一、住房市場基本現(xiàn)狀

　  在各項調控政策的作用下，2012年3月份，國房景氣指數(shù)為96.92，比上個月回落0.97點，跌至連續(xù)33個月的新低。目前，房地產(chǎn)市場整體處于低迷狀態(tài)。

　　土地市場現(xiàn)狀。一季度全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環(huán)比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少51%。樓面均價為1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度擴大3個百分點。

　　住房市場現(xiàn)狀。3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市增至38個，新建住宅銷售價格同比下降0.7%；一季度商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點。

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。由于商品房市場交易低迷，現(xiàn)金流問題導致一些開發(fā)商破產(chǎn)。今年以來，北京、武漢以及四川等地，已有上千家房企從樓市“消失”。其中，北京473家，武漢200家，四川省423家。而錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、瑞達實業(yè)投資有限公司、順德廣德業(yè)房地產(chǎn)公司等直接向政府申請破產(chǎn)保護。

　　二、住房市場發(fā)展趨勢的基本判斷

　　基本判斷一：嚴控住房投資性需求，支持自住型住房需求，是今年樓市調控的主方向。

　　國家實施宏觀調控政策以來，已經(jīng)取得了一定的效果，但難掩調控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依據(jù)各地實際對調控政策進行了適度調整，若不考慮首套房貸利率方面的微調，約有18個城市從不同角度對政策進行了微調；其中，廣東佛山、成都、上海等松綁限購和安徽蕪湖對購房者減稅的政策很快被中央勒令叫停；但馬鞍山對自住性住房需求的補貼，常州、南京、吉林等城市放寬公積金使用政策、上調貸款額度等，中央政府則未有表態(tài)。

　　由此可見，嚴厲調控住房市場投資性需求，支持自住需求成為我國住房市場調控的主方向，這種調控的主方向在未來一年中將不會變動。

　　基本判斷二：限購政策會走向普通商品住房市場的限購，而放開非普通商品住房市場。

　　不難發(fā)現(xiàn)，限購政策的目標是在保障普通居民住房消費需求的前提下抑制投機投資性需求，即限價政策充分注重住房的消費屬性。住房消費屬性（即不管是租還是購，一戶家庭應有一套住房居?。﹥?yōu)先得到滿足，是限購政策立論的現(xiàn)實基礎。因此，以一戶一套住房作為我國住房體系的基本政策取向，其內(nèi)在的邏輯推演則是，普通住房市場限購可能是未來住房市場的一種核心價值取向。需要注意的是，此處普通商品住房是90平方米以下的住房。在強調住房消費優(yōu)先性的同時，并不排斥住房資源的投資屬性。因此，一戶一套住房消費應局限于居民基本住房的需求，這是居民基本居住權以及土地公有制內(nèi)在決定的，也是我國土地資源極其有限所決定的，這就需要對普通商品住房市場進行長期限購。

　　而對非普通商品住房，則應發(fā)揮其消費屬性與投資屬性的雙重功能，由居民自行選擇；顯然，發(fā)揮住房的投資屬性也是解決當前居民資金流動性過剩而無投資渠道的現(xiàn)實需要。當然，放開高檔住房市場，取消限購政策，并不等于不調控高檔住房市場。吸取國外房地產(chǎn)泡沫崩潰所產(chǎn)生各種問題的教訓，需要政府通過稅收、金融手段進行調控，防止住房市場出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險。

　　基本判斷三：限貸政策會細化為首套住房與非首套住房家庭、在普通商品住房與非普通商品住房的差別化信貸政策。

　　我國住房體系的價值取向可表述為：“低端有保障、中端有支持，高端有調控”。而“一戶一套住房”政策就是對中端收入人群的支持政策，保障住房資源盡可能地配置到需要居住的家庭，即“限購”政策就是一種支持政策，顯然是“一戶一套住房”政策的細化政策；當然，“一戶一套住房”需要更多與之相配套的細化政策。

　　因此，在信貸政策方面，需要通過差別化的信貸政策支持中端人群，調控高端人群，可具體體現(xiàn)為：對購買首套住房的家庭，且購買普通商品住房的人群，在信貸中，從首付成數(shù)、信貸利率等各個方面給予優(yōu)惠政策，支持其購買自住住房的行為；對購買首套住房，且購買非普通商品住房的家庭，也應從首付成數(shù)、信貸利率等各個方面給予優(yōu)惠政策，但應與購買普通商品住房的人群區(qū)分開來；對已擁有自住住房的人群，應限制其購買普通商品住房，也應限制其貸款購買普通商品住房，若購買非普通商品住房，則可從首付、利率調節(jié)其投資行為，促進非普通商品住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　當然，實際運作中，政府在可區(qū)分的情況下，可對改善性需求人群給予適度的優(yōu)惠措施，但應與購買首套商品住房的家庭區(qū)分開來。

　　基本判斷四：住房價格回調后，會走向平穩(wěn)上升的通道，但房企的超額利潤可能會結束。

　　房價回調是政府的決心，否則政府的公信力將受到民眾質疑。另一方面，投機投資性需求的炒作下，房價也確實太高了，已偏離其真實價值，與居民支付能力相去甚遠。因此，在“限購”、“限貸”政策的作用，投機投資性需求已被擠出，房價必然回調，與居民真實支付能力相協(xié)調，實現(xiàn)其真實價值的回歸。

　　然而，房價在長期來看必會走向平穩(wěn)上升的通道。一方面，這是居民收入增長的必然結果，也是各地城市公共設施建設物化到周邊房價中的結果，是其真實價值的上漲。另一方面，我國依然面臨住房總體性短缺問題。根據(jù)國外經(jīng)驗，整體住房市場套戶比在1.1～1.2之間，市場房價將處于穩(wěn)定狀態(tài)。而有住建部官員透露，目前套戶比約為0.8，而中國社科院倪鵬飛教授測算的數(shù)據(jù)顯示，2010—2020年，我國需新增住房面積約108億平方米，以一套住房90平方米計算，約需1.2億套房；而2020—2030年，需新增住房面積約119億平方米，約需1.32億套，到2030年，套戶比估計達到1.2。因此，有強勁需求的支持，房價會依然處于上升通道。再者，政府真正以“一戶一套住房”為住房市場的基本政策取向，在以普通住房為主體的住房市場，房價必然與居民住房支付能力相協(xié)調，實現(xiàn)房價的平穩(wěn)增長。

　　在上述判斷基本正確的前提下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體上的高額壟斷利潤可能將會結束。

　　三、結語

　　住房市場的穩(wěn)定很大程度上直接關系到我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，而要實現(xiàn)住房市場的穩(wěn)定，必須堅持“一戶一套住房”的基本政策取向。圍繞這一基本政策取向對不同收入人群采取有保有壓的政策，是上述判斷得以成立的基本條件，也將是宏觀調控政策目前以及未來取得成效的關鍵，理應成為我國未來住房市場的基本政策。