公積金新政帶來新變化
 

　　6年—19年二手房迎“春天”
 

　　目前上海二手房房齡集中在6年—19年，新政能夠鼓勵剛需購房者積極選購房齡較長的住房，成交量有望馬上得到明顯上升。
 

　　新政中強調(diào)對二手房房齡“上不封頂”，即便商業(yè)貸款不再發(fā)放，亦可享受15年的公積金貸款年限

　　外環(huán)外低總價房交易量將升

　　以3月成交數(shù)據(jù)來看，150萬元以內(nèi)的普宅占比增加到21.7%?？梢灶A(yù)見，未來一段時間內(nèi)，外環(huán)外低總價的住房，將可能先于中心城區(qū)內(nèi)中高檔次住房迎來交易量的提升

　　工薪階層剛需將有能力換房

　　一定程度上，這次公積金新政，使得工薪階層有能力換房。結(jié)合其它政策，他們更有可能主動拋售首套房，并加快二套房的購置

　　3月下旬“放風(fēng)”以來，市場對上海公積金新政已經(jīng)期待良久。昨天落地的系列新政，可以說達到甚至超出了市場的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析，本次“史上寬松”的公積金新政，有利于低總價二手房成交，將進一步刺激樓市回溫。

　　貸款年限“35-”

　　部分二手房還款壓力驟減

　　由于此前對提高貸款限額有預(yù)期，本次新政中的亮點，落在二手房貸款年限的延長上。過去，上海二手房的貸款年限只有兩種：5年內(nèi)房齡的，一律為30年;5年以上房齡的，一律為15年。相對而言，缺乏靈活性。

　　新政參照商業(yè)貸款方式，對房齡在6年至19年的住房訂出新規(guī)：長貸款年限為“35年與房齡之差”。比如，一套房齡為10年的住房，過去一律“一刀切”，公積金只能貸款15年;現(xiàn)在，用35年減去10年，高貸款年限拉長至25年。這大大減輕了貸款人的還貸壓力。

　　市公積金中心表示，目前二手房貸款已超過申請公積金貸款整體數(shù)量的一半，調(diào)整貸款年限，是考慮到貸款額度上升后職工的實際還款能力。如果按調(diào)整后的額度貸足，以15年還款年限計，月均還款數(shù)將超過全市平均工資;如延長至30年，還款壓力就會減輕不少。

　　易居研究院嚴躍進則表示，目前上海二手房房齡集中在6年—19年，過去公積金貸款年限不夠靈活，此類房源流動性不高。新政能夠鼓勵剛需購房者積極選購房齡較長的住房，成交量有望馬上得到明顯上升。

　　值得一提的是，新政中強調(diào)對二手房房齡“上不封頂”，即便商業(yè)貸款不再發(fā)放，亦可享受15年的公積金貸款年限。給予這些房源公積金貸款，可以有效促進其流動。

　　120萬元額度

　　基本覆蓋首付之外貸款

　　市公積金中心表示，這一系列限額，是根據(jù)目前本市的平均房價等數(shù)據(jù)測算出來的。按目前全市2.3萬元的住房均價，乘以平均90平方米的住房價格，總價約在200萬元左右。120萬元的公積金貸款，已經(jīng)基本可以覆蓋首付之外的貸款。“公積金的原則還是體現(xiàn)保障性，同時會對內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外的三個區(qū)位的住房進行配比，原則是越是向外，覆蓋率越高。”工作人員介紹。

　　這一原則，在貸款高額度的分類標(biāo)準(zhǔn)中也可看到。首套房和二套普通住房，可以享受比二套非普通住房更多的公積金貸款。中原地產(chǎn)研究部盧文曦測算，貸足120萬元，可以購買總價150萬元的房子，以3月成交數(shù)據(jù)來看，150萬元以內(nèi)的普通住宅占比增加到21.7%?？梢灶A(yù)見，未來一段時間內(nèi)，外環(huán)外低總價的住房，將可能先于中心城區(qū)內(nèi)中高檔次住房迎來交易量的提升。

　　“雙提高”

　　瞄準(zhǔn)工薪階層二套房

　　那么，公積金新政實施后，買房到底可以省多少錢呢?新政出臺前家庭高貸款額是80萬元，如住房總價172萬元，首付52萬元，除去80萬元公積金貸款外，還有40萬元需要商業(yè)貸款補充。以還款年限20年計算，120萬元的組合貸款月供為7690元。如按新政，同樣首付52萬元，可以用純公積金貸款，同樣以20年計算，月供為7271元。每月月供可以節(jié)省419元。

　　而如果購買的住房是6年—19年的二手房，由于貸款年限的延長，月均還款額也將有明顯下降。以貸款80萬元，分15年還款計算，月供5917元。如果延長到29年，月供則下降到3887元，二者之間有2030元差額。

　　公積金貸款高額度和貸款年限的雙提高，瞄準(zhǔn)的正是“剛需型”和工薪階層二套房購買者。“一定程度上，這次公積金新政，使得工薪階層有能力換房。結(jié)合其它政策，他們更有可能主動拋售首套房，并加快二套房的購置。”嚴躍進說。盧文曦則認為，放寬貸款額可以使購買的房源更符合“剛需”的實際需求，綜合考量短期內(nèi)可為樓市帶來一成左右增量。

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