報告再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”，明確提出“解決好大城市住房突出問題”，首次表態(tài)“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，未提房地產(chǎn)稅、棚改。

最新定調(diào)，釋放了什么信號？

01

再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”

房住不炒，作為中國房地產(chǎn)的總基調(diào)，未來或?qū)㈤L期存在。

去年至今，幾乎每一次重要會議中，房住不炒都會一字不漏。這將是十四五時期中國樓市的總基調(diào)，也是未來長期的總基調(diào)。

與“房住不炒”的總基調(diào)相比，“三穩(wěn)”則更為具體。

三穩(wěn)是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

這不是第一次出現(xiàn)，這次在報告中得到重申，說明樓市調(diào)控的目標(biāo)依舊是“維穩(wěn)”。

既要遏制大漲，又要防范大跌，正是題中之義。

02

解決好大城市住房突出問題

大城市住房突出問題，成為政策聚焦所在。

2020底的經(jīng)濟(jì)工作會議，將“解決好大城市住房突出問題”，與“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”等，共同列為2021年度八大重點任務(wù)。

可以預(yù)料，大城市調(diào)控將會空前密集。此外，這次報告再進(jìn)一步，將著眼點落在了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租房、租賃房等方面，而具體手段則是“增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等”。

可見，租房將是2021年的政策發(fā)力點所在。

03

首提“幫助青年人緩解住房困難“

“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難“。

這是新提法。這句話釋放的信號相當(dāng)清晰：住房問題已經(jīng)成為困擾新市民和青年人的主要問題之一，緩解住房困難，關(guān)乎住有所居，更關(guān)乎安居樂業(yè)。

可以說，大城市房價，已經(jīng)成了青年人難以承受之重。

目前，全國商品房均價約為1萬元左右，而深圳房價超過7萬元，京滬房價突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬，部分強(qiáng)省會城市房價超過2萬，均創(chuàng)下歷史新高。

住房問題，不得不引起重視了。

04

未提“房地產(chǎn)稅”

房地產(chǎn)稅，沒有出現(xiàn)在報告中。

作為大概率事件，推進(jìn)房地產(chǎn)稅早已成為共識。但究竟何時落地，則一直眾所紛紜。

前不久，有關(guān)負(fù)責(zé)人在《人民日報》撰文指出：

按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

這是立足于十四五時期（2021-2025年）的定調(diào)。房地產(chǎn)稅在2021年或許不會推出，但在十四五期間落地的可能性，仍舊不弱。

05

只提舊改，未提棚改

與去年一樣，老舊小區(qū)改造，取代了棚戶區(qū)改造，成為政策焦點。

報告提出，2021年，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。而2020年，老舊小區(qū)改造實際完成4.03萬個，有所擴(kuò)容。

相比舊改，聲勢浩大的棚改，正在退出歷史舞臺。

根據(jù)歷年統(tǒng)計公報，2018-2020年，我國棚改開工量分別為626萬套、316萬、209萬套，呈現(xiàn)出斷崖式下滑的態(tài)勢。

這背后，與棚改目標(biāo)基本完成、收官在即不無關(guān)系。過去10年，我國棚改總量高達(dá)5000萬套，借助大拆大建加上貨幣化補(bǔ)貼，三四線城市的房價迎來一波直線式上升。

如今，棚改存量所剩無幾，各地的棚改開工量全面腰斬，貨幣化補(bǔ)貼幾近消失，棚改對于三四線城市的房價刺激效應(yīng)不復(fù)存在。

至于老舊小區(qū)改造，多是加裝電梯、水電煤氣、外立面等層面的微更新，沒有大拆大建，沒有來自央行的定向放水，對樓市刺激效應(yīng)極其有限。

棚改接近尾聲，未來幾年，三四線城市必須直面基本面的考驗了。