當(dāng)下國內(nèi)樓市真實庫存有多大?未來市場的需求在哪里?在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點何在?
 

　　樓市存量夠賣幾年
 

　　國家統(tǒng)計局新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，如果按照我國人均30平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。
 

　　待售面積還只是顯性庫存。“其實，可怕的還是巨大的潛在庫存。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應(yīng)將在未來幾年內(nèi)集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設(shè)面積，消化它們也需要幾年時間。
 

　　從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災(zāi)區(qū)”。
 

　　房地產(chǎn)角色生變
 

　　業(yè)內(nèi)人士根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào)，不是周期性而是結(jié)構(gòu)性的，供求關(guān)系已完全逆轉(zhuǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。
 

　　對地方政府來說，房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合。
 

　　養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn);“互聯(lián)網(wǎng)+”催生出地產(chǎn)后服務(wù)，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成為開發(fā)商爭奪焦點;在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。

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