經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平(資料圖)
　　2010年開(kāi)始了一場(chǎng)關(guān)于2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)的全民大猜想，很多開(kāi)發(fā)商、專家學(xué)者、購(gòu)房者紛紛參與進(jìn)來(lái)。引發(fā)這場(chǎng)大猜想的是中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的一個(gè)報(bào)告，報(bào)告的主要觀點(diǎn)是說(shuō)2011年上半年房?jī)r(jià)將下跌兩成，給出的理由是當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控尤其是房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子開(kāi)始收緊了。

　　開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”

　　時(shí)至今日，2011年已經(jīng)過(guò)去一大半了，謎底仍然沒(méi)有揭曉。但我不想去探究誰(shuí)猜對(duì)了或者猜錯(cuò)了，我想探究的是開(kāi)發(fā)商的信貸是不是真的收緊了？我特意查了一下真實(shí)的相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)太可怕了：僅僅是2010年的前三個(gè)季度，開(kāi)發(fā)商的貸款就有6000億！要知道 2009年一整年銀行放出的貸款是5980億，而且很多專家都說(shuō)這已經(jīng)是天量信貸了。可是，現(xiàn)在的狀況是：2010年前三個(gè)季度發(fā)放的貸款竟然比2009年一整年還多，同時(shí)還超過(guò)了2007年與2008年的總和，這難道不可怕嗎？透過(guò)這組數(shù)字，我想告訴大家的是：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在根本就不差錢(qián)！也就是說(shuō)，我們將會(huì)繼續(xù)看到開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售。

　　所以說(shuō)，我們現(xiàn)在所說(shuō)的房?jī)r(jià)應(yīng)該或即將下跌，更多的是從道義上來(lái)講的，是一種道德感。但是，正是這種道義上的評(píng)判，卻在很大程度上導(dǎo)致了老百姓更大的痛苦。更有意思的是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是漲或跌，已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)新的分水嶺，它把持不同意見(jiàn)的知識(shí)分子分成了“唱漲派”和“唱跌派”。

　　目前這種狀況，究竟是怎么造成的？就以北京為例吧，在2010年10月份的時(shí)候，我們的感覺(jué)是房?jī)r(jià)確實(shí)在降。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商突然變得很高調(diào)，都嚷嚷著要降價(jià)，同時(shí)還出現(xiàn)了各種折扣、讓利的活動(dòng)，明顯的一則消息就是通州房?jī)r(jià)直落7000塊。而且，北京市政府還出臺(tái)了一個(gè)政策，說(shuō)對(duì)于單價(jià)在3萬(wàn)塊以上的新樓盤(pán)不發(fā)預(yù)售證。這樣一來(lái)，那些單價(jià)在3萬(wàn)塊以下的樓盤(pán)，就很容易拿到預(yù)售證了。后來(lái)的情況是，那些售價(jià)在3萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，基本上是一開(kāi)盤(pán)就銷售一空。為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？其實(shí)它的背后就是一種人為的操縱，而這種房?jī)r(jià)的下跌其實(shí)就是“北京式”的下跌。

　　壓死駱駝的后一根稻草

　　這種“北京式”的下跌其實(shí)屬于心理按摩，只是暫時(shí)緩解一下大家的情緒，根本沒(méi)有觸及到問(wèn)題的本質(zhì)。問(wèn)題的本質(zhì)是什么？

　　各位想一想，為什么市區(qū)中心的房?jī)r(jià)都這么高了，還是一個(gè)勁地往上漲？而且，即使它一個(gè)勁地瘋漲，為什么還是有那么多人要買市區(qū)中心的房子？其實(shí)這也沒(méi)有什么好奇怪的，道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗泻玫馁Y源如學(xué)校、醫(yī)院都集中到市中心了。而我們老百姓，為了讓自己的孩子接受更好的教育，為了讓家人生病時(shí)能接受更好的治療，就只能想盡辦法住得離市中心近點(diǎn)、更近點(diǎn)，所以才會(huì)出現(xiàn)市中心房?jī)r(jià)都這么高了，還是供不應(yīng)求的狀況。

　　試想下，如果把好的資源遷到河北涿州或者燕郊，那北京的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)還會(huì)這么堵車嗎？房?jī)r(jià)還會(huì)這樣猛漲嗎？所以說(shuō)，現(xiàn)在問(wèn)題的本質(zhì)是資源分配制度的問(wèn)題，如果不從根本上改變這種分配制度，而只是想透過(guò)某種手段抑制這種強(qiáng)烈剛需的話，中心城市的房?jī)r(jià)根本就降不下來(lái)。

