊科偉：房地產(chǎn)行業(yè)政策面貫徹市場化格局，年內(nèi)整體寬松、平穩(wěn)。從施政方向來看，今年的房地產(chǎn)政策面整體延續(xù)了2014年以來的去行政化、市場化理念，相比2014年的報(bào)告明確取消了“抑制投機(jī)投資性需求”的立場表述，由“抑制”到“支持”這種鮮明的轉(zhuǎn)變可以說明2015年中國樓市的政策面仍延續(xù)市場化格局，整體平穩(wěn)、寬松，政策環(huán)境只會(huì)比2014年更優(yōu)越。
 

　　此外，首提“支持改善性住房需求”，讓二套房貸和一線城市限購調(diào)整極有可能。今年的報(bào)告首次明文提出了支持改善性住房需求。事實(shí)表明，經(jīng)過這些年的行業(yè)發(fā)展，越來越多的首置需求已經(jīng)得到滿足，目前改善性需求已經(jīng)進(jìn)入上升通道，一旦成為市場主流需求，必將帶動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的增長。因此，支持改善性住房需求無疑有利于保障房地產(chǎn)行業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定前行。諸如二套房首付比例的下調(diào)、貸款利率的下調(diào)，尚未取消限購的一線城市的政策調(diào)整，在2015年極有可能變成現(xiàn)實(shí)。
 

　　張宏偉：分類指導(dǎo)會(huì)以“去庫存”是否較大為原則，庫存較大的城市可出臺(tái)刺激性措施，反之則沒有必要。在兩次降息一次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市房價(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房價(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個(gè)月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間。
 

　　摘要：加強(qiáng)多層次資本市場體系建設(shè)，實(shí)施股票發(fā)行注冊制改革，發(fā)展服務(wù)中小企業(yè)的區(qū)域性股權(quán)市場，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模，發(fā)展金融衍生品市場。
 

　　張宏偉：對(duì)于國內(nèi)資本市場來講，2014年房企再融資、發(fā)行優(yōu)先股等已經(jīng)小幅打開房企融資渠道，但是，融資總規(guī)模占整個(gè)市場需求的比例微乎其微，對(duì)于2015年改革階段來講，上述這些措施有可能會(huì)進(jìn)一步開放，將房企的融資渠道歸還給市場，讓市場解決房企的資金面問題。但是，在“嚴(yán)信貸”的大環(huán)境下，上述這些融資模式的創(chuàng)新還無法解決整個(gè)行業(yè)普遍性的缺資金的問題，今年房企的資金壓力仍然較大，尤其是中小房企，很難在政策紅利面前獲得先發(fā)性優(yōu)勢。
 

　　楊科偉：今年貨幣政策適度寬松的預(yù)期既成事實(shí)，在已經(jīng)進(jìn)入降息周期的情況下，社會(huì)資金量整體寬裕，房企融資渠道拓寬，基金、信托等都將為其帶來資金供給，尤其對(duì)于上市房企而言，股市融資更為便利，房企未來融資成本勢必會(huì)有所降低。大幅削減房企財(cái)務(wù)成本，從而提升企業(yè)的利潤空間，無疑將使房企當(dāng)前持續(xù)下滑的盈利能力有所改善。
 

　　摘要：繼續(xù)推進(jìn)科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險(xiǎn)、事業(yè)單位、住房公積金等領(lǐng)域改革。
 

　　張宏偉：當(dāng)前，各地住房公積金利率下降、貸款額度的增加與商貸利率下降可以降低購房者成本，在短期內(nèi)可以有效刺激這些需求入市，為市場帶來一波放量的“窗口期”。但對(duì)于住房公積金來講，依靠利率下降、貸款額度增加等措施來刺激樓市需求具有不可持續(xù)性，主要是因?yàn)楦鞯刈》抗e金貸款額度相對(duì)緊張。因此，公積金貸款降息、貸款額度增加對(duì)于樓市成交的刺激有限。
 

　　此外，從去年新出臺(tái)的住房公積金異地互貸的城市或地區(qū)來看，已經(jīng)有部分省份開始在省內(nèi)展開，其主要作用還是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房，在當(dāng)前市場周期的“低谷期”，一定程度上也可以刺激市場成交量的穩(wěn)定和回升。再加上當(dāng)前住房公積金還有大量閑置，異地互貸業(yè)務(wù)的展開有利于盤活存量住房公積金，提高住房公積金的使用效率。
 

