隨著樓市宏觀調(diào)控深入，銀行貸款、房地產(chǎn)信托、民間借貸等融資大門紛紛關(guān)閉，開發(fā)商資金鏈緊繃，而賣掉公司股權(quán)套現(xiàn)，已經(jīng)成為湖北部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商的無奈選擇。

截至昨日，據(jù)記者根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌、上市公司公告信息統(tǒng)計，今年以來，相繼有15家湖北房地產(chǎn)企業(yè)掛牌出讓全部或部分股權(quán)，掛牌總價超過30.98億元。其中，武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出讓股權(quán)的房企有6家，單筆掛牌金額高達(dá)到13.95億元。此外，記者查詢上市公司公告及公開信息，有9家湖北房企股權(quán)有意或已經(jīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　實際上，不僅僅是湖北地區(qū)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1~9月，全國房地產(chǎn)企業(yè)累計股權(quán)并購數(shù)量已經(jīng)達(dá)到87宗，總交易金額達(dá)256.65億元;同比分別增長42.6%和105%，而2010年房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)套現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)大幅增長態(tài)勢。

　　從湖北企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的目的看，既有經(jīng)營壓力困難導(dǎo)致轉(zhuǎn)手，也有國有企業(yè)遵循退出房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求，更有通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尋求與大型開發(fā)商合資開發(fā)的目的。有意思的是，15家企業(yè)中，只有2家愿意100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)離場，其余13家都是只愿拿出部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，低轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例只有11%。

　　這意味著，目前湖北房地產(chǎn)行業(yè)興起的并購潮流，更多是中小房企冀望通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將手中苦于沒有資金開發(fā)的土地，轉(zhuǎn)讓給更有實力的開發(fā)商進(jìn)行共同開發(fā)。與其說是賣股，不如說是賣地，但只出讓部分股權(quán)，意味著他們對房地產(chǎn)后市仍抱有希望。“對于開發(fā)企業(yè)而言，土地就是重要的資產(chǎn)，某種程度上看，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也就是轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)。”武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會人士認(rèn)為。

　　但即使如此，受政策打壓掀起的并購潮流，也將推動武漢房地產(chǎn)行業(yè)整合速度。

　8家掛牌地產(chǎn)大多找到新“婆家” 廣電國博地產(chǎn)叫賣近14億元

　　昨日，記者對武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的掛牌交易信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自去年11月8日至今，該所公布的67條“企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”信息中，8條為房地產(chǎn)公司掛牌等待新主人，轉(zhuǎn)讓金額共約28.7816億元。

　　不完全統(tǒng)計的8家掛牌房地產(chǎn)企業(yè)信息顯示，截至10月21日，掛牌金額超過1000萬元的企業(yè)(或項目)有4個，掛牌金額超過1億元的企業(yè)(或項目)有3個。

　　其中，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心轉(zhuǎn)讓武漢住宅投資有限公司20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓金額低，為274萬元;武漢新城國際博覽中心有限公司轉(zhuǎn)讓武漢廣電國博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)(簡稱廣電國博地產(chǎn))，轉(zhuǎn)讓金高達(dá)13.95億元。

　　從“賣身”的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?？?，有90%集中于小型企業(yè)，員工數(shù)少的僅有6人。

　　目前，這8家轉(zhuǎn)讓企業(yè)中有7家找到了買家，買家身份多為國資，相當(dāng)于資源重組整合。

　　賣股權(quán)實質(zhì)是開發(fā)土地再次轉(zhuǎn)讓

　　武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會人士認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)核心的資產(chǎn)就是土地，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)，更多是希望引入有實力的開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。

