8月連續(xù)兩周，福州市區(qū)每周只有1個(gè)樓盤拿到預(yù)售，合計(jì)只有78套房源入市—供應(yīng)遇冷，似乎比每況愈下的6、7月份更甚。
 

　　然而市場(chǎng)中并非無(wú)房可賣，新品密集造勢(shì)，老盤大力度促銷，依舊熱鬧，炒熱市場(chǎng)意味濃厚。
 

　　“冷”供應(yīng)與“熱”市場(chǎng)之間的反差究竟因何而起?究竟是什么羈絆了開(kāi)發(fā)商推盤的腳步?這短暫的蟄伏是否是為金九大規(guī)模上市做鋪墊?
 

　　冷數(shù)據(jù)
 

　　8月市區(qū)供應(yīng)陡降
 

　　8月過(guò)半，福州市區(qū)只有2個(gè)樓盤申請(qǐng)預(yù)售，分別為陽(yáng)光凡爾賽宮和大儒世家江語(yǔ)城，房源數(shù)量78套。而8月就差一周多結(jié)束，據(jù)此速度，低供應(yīng)情況似乎難以逆轉(zhuǎn)。
 

　　與此前數(shù)月相比，8月供應(yīng)更是明顯收緊。據(jù)海都房網(wǎng)(house.nhaidu.com)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月13個(gè)樓盤新增住宅預(yù)售房源3075套;4月13個(gè)樓盤新增住宅預(yù)售房源845套;5月有6個(gè)樓盤新增住宅預(yù)售房源1880套;
 

　　6月4個(gè)樓盤新增住宅預(yù)售房源544套;7月6個(gè)樓盤新增住宅預(yù)售房源為611套。據(jù)記者了解，此前多個(gè)銷售速度維持在一個(gè)月申請(qǐng)一棟樓預(yù)售的項(xiàng)目，在8月份也沒(méi)有新動(dòng)作。
 

　　但是淡季的特征在閩侯板塊卻表現(xiàn)得不算明顯。8月至今，閩侯已經(jīng)有順華烏龍江大區(qū)、泰禾首府、世茂御龍灣、博仕后官邸、正榮潤(rùn)園等項(xiàng)目拿到預(yù)售許可。至此，閩侯已連續(xù)三個(gè)月高位供應(yīng)了。
 

　　熱市場(chǎng)
 

　　公開(kāi)、預(yù)約層出不窮
 

　　雖然新增房源數(shù)量走下坡路，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有閑著，各種預(yù)約、圈客活動(dòng)不斷。
 

　　倉(cāng)山金輝淮安半島泊郡96~119㎡濱江三房新品加推，博仕后世家81~95㎡新品展開(kāi)預(yù)約;荊溪的西海岸新品花園果嶺組團(tuán)66~125㎡即將開(kāi)盤。正榮潤(rùn)園30棟臨江頭排墅8月18日公開(kāi)，其2米大面寬，7.3米客廳挑高，也頗為吸引眼球。五四北建發(fā)領(lǐng)第新品國(guó)賓府300㎡平層也在近期展開(kāi)宣傳攻勢(shì)。而奧體板塊的永翌上尚城椰漿推出后一棟樓座8樓;上街的博仕后官邸新品也將在9月1日開(kāi)盤;伊頓公館收官樓王70樓85~119㎡新品預(yù)約;金帝仁文江語(yǔ)城20樓封頂，即將開(kāi)盤……
 

　　另一方面，一些全新項(xiàng)目在近期大步邁入公開(kāi)推廣期。
 

　　如南嶼板塊的泰禾紅悅，就啟動(dòng)了高新區(qū)海派生活首映禮，為其城市全能墅以及高層產(chǎn)品預(yù)熱。正祥香榭芭蕾高層49~120㎡也展開(kāi)公開(kāi)認(rèn)籌。
 