　　楊科偉：改進(jìn)現(xiàn)有公積金制度，實(shí)行全國統(tǒng)一管理，以盤活存量公積金資源是未來的改革方向。去年以來各地方也做了一些嘗試如提高公積金貸款額度、降低申請(qǐng)門檻、打破屬地化管理藩籬，允許異地繳存本地申請(qǐng)。目前已經(jīng)出現(xiàn)了省內(nèi)互認(rèn)和武漢、南昌、合肥、長沙等中部四城市間的互認(rèn)，相信全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一管理會(huì)在不久的將來成為現(xiàn)實(shí)。
 

　　摘要：加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。
 

　　張宏偉：對(duì)于品牌房企而言，隨著一線城市、部分二線城市新增建設(shè)用地規(guī)模減少，如何盤活存量、維持企業(yè)所在城市持續(xù)增長成為業(yè)內(nèi)外關(guān)心的話題，而“棚改”則是盤活存量的非常重要的渠道，一些品牌房企已經(jīng)開始布局這樣的市場。比如華僑城收購佳兆業(yè)之后，不僅僅強(qiáng)化了其在珠三角地區(qū)舊改領(lǐng)域的優(yōu)勢，還可以將這些優(yōu)勢復(fù)制到北京、上海其他一線城市，部分二線城市。再比如萬科、恒大等知名房企也涉及其中。
 

　　楊科偉：改造可以說是近年來中央加大政府投資的主要抓手，規(guī)模連年上升，從2013年的320萬套、2014年的470萬套已經(jīng)上升到今年的580萬套。這無疑將加大房地產(chǎn)開發(fā)投資，繼而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長。對(duì)房企來說，棚改將大量中心城區(qū)土地騰挪出來再開發(fā)利用，優(yōu)質(zhì)土地資源是企業(yè)利潤的基本保障。同時(shí)，棚改過程中又會(huì)催生大量的剛性購房需求，為企業(yè)去庫存帶來需求支撐。
 

　　摘要：住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。
 

　　張宏偉：住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，可以讓得到貨幣補(bǔ)貼的群體去購買商品房(資料、團(tuán)購、論壇)，而對(duì)于保障性住房來講，新建的量少了，原有的庫存可進(jìn)一步去化。此外，當(dāng)前把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房的做法，可緩解去庫存的壓力，有助于企業(yè)規(guī)?；鲩L。
 

　　但是需要注意的是，這種做法會(huì)影響房企的利潤率，房企需要在規(guī)模與利潤率之間做出平衡。而對(duì)于貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物保障，哪一個(gè)更為劃算，也是政府部門與保障群體應(yīng)該權(quán)衡的問題。
 

　　楊科偉：存量房轉(zhuǎn)公租房、安置房有利于減輕庫存壓力。雖然這一做法先前已有提及，而此番明文發(fā)布，更將其提升到了2015年國家戰(zhàn)略部署高度。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末全國房地產(chǎn)可售面積達(dá)6億平方米，同比增長26.1%，再創(chuàng)歷史新高，這一政策的執(zhí)行無疑有利于加速閑置存量房流轉(zhuǎn)，減少社會(huì)資源浪費(fèi)，并減輕目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存量高企的壓力。
 

　　摘要：做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。
 

　　張宏偉：對(duì)于品牌房企來講，住宅市場、商辦市場基本沒有影響，原因在于品牌房企不會(huì)關(guān)注非城市區(qū)域的市場，尤其是非一二線城市，因?yàn)檫@些用地?zé)o法或很難實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)性，后期的開發(fā)阻力也較大。因此，上述政策面變化不會(huì)明顯改變一二線城市品牌房企所關(guān)心的土地市場格局。但是，對(duì)于有志于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商來講，則可以利用上述政策利好機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+X”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，比如農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、旅游度假生態(tài)酒店、農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)物流市場等。
 

　　楊科偉：鼓勵(lì)農(nóng)村集體土地入市有助于增加土地供應(yīng)，緩解高地價(jià)，在房價(jià)高企的一、二線城市更是如此。此舉在降低房價(jià)的同時(shí)，也將促使城市的保障房更傾向于農(nóng)民工，進(jìn)而加速我國城市化水平。另一方面，對(duì)更多的三、四線，特別是那些房地產(chǎn)還沒有啟動(dòng)的，或者說剛剛開始啟動(dòng)的城市，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所帶來的土地供應(yīng)，也可以為它們帶來新一輪發(fā)展的契機(jī)。

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