　　對于大開發(fā)商而言，對中小房企股權(quán)有意，看中的就是中小房企手中的土地。而恒大地產(chǎn)許家印近期曾公開表示，今年以來恒大合作項目很多，本質(zhì)在于恒大出資金、出品牌，通過股權(quán)合作共同進(jìn)行開發(fā)。“相對于土地一級市場，二級市場價格完全由市場決定。尤其今年全行業(yè)普遍缺錢的現(xiàn)狀，給了大型開發(fā)商，通過收購小房企股權(quán)進(jìn)行土地儲備的機會。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　而對于中小房企而言，與其因缺錢讓土地閑置，不如引入大公司合作開發(fā)。

　中小開發(fā)商資金鏈面臨斷裂風(fēng)險 股權(quán)融資成為新希望

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來有意出讓股權(quán)的湖北房企中，在附有股權(quán)出讓說明的企業(yè)中，幾乎家家公司都正在背負(fù)債務(wù)，甚至有一些公司，已經(jīng)面臨銀行貸款到期而無法償還的窘迫。還有2家房企披露了公司近期的經(jīng)營狀況，其主營業(yè)務(wù)利潤分別為-45萬和-500萬，已經(jīng)處于虧損狀態(tài)。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)頻頻掛牌轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為,對于非國資或國有背景較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)、融資成本繼續(xù)上升、民間借貸渠道極為有限的背景下，謀求股權(quán)合作成中小房企融資的后一種融資方式。

　　據(jù)悉，目前武漢房地產(chǎn)市場唱主角的以民營企業(yè)為主，如萬科、福星惠譽、萬達(dá)、卓爾等，屬于國資系列的只有武漢地產(chǎn)等少數(shù)幾家。而同時，民營企業(yè)中，大多數(shù)中小房地產(chǎn)商的實力較為薄弱，目前相當(dāng)數(shù)量的資金鏈吃緊甚至面臨斷裂。

　　在李國政看來，今年以來由于房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲地調(diào)控政策，市場銷售一直較為平穩(wěn)，而房企融資渠道也越來越窄。除非有萬科、保利那樣的快速銷售能力，更多中小房地產(chǎn)開發(fā)商都不得不面臨資金鏈緊張局面，引入新的投資者，是較為現(xiàn)實的選擇。

　　房地產(chǎn)利潤水平將降低

　　“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤相對其他制造業(yè)一直比較高，如果大型開發(fā)商通過各種方式整合產(chǎn)業(yè)，可能會引導(dǎo)行業(yè)利潤水平逐漸平穩(wěn)。”湖北社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長葉學(xué)平認(rèn)為。

　　雖然缺錢是全行業(yè)普遍面臨的問題，相對于中小房企，大型開發(fā)商融資渠道略寬。今年以來，保利、綠地以及福星惠譽等公司，通過信托貸款等方式，共完成超過20億元的融資，投入到武漢開發(fā)項目。不僅是開發(fā)貸款融資上，在按揭貸款領(lǐng)域，由于銀行資金額度越來越緊張，目前不少銀行甚至只向大型開發(fā)商樓盤放款。近期武漢土地拍賣雖然整體平淡，但僅招商、佳兆業(yè)、中海3家企業(yè)，今年就斥資21億元競購武漢優(yōu)質(zhì)地塊。“資源緊張期，大開發(fā)商優(yōu)勢更明顯。”葉學(xué)平說，大型房企銷售、拿地不斷擴(kuò)張，將越來越多地擠占了中小房企的市場份額。如果中小開發(fā)商再賣出土地與大房企聯(lián)合開發(fā)，意味著“自留地”也逐漸被侵蝕。

　　相對于大型開發(fā)商，中小房企往往對利潤的追逐度更高，如果行情不好，其寧肯放慢開發(fā)速度。但全國性房企，更追求資金流轉(zhuǎn)，對于調(diào)控政策響應(yīng)往往越快，即愿意犧牲一定的利潤追求資金流轉(zhuǎn)速度。

　　在葉學(xué)平看來，只有當(dāng)一個行業(yè)實現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化流程，才可能壓低建造成本。從這個角度看，行業(yè)集中度有所增加，對壓低行業(yè)利潤或許有一定幫助。