“限外令”剛剛解除，公積金政策再次放寬。日前，住建部、財(cái)政部和央行共同發(fā)布通知，再將公積金貸款購(gòu)買二套房首付比例降至兩成，9月1日起執(zhí)行，北上廣深四地可結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買第二套住房的低首付款比例。對(duì)此，專家指出，這次樓市“再松綁”，應(yīng)該說是“意料之外，情理之中”，總體看仍以信號(hào)意義為主，下半年樓市分化態(tài)勢(shì)仍然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日。

　　【公積金貸款“降門檻”】
 

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，自“3·30新政”落地后，過去幾個(gè)月里樓市復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)明顯，尤其一線城市和部分二線城市量?jī)r(jià)齊升。中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10685元，環(huán)比上漲0.54%;而上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，7月份，全國(guó)30個(gè)城市的住宅市場(chǎng)成交量創(chuàng)下近6年同期的高。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這個(gè)背景下，公積金二套房首付比例再降門檻，加上前期央行“雙降”、“限外令”解除等利好政策，無疑為“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市旺季增添不少動(dòng)力。
 

　　“目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有明顯好轉(zhuǎn)，各種穩(wěn)增長(zhǎng)措施短時(shí)間內(nèi)未充分發(fā)揮效力等，應(yīng)該說是本輪公積金政策進(jìn)一步寬松的主因。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存分析稱，上半年各項(xiàng)鼓勵(lì)政策銀行并未完全落實(shí)，終對(duì)樓市的鼓勵(lì)效果也沒有完全達(dá)到預(yù)期，因此市場(chǎng)本身對(duì)再出臺(tái)利好政策有所期待。
 

　　“從今年上半年的情況看，全國(guó)層面的公積金政策刺激對(duì)市場(chǎng)的影響在逐漸增加，但是由于公積金的定位和受眾面的因素，降低首付能夠影響的實(shí)際范圍比較有限，給市場(chǎng)帶來的主要還是心理影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
 

　　【以“調(diào)”為主盤活資源】
 

　　然而，對(duì)比一二線城市逐漸“火熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四線城市仍顯冷清，仍然面臨著不小的去庫(kù)存壓力。公積金“再松綁”對(duì)此能否起到改善供求格局的作用?
 

　　“各地市場(chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，由于一二線城市二套房購(gòu)買者目前仍以剛需和改善型需求為主，因此公積金降首付對(duì)這部分的需求者影響較大。而從解決三四線城市去庫(kù)存角度看，政策的直接影響應(yīng)該說是比較有限的。”張大偉分析稱。
 

　　他指出，此次出臺(tái)這個(gè)政策的目的，一是為了解除過去不合理的政策，二是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展?？梢哉J(rèn)為，這將會(huì)是未來一系列“去行政、重市場(chǎng)”的調(diào)控政策的開端。“預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有一些政策陸續(xù)出臺(tái)，在多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，盤活存量資源，包括一線城市購(gòu)房資格的調(diào)整、公積金額度的調(diào)整，以及地方政府可能出臺(tái)的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。尤其是未來商貸利率如果降低的話，可能會(huì)更大力度和范圍上改變目前的需求端狀況。”
 

　　住房消費(fèi)回歸理性后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是不得不面對(duì)的問題。在北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志看來，目前樓市基本上達(dá)到供需平衡，部分地區(qū)需求趨于飽和、供給過剩，只有需求進(jìn)來才能去庫(kù)存，目前政策對(duì)需求增加效果有限，還需要再推出有利的支持政策來促進(jìn)需求的增長(zhǎng)。“政策調(diào)控還是以調(diào)為主，在調(diào)整中讓樓市更適應(yīng)供需關(guān)系的變化，更適應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求。”陳志表示。
 

　　【借機(jī)炒房并不明智】
 

　　新政出臺(tái)后，不少業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的提振毋庸置疑，但是能夠?qū)嶋H影響的范圍還比較小，基本屬于“微刺激”，不太有“點(diǎn)燃”高房?jī)r(jià)的可能。
 

　　事實(shí)上，當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀背景也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不再具有投機(jī)“炒樓”的價(jià)值。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，供給速度遠(yuǎn)快于需求，已經(jīng)很難出現(xiàn)暴漲。
 

　　“借這個(gè)政策短期炒房肯定是不明智的。”張大偉指出，由于整個(gè)樓市分化嚴(yán)重，雖然一線城市成交量回升，尤其是二手房回暖明顯;二線城市的降幅也在收窄;但三四線城市仍然缺乏支持房地產(chǎn)的實(shí)際動(dòng)力，狀況堪憂。
 

　　“即使首付比例降低或者公積金貸款利率下調(diào)，但是對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制仍然沒有放開，通過購(gòu)買房產(chǎn)投資沒有太大的空間。具體到北京、上海這類一線城市，房?jī)r(jià)本身上漲壓力大，公積金降低首付比例就不太可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。”張大偉認(rèn)為。

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