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“目前展開(kāi)預(yù)約，很明顯意在搶占金九。經(jīng)過(guò)幾周的預(yù)約蓄客，在9月份就能順利開(kāi)始銷售。”
 

　　團(tuán)購(gòu)、促銷屢見(jiàn)不鮮
 

　　除了蓄客活動(dòng)外，真正的促銷宣傳也不少。
 

　　市中心的保利香檳國(guó)際啟動(dòng)“千萬(wàn)大聚‘惠主題活動(dòng)，參與保利香檳國(guó)際89~113㎡三房婚房團(tuán)購(gòu)，即可享受存6000元抵10萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。融僑錦江悅府夏日特惠，持資格證書(shū)在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上可額外獲得30000元特殊優(yōu)惠。融信瀾郡團(tuán)購(gòu)VIP專屬樓王可額外享每套10萬(wàn)優(yōu)惠。三盛國(guó)際公園90㎡兩。
 

　　釋疑
 

　　“推陳”緩慢“出新”乏力
 

　　“供應(yīng)冷，是因?yàn)槿セα?，不能雪上加霜。而市?chǎng)熱，很大程度上是為了營(yíng)造氛圍，促使購(gòu)房者出手。”CRIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東告訴記者，實(shí)際上進(jìn)入8月以來(lái)，成交數(shù)據(jù)也都在低位徘徊，樓市庫(kù)存壓力加大。
 

　　張旭東介紹說(shuō)，2013年1月福州住宅市場(chǎng)存量約為210萬(wàn)方，7月底市場(chǎng)存量則為230萬(wàn)方，近半年市場(chǎng)存量在逐步加大，市區(qū)項(xiàng)目走量明顯下滑。進(jìn)入8月，情況更惡劣。他說(shuō)，由于天氣原因，歷年7、8月都是福州樓市成交淡季，不過(guò)，今年由于價(jià)格不斷上漲，成交走淡的情況似乎更嚴(yán)重。
 

　　他說(shuō)，連續(xù)兩個(gè)月成交均價(jià)維持高位，受此影響，市場(chǎng)必然需要一定的時(shí)間來(lái)消化價(jià)格上漲帶來(lái)的阻力。同時(shí)，與市區(qū)相比，閩侯價(jià)格戶型均適中，許多剛需甚至改善型需求都被擠壓分流至閩侯，使得市區(qū)的客群被壓縮。
 

　　“今年的暑期檔，整體市場(chǎng)熱度和活躍度確實(shí)不如其他月份。”福州中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部楊雪梅表示，在去化緩慢的前提下，此時(shí)再新增房源就是為自己增加煩惱。因此，開(kāi)發(fā)商8月份的重點(diǎn)還是為了加速去化，各種促銷手段翻新清庫(kù)存輕裝上陣。
 

　　工程進(jìn)度“趕不上趟”
 

　　房首付29.8萬(wàn)起、120㎡三房首付39.8萬(wàn)起、140㎡四房首付49.8萬(wàn)起;建發(fā)·領(lǐng)第推出110~165㎡超級(jí)四房稀缺新品;名城中心泊悅府，54~178㎡港式鉑金公館，2、5壓軸房源享20000~50000元不等優(yōu)惠。
 

　　有市區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者：“每個(gè)月項(xiàng)目都有額定任務(wù)，盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍處淡季，但為了不給金九拖后腿，就必須在8月份有所收獲，在淡季下盡快清庫(kù)存。”
 

　　對(duì)于8月新盤銳減，開(kāi)發(fā)商們有一個(gè)理由是工程進(jìn)度跟不上。
 

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅項(xiàng)目拿到預(yù)售必須達(dá)到總投資的1/3或地上層數(shù)的1/3，一般是用單棟樓完成工程量的1/3。但目前市區(qū)達(dá)到這一工程進(jìn)度，符合銷售條件的項(xiàng)目并不多。據(jù)了解，歷經(jīng)上半年熱銷，此前多個(gè)快銷項(xiàng)目如保利香檳國(guó)際、香開(kāi)新城、陽(yáng)光凡爾賽宮等多保持在1個(gè)月申請(qǐng)一棟樓房源預(yù)售許可的速度。項(xiàng)目上半年均是大賣，銷售面積均逼近10萬(wàn)平方米，銷售進(jìn)度就很容易快過(guò)工程進(jìn)度。而歷經(jīng)上一波熱賣消耗，工期目前達(dá)不到銷售條件，導(dǎo)致在8月份趕不上趟。
 