　　還有一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)究竟是高是低，我們應(yīng)該用一個(gè)什么樣的指標(biāo)來(lái)衡量？還以北京為例，如果說(shuō)單價(jià)3萬(wàn)、2萬(wàn)算高，那1.9萬(wàn)是不是就不算高了？所以說(shuō)，其實(shí)我們現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)：我們把房?jī)r(jià)的漲和跌，當(dāng)作判斷房地產(chǎn)是否陷入危機(jī)的重要的一個(gè)指標(biāo)了。我要告訴大家的是，不是說(shuō)房?jī)r(jià)漲了，它就一定有危機(jī)，房?jī)r(jià)跌了，就沒(méi)有危機(jī)，問(wèn)題不是這么簡(jiǎn)單的。可靠的指標(biāo)是什么？是老百姓的負(fù)擔(dān)能力。

　　我舉個(gè)例子，香港的房地產(chǎn)為什么會(huì)在1997年崩盤(pán)？如果你說(shuō)是因?yàn)樗髁_斯狙擊香港，那我告訴你，你完全搞錯(cuò)了，那只是表面現(xiàn)象。

　　我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港的供樓負(fù)擔(dān)水平在1997年金融海嘯之前已經(jīng)很高了，在1994年、1995年的時(shí)候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上來(lái)了，在金融海嘯之前高達(dá)到110%，都成負(fù)資產(chǎn)了。這太可怕了，因?yàn)檫@就是崩盤(pán)的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎么消費(fèi)？老百姓沒(méi)有錢(qián)消費(fèi)的結(jié)果，就是香港經(jīng)濟(jì)的猛然下滑。這種狀況持續(xù)下來(lái)，香港樓市怎么可能不崩盤(pán)？索羅斯的狙擊不過(guò)是壓死駱駝的后一根稻草而已。

　　而且，透過(guò)中國(guó)香港的國(guó)民生產(chǎn)總值也可以看出來(lái)，1998年金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)并不是差的，之后香港經(jīng)濟(jì)還經(jīng)歷了兩次衰退；等到2003年“非典”爆發(fā)的時(shí)候，香港的旅游業(yè)和酒店業(yè)幾乎停業(yè)。這整個(gè)過(guò)程中，樓價(jià)一直下跌，經(jīng)濟(jì)萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的錢(qián)包，一直到這個(gè)比例下降到30%以下，香港經(jīng)濟(jì)才開(kāi)始好轉(zhuǎn)。

　　高房?jī)r(jià)的幕后推手

　　由此可見(jiàn)，30%是一個(gè)很神奇的數(shù)字。我給各位分析一下。如果說(shuō)老百姓用30%的收入拿來(lái)還房貸的話，就能用剩下的70%的錢(qián)去消費(fèi)，透過(guò)消費(fèi)可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)就可以穩(wěn)定地增長(zhǎng)。但如果房貸的負(fù)擔(dān)是70%呢？那就只剩下30%可以消費(fèi)了。老百姓消費(fèi)能力大幅下降的后果有多可怕？整個(gè)經(jīng)濟(jì)就會(huì)萎縮。想想看，如果老百姓不消費(fèi)的話，那么多企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰(shuí)？產(chǎn)品賣不出去，庫(kù)存就增加了，怎么辦呢？只有裁員。然后呢？倒閉。這就形成了一個(gè)惡性循環(huán)，這太可怕了。經(jīng)濟(jì)由此開(kāi)始進(jìn)入蕭條期。所以，作為一個(gè)國(guó)家來(lái)講，一定要保證讓老百姓的收入中，多30%是用來(lái)還房貸的，70%可以用于其他支出，這樣經(jīng)濟(jì)才不會(huì)走下坡路，才不會(huì)出現(xiàn)蕭條。

　　在房?jī)r(jià)高企的背后其實(shí)還有一個(gè)更深層次的問(wèn)題，那就是高房?jī)r(jià)讓我們整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)失去了創(chuàng)造力。這可不是危言聳聽(tīng)，所有的人拼命工作，拼命掙錢(qián)，之后把錢(qián)都投到哪里了？既沒(méi)有投到實(shí)業(yè)上，也沒(méi)有拿去消費(fèi)，基本都買房子了。這是很病態(tài)的做法，也是可怕的。想想看，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，自己的收入基本都拿去還月供了，那實(shí)質(zhì)消費(fèi)就減少了。對(duì)于那些手里有不少閑錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，本來(lái)想投資做點(diǎn)什么，可是，考察一圈后發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，基本沒(méi)有什么錢(qián)可賺，那干嘛還要辛辛苦苦地做呢？我還是拿去炒房吧。這真的很可怕，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，整個(gè)創(chuàng)造力的下降其實(shí)才是大的危機(jī)。你看10年前，馬云花50萬(wàn)創(chuàng)立了阿里巴巴，小馬哥的這個(gè)騰訊也是差不多50萬(wàn)，陳天橋也是50萬(wàn)，他們都用了差不多50萬(wàn)創(chuàng)立了自己的企業(yè)。再看看現(xiàn)在的年輕人，如果手里有50萬(wàn)的話，他們肯定不會(huì)投到創(chuàng)業(yè)上去，那干嘛呢？肯定是拿這50萬(wàn)去付首付了。