3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，低首付款比例調(diào)整為不低于40%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，低首付款比例為30%。此前二套房首付比例為60%，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%。
 

　　通知要求，繼續(xù)做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
 

　　同時，進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，低首付款比例為30%。
 

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時的比例。
 

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市。限購限貸以來，由于政策從嚴執(zhí)行導致部分改善型需求誤傷無法入市，造成市場庫存不斷增大。如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市，主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。而二套房貸首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門檻，這些群體就可以提前實現(xiàn)購房計劃。從購房時機的角度來講，降首付可以讓購房者選擇當前較佳的購房時機進行購房，從而避免今后房價上漲而帶來購房成本上升的問題。
 

　　后招·面積
 

　　“90/70”政策將有望退出
 

　　本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對后續(xù)政策調(diào)整帶來可能性——《通知》明確表示，“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整”。
 

　　胡志剛預計，在此次政策后，對于住房戶型的規(guī)劃和標準調(diào)整、住宅產(chǎn)業(yè)化中對戶型的設(shè)計創(chuàng)新等，都將成為地方政府和房企的重要任務。
 

　　另據(jù)新華社分析，《通知》的出臺也意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式松動。城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應量，不得低于居住用地供應總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。
 

　　未來，隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。
 

　　變招·鼓勵
 

　　把商品房變成保障房
 

　　此前，國土資源部、住建部聯(lián)合從土地出讓與住宅建設(shè)的層面進行了政策發(fā)布。主要內(nèi)容包括：收緊供應規(guī)模過大城市的供地，調(diào)整已供土地性質(zhì)，已建住房戶型調(diào)整，多方位消化現(xiàn)在高企的樓市庫存。
 

　　此外，《通知》稱，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。
 

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，他的調(diào)研結(jié)果顯示，目前在三、四線城市，住房存量積壓，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)，還有一部分旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都在空置。由于人口數(shù)量和房屋數(shù)量的比例極度不協(xié)調(diào)，即使再有相關(guān)政策，存量短時間內(nèi)也無法完全消化。
 

　　過去樓市發(fā)展較多依賴于要素的驅(qū)動。此次政策正視樓市提振的需求，但改變了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路，從新常態(tài)動力機制啟動的角度進行政策詮釋。
 

　　對于減少住宅用地供應量甚至停止供應的政策，胡志剛表示，這類政策的方向性是正確的，即控制住宅用地的供應，不再新增。
 

　　也有分析人士表示，雖然2014年以來樓市經(jīng)歷了降溫態(tài)勢，但強刺激并非良藥。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統(tǒng)字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上，結(jié)構(gòu)調(diào)整的意圖比較明顯。
 

　　有部分政府曾希望打新型城鎮(zhèn)化的旗幟而“任性”地供應土地，以解決土地財政壓力的計劃，現(xiàn)在看來這恐怕是要落空。

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