三季度土地市場(chǎng)成交回暖

    由于三季度土地集中成交，有分析認(rèn)為土地市場(chǎng)又火了，“實(shí)際上，這與歷年來前低后高的供地規(guī)律是基本一致的。總體來看，今年住房用地供應(yīng)基本保持平穩(wěn)。” 國土部下屬土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心市場(chǎng)處處長盧靜說。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度全國房地產(chǎn)用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價(jià)款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。其中，第三季度房地產(chǎn)用地出讓面積3.5萬公頃，出讓價(jià)款5944億元，環(huán)比分別增加40.7%和50.2%，但同比仍分別減少6.9%和17.0%。

　　盧靜分析指出，今年上半年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷的影響，土地市場(chǎng)整體偏冷，購地需求相對(duì)不足，導(dǎo)致住房用地供應(yīng)量同比減少大概兩成。進(jìn)入第三季度以后，各地著眼于加大土地供應(yīng)來改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)期，平抑房價(jià)，所以普遍加大了推地力度，成交量也由此放大。

　　然而，從房地產(chǎn)市場(chǎng)用地的交易總體情況來看，仍顯偏冷，土地供應(yīng)中流標(biāo)、流拍都多于去年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度全國房地產(chǎn)用地流標(biāo)、流拍率達(dá)8.3%，同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住房用地流標(biāo)流拍率為8.9%，同比上升4.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　預(yù)計(jì)全年地價(jià)總體平穩(wěn)

　　國土資源部地價(jià)所所長趙松指出，初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入三季度以來，全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的住宅地價(jià)同比增長1.03%，增幅同上季度相比，有所下降，同比增幅連續(xù)5個(gè)季度回調(diào)，環(huán)比增長0.92%，屬于小幅回升。

　　“從我們十年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，地價(jià)正負(fù)1%的波動(dòng)，就可以定性為‘平穩(wěn)’，在房價(jià)大漲的年度，地價(jià)漲幅有5%以上，有些區(qū)域甚至有7%-8%的上漲。”趙松說。

　　國土部專家指出，無論從房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量，還是房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款來看，今年土地市場(chǎng)仍處于偏冷的區(qū)間，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不存在全面回暖的基礎(chǔ)。

　　據(jù)分析，隨著今年以來穩(wěn)增長政策措施的逐步落地，加上一些西部地區(qū)土地的供應(yīng)量明顯提高，土地供應(yīng)將持續(xù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)第四季度在信貸政策有所放松等因素影響下，土地供需將雙向增加，總體來看，土地市場(chǎng)仍然會(huì)以穩(wěn)為主要特征，保持今年一季度以來逐季遞增的態(tài)勢(shì)，地價(jià)也會(huì)保持環(huán)比穩(wěn)中略升的走勢(shì)。

　　值得一提的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到9月，全國未竣工住房用地約35.33萬公頃，相當(dāng)于近三年全國住房年均供應(yīng)量的3.7倍。

　　國土部專家建議，不能因此就收緊土地供應(yīng)，相反仍要適當(dāng)增加土地供應(yīng)。從短期來看，適當(dāng)增加土地供應(yīng)能緩解土地市場(chǎng)的需求壓力；從長期來看，有助于未來1-2年或更長時(shí)間內(nèi)房價(jià)保持平穩(wěn)。

　　供應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)消化能力

　　國土部專家同時(shí)稱，房地產(chǎn)用地供應(yīng)基本適應(yīng)市場(chǎng)消化能力。從歷年住房用地供應(yīng)和商品房銷售對(duì)比情況來看，住房及商品住房用地供應(yīng)折算后的累計(jì)可建建筑面積大于同期商品房竣工和銷售面積。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年至2011年通過一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的56.23萬公頃住房用地中，以出讓方式供應(yīng)的住房用地為44.48萬公頃，占供地總量的79%。如果按照平均容積率1.5折算，供應(yīng)商品住房用地累計(jì)可建建筑面積為66.7億平方米，均大于同期商品房(含住宅、辦公用房、商業(yè)用房)竣工(52億平方)和銷售面積(60.8億平方米)。

　　“需要說明的是，在地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地供應(yīng)量和有效供應(yīng)量是兩個(gè)概念。土地供應(yīng)量由政府決定，供地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序可以調(diào)整，而有效供應(yīng)量是指政府供地能夠被市場(chǎng)所接受和吸納而終形成的實(shí)際成交量，它受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期影響，政府無法左右。”國土部專家說。

　　例如，2008年，受國際金融危機(jī)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，土地市場(chǎng)低迷，流拍情況嚴(yán)重，盡管政府努力通過增加土地供應(yīng)以帶動(dòng)投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但終有效供地量同比仍有所減少。

　　另外，國土部專家指出，近年來住房用地供應(yīng)量保持持續(xù)增長，基本滿足了城鎮(zhèn)化對(duì)住房建設(shè)的需要。