　　再者，多數(shù)福州房企已經(jīng)超額完成大半年度指標(biāo)，下半年壓力不大，因此在節(jié)奏上也會(huì)適當(dāng)控制。張旭東表示，“綜合來(lái)看，開(kāi)發(fā)商當(dāng)前存量充足，在市場(chǎng)淡季的情況下不會(huì)過(guò)多進(jìn)行新批量推售，更多的是通過(guò)活動(dòng)來(lái)集聚人氣。而還有個(gè)別無(wú)法順利拿到預(yù)售則是因?yàn)轭A(yù)售報(bào)價(jià)與前一期漲價(jià)幅度過(guò)高，因此被卡住。”另外，一般9月初開(kāi)盤的項(xiàng)目多會(huì)在8月底拿到預(yù)售，因此后一周不排除出現(xiàn)新增房源翹尾的情況。
 

　　除了工程進(jìn)度，新房源上市少還有一個(gè)原因則關(guān)乎政策。據(jù)了解，在2010年福州出臺(tái)樓市二次調(diào)控新政，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理，進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)開(kāi)盤和一次性公開(kāi)銷售房源制度，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。對(duì)此，立丹行福州市場(chǎng)部總監(jiān)徐鵬志補(bǔ)充道：“一般開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備開(kāi)盤才會(huì)拿預(yù)售，而行情走低，令不少項(xiàng)目在蓄客方面出現(xiàn)斷檔甚至流失，不具備開(kāi)盤也就不拿預(yù)售許可證。”
 

　　后市
 

　　金九醞釀大反攻
 

　　在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，7、8月份供應(yīng)遇冷，更有先抑后揚(yáng)之感，關(guān)鍵的還是為金九銀十做準(zhǔn)備。
 

　　目前多個(gè)純新項(xiàng)目如融信白宮、陽(yáng)光城麗茲公館、杉林華府、保利西江林語(yǔ)、泰禾紅悅等，皆有搶奪之勢(shì)。
 

　　從市場(chǎng)原本的推盤節(jié)奏看，8月就是個(gè)承上啟下、青黃不接的時(shí)候。在楊雪梅看來(lái)，今年由于政策比較穩(wěn)定，市場(chǎng)本身的規(guī)律性就得到體現(xiàn)，樓市表現(xiàn)更符合市場(chǎng)規(guī)律，即淡旺季區(qū)分明顯。
 

　　正是因此，8月就很大程度上成為開(kāi)發(fā)商緩解壓力、試探市場(chǎng)的一個(gè)階段，同時(shí)也可以進(jìn)一步慢慢消化上半年井噴的推盤的存量。“現(xiàn)在也可以算一個(gè)營(yíng)銷的緩沖階段。9月，又一個(gè)成交高峰期即將到來(lái)，項(xiàng)目積攢實(shí)力，調(diào)整備戰(zhàn)，期待成交量的進(jìn)一步突破。”
 

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在有的項(xiàng)目雖然沒(méi)有領(lǐng)證，但仍在圈客，大部分項(xiàng)目目前也都在加班加點(diǎn)，為的就是能在金九銀十趕上工期，順利拿下預(yù)售。很多別墅、平層等高端項(xiàng)目也將上市結(jié)點(diǎn)定在了9月。


　　更多赤壁房產(chǎn)資訊敬請(qǐng)關(guān)注赤壁房網(wǎng)(www.xnfw.com)