小編說：在買車日益頻繁的今天，車位問題也日漸突出，某些社區(qū)更是圍繞著車位的使用情況甚至權屬問題而與物業(yè)產生了糾紛。需要注意的是，小區(qū)里的車位并非都屬于開發(fā)商或者物業(yè)，業(yè)主是有權處置的。

　　根據我國出臺的《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。

　　開發(fā)商無權私自售租業(yè)主共有的車庫

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　　若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的車庫私自出售或出租，開發(fā)商屬于無權處分人，業(yè)主有權向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。在購買車位后，一定要及時進行所有權變更登記。

　　出現以下情況，車位屬業(yè)主共有

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　?、?地下車位的面積已經計入公攤面積，那么業(yè)主購買的房子的建筑面積，就含有這部分公攤面積，而且購房的時候已經支付了相應的房款。

　?、?地面車位的性質是土地使用權。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業(yè)主。

　?、?小區(qū)在規(guī)劃時已經明確車庫作為公共配套設施的功能。

　?、?不屬規(guī)劃車位的，比如說公共道路，后來劃成車位，供業(yè)主停車。這種車位，屬于全體業(yè)主共同共有的。

　?、?《物權法》第七十四條對此明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　如停車位經登記并取得產權證書，則可依法轉讓、出租、抵押及以其他方式進行處分。

　　5種車位不能進行買賣

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　?、毙^(qū)的公共空地

　　小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主，開發(fā)商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

　　2.無約定的地下車位

　　地下車位建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產權的，則開發(fā)商可對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內的商品房預購人。

　　在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

　　3.已被公攤的地下車位

　　如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”

　　因此若不能辦理產權，車位買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

　　這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有(小區(qū)配套設施)，可由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用。

　　4.人防工程禁止開發(fā)商銷售

　　沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢?當然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。

　　根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

　　5.銷售使用權超過20年屬于欺詐

　　根據《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

　　凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

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