供給側(cè)改革自去年底提出以來(lái)備受各方關(guān)注，也得到了理論界的廣泛認(rèn)可，但真正實(shí)施起來(lái)卻難度重重，原因就在于供給側(cè)改革更多的需要從制度、體制入手，甚至?xí)绊懙讲煌A層的利益分配，比如化解鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩就必須要削減一些大的鋼鐵廠產(chǎn)能，但如此會(huì)直接導(dǎo)致員工下崗、地方財(cái)政收入下降，因而供給側(cè)改革相對(duì)于傳統(tǒng)需求刺激不容易被接受，屬中醫(yī)調(diào)理，藥效較慢。但良藥苦口利于病，晚改不如早改。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)去庫(kù)存的關(guān)鍵時(shí)刻，近7億平方的商品房待售面積仿佛一顆懸于中國(guó)經(jīng)濟(jì)上空的定時(shí)炸彈，隨時(shí)可能引爆，當(dāng)然這僅僅是商品房待售面積，并未包括尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地面積與在建商品房面積，如果加上這兩個(gè)面積，恐怕數(shù)據(jù)會(huì)更駭人聽(tīng)聞，形勢(shì)會(huì)更嚴(yán)峻。
 

　　但遺憾的是，去年年底以來(lái)出臺(tái)的一系列政策，包括在不限購(gòu)的地區(qū)降低首套房與二套房首付、降低90平方米及以下的契稅、對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅等政策依然是遵循了老一套的需求端刺激思路，并無(wú)任何新意，旨在通過(guò)繼續(xù)加杠桿方式拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)消化需求，而未涉及供給端改革。
 

　　從本輪需求端刺激的結(jié)果來(lái)看，效果并不明顯，庫(kù)存本就較大的三四線城市該有的庫(kù)存仍在那里，指望讓農(nóng)民進(jìn)城消化庫(kù)存的想法很不現(xiàn)實(shí)，反倒是本就無(wú)去庫(kù)存壓力的一線城市卻迎來(lái)了新一輪房?jī)r(jià)暴漲，泡沫化跡象明顯，深圳更是創(chuàng)下了一年上漲50%的全球領(lǐng)漲記錄，目前在一線城市，一套房子動(dòng)輒就五六百萬(wàn)，稍好點(diǎn)的都在七八百萬(wàn)，不要說(shuō)普通家庭，就是中等收入以上家庭都需不吃不喝十幾年才能購(gòu)買。因此，房地產(chǎn)行業(yè)亟需進(jìn)行一次供給側(cè)改革。
 

　　對(duì)于目前的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，供給側(cè)改革除了收緊三四線城市的土地供給、增大一線城市土地供給外，當(dāng)緊的就是取消已實(shí)行20余年的商品房預(yù)售制度。
 

　　商品房預(yù)售制早出現(xiàn)于香港，于1994年正式寫入我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中，其出臺(tái)具有顯著地時(shí)代背景。當(dāng)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，正由實(shí)行多年的福利分房制度改為商品房制度，老百姓有著提高居住環(huán)境的巨大潛在需求，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻處于起步階段，資金不足是制約當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)形成有效供給的瓶頸，因此商品房預(yù)售制度的出臺(tái)極大地緩解了開(kāi)發(fā)商的資金緊張的難題，提高了開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)率，短時(shí)間內(nèi)形成了較多的有效供給，緩解了供需矛盾，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。
 

　　經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)與當(dāng)時(shí)已今非昔比，一方面是房企實(shí)力逐漸增強(qiáng)，根據(jù)某研究院統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售達(dá)到百億的房企共104家，銷售總額共計(jì)3.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已超40%，其中銷售額達(dá)千億的房企已有7家;另一方面則是商品房預(yù)售制度的缺陷進(jìn)一步暴露。由于消費(fèi)者購(gòu)買的是期房，購(gòu)買時(shí)不知自己購(gòu)買的房子的品質(zhì)，在交房后有相當(dāng)一部分商品房與當(dāng)初銷售時(shí)的宣傳不符。輕則小區(qū)綠化面積率不足、停車位不夠，重則房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，諸如隔音不好、層高不足、交付的房屋面積小于合同約定面積、環(huán)保不達(dá)標(biāo)、精裝修不達(dá)標(biāo)、承諾學(xué)校遲遲未建等都是近年來(lái)消費(fèi)者投訴的商品房問(wèn)題。再有就是在很多城市，由于開(kāi)發(fā)商前期手續(xù)不全、未繳納此前代收的契稅和公共維修基金、項(xiàng)目建設(shè)中抵押土地或項(xiàng)目融資等問(wèn)題，消費(fèi)者在入住多年后房產(chǎn)證都無(wú)法辦理。而消費(fèi)者投訴又面臨時(shí)間長(zhǎng)、解決難度大的諸多難點(diǎn)。
 

　　正是由于這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，廣大消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)更愿意選擇大的開(kāi)發(fā)商，并不是因?yàn)榇蟮拈_(kāi)發(fā)商銷售的商品房完全無(wú)問(wèn)題，而是問(wèn)題相對(duì)少而已。
 

　　針對(duì)當(dāng)前商品房預(yù)售制度存在的諸多問(wèn)題，各地基本均出臺(tái)了商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，對(duì)開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商挪用。但這僅是對(duì)預(yù)售制度的修修補(bǔ)補(bǔ)，并未從根本上解決商品房預(yù)售制度的缺陷。
 

　　因此，取消商品房預(yù)售制度才是當(dāng)前解決問(wèn)題的關(guān)鍵，也是落實(shí)國(guó)家供給側(cè)改革的重要舉措。從影響看，首先，取消預(yù)售制，短期內(nèi)會(huì)減少商品房的供給，與目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的目標(biāo)不謀而合;其次，取消預(yù)售制會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次徹底的洗牌，產(chǎn)業(yè)集中度會(huì)明顯增加，眾多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因資金不足可能會(huì)退出地產(chǎn)行業(yè)，取而代之的是更多的大地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更注重商品房的品質(zhì);再次，預(yù)售改為現(xiàn)房銷售可增加消費(fèi)者的選擇余地，商品房投訴率也會(huì)相應(yīng)下降。當(dāng)然，短時(shí)間內(nèi)一刀切的取消預(yù)售制可能會(huì)加劇一線樓市的上漲，所以可以現(xiàn)在庫(kù)存較大的區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，在試點(diǎn)區(qū)域還要做好防止在建樓盤爛尾的準(zhǔn)備。
 

　　綜上，在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存與供給側(cè)改革的大背景下，取消預(yù)售制是佳時(shí)期。應(yīng)當(dāng)清醒看到的是，取消預(yù)售制涉及開(kāi)發(fā)商、地方政府等眾多利益群體，推行難度可想而已，但改革的目標(biāo)就是為經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展奠定基礎(chǔ)，不能因噎廢食